서울동부지방법원 2026타경50108. 서울 송파구 문정동 법원로4길 6, 문정아이파크 제1동 12층 1240호 오피스텔입니다. 감정가는 198,000,000원, 최저가 역시 같은 금액이며 2026년 10월 26일 매각기일이 예정돼 있습니다. 소유자 최재혁 씨가 2018년 4월 4일 소유권을 이전받았고, 등기된 거래가액은 179,000,000원입니다.

권리관계의 출발점은 2023년 11월 13일 한국투자저축은행 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 송파구 압류와 박성원 씨의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기부상 근저당권은 확인되지 않습니다.

그러나 등기된 채권이 지워진다는 사실과 점유자의 임차보증금까지 안전하게 정리된다는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 박성원 씨의 전입일은 말소기준보다 이르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 유효한 선순위 대항력 임대차라면 매수인이 배당받지 못한 보증금의 반환채무를 승계할 가능성이 있으므로, 이 사건은 권리확인부터 끝내야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차인은 확인 필요

② 임차인 분석 — 박성원 씨의 지위가 핵심

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 박성원 씨 1명입니다. 보증기관의 대위신고나 별도 임차인 중복신고는 확인되지 않습니다. 박성원 씨는 2026년 2월 12일 배당요구를 했지만, 보증금 액수와 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차채권의 배당순위 및 배당액은 확정할 수 없습니다.

③ 실질취득금액 — 최저가만 계산하면 안 된다

이 사건의 핵심은 낙찰대금 이외에 임차보증금을 승계할 가능성입니다. 등기상 소멸 권리와 별개로, 유효한 대항력 임대차에 관한 미반환 보증금은 매수인의 추가 부담이 될 수 있습니다.

아울러 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 198,000,000원이 현재 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 소유자의 과거 등기 거래가액 179,000,000원만으로 현재 시세를 대체할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)

집행비용 3,572,000원을 먼저 공제하고, 한국투자저축은행에 51,232,705원, 신청채권자 박성원에게 143,195,295원을 배당하는 단순 추정입니다. 임차인의 보증금 및 법적 배당순위, 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 특히 박성원의 신청채권과 임대차보증금 반환채권의 동일성·관계가 확인되지 않아 이를 별개 채권으로 합산하거나 보증금 배당이 완료된 것으로 볼 수 없습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 낙찰가 하락과 권리 위험

유찰로 매각가격이 내려가면 일반채권자가 배당받지 못하는 금액은 커집니다. 하지만 이는 통상 매수인에게 자동 승계되는 채무가 아닙니다. 반면 유효한 대항력 임차인의 미반환 보증금이 남는 구조라면 낙찰가 하락과 별개로 매수인의 실질 부담이 커질 수 있습니다.

따라서 이 사건에서 유찰가격 158,400,000원이나 126,720,000원은 곧바로 할인매수가격을 뜻하지 않습니다. 보증금과 실제 승계액을 확인한 뒤 실질취득금액을 계산하고, 그 금액을 최근 오피스텔 실거래가격과 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근의 문정아이파크 오피스텔입니다. 주변은 오피스텔·상업시설·업무시설·근린생활시설·근린공원·공공시설 등이 혼재하고 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지하철 8호선 문정역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 16층 건물이며 사용승인일은 2017.11.29입니다. 승강기·난방·급배수·화재경보·소화전·주차시설 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 약 40m, 남서측 약 34m, 북서측 약 14m 내외의 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 기재가 있으나, 명시된 대상자와 아파트 용도 제한이 본 오피스텔 거래에 실제 적용되는지는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 차이. 제12층 전체 면적이 일부 서류에는 1,714.03㎡, 다른 서류에는 1,714.035㎡로 표시돼 있습니다. 이는 개별 1240호의 전용면적 차이로 확인된 사항은 아니며, 공부 대조가 필요합니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 내부 확인이 어려워 표준 설비와 외부 관찰 등을 토대로 평가됐습니다. 실제 내부 구조·이용상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 민간임대주택등기. 2018.12.10 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.08 관련 등기가 기재됐습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 등에 관한 사항 및 매각 후 등록·의무 처리 관계를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 업무시설 입지는 장점이나, 해당 호실의 실제 면적·사용상태·월세 수준·관리비 및 유사 오피스텔 실거래 표본이 확인되지 않아 적정 매수가격과 환금성을 수치로 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박성원 임대차계약서 확인. 임차보증금·월차임·계약기간·계약 당사자·임대차 성립 경위 등을 확인해야 합니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득금액 산정이 불가능합니다.
• 대항력 성립 여부. 2023.05.04 전입과 실제 인도·점유 상태, 해당 오피스텔의 주거용 사용 여부, 임대차 성립 및 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 인수 여부를 확정해서는 안 됩니다.
• 신청채권과 임차권의 관계. 박성원의 200,000,000원 청구 원인과 집행권원, 배당요구 내역을 대조해 임차인과 신청채권자가 동일인인지, 청구채권이 임대차보증금 반환채권인지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 재확인. 명시 인수권리가 없다는 기재와 선순위 전입 임차인의 보증금 미상 상태를 함께 검토하고, 매각 전 정정·보완 여부를 확인해야 합니다.
• 예상배당 재산정. 실제 보증금·확정일자·우선변제 요건 및 조세채권 등을 반영해 배당순서와 미반환 보증금을 다시 계산해야 합니다. 현재 배당표를 최종 배당결과로 판단해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 관련 의무. 임대사업자 등록 현황·의무임대기간·등록말소 및 매수 후 적용되는 의무를 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 문정아이파크의 동일·유사 면적 오피스텔 최근 12개월 실거래, 최신 거래와 가격 추세를 확인한 뒤 낙찰가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 비교해야 합니다.
• 관리비·점유·내부확인. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 실제 점유자, 내부 수리 필요성 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 서류 및 법원의 최신 매각조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 채권보다, 확인되지 않은 보증금이 중요하다”

문정아이파크 1240호는 지하철 8호선 문정역 인근 업무시설 오피스텔이라는 입지적 특징을 갖고 있고, 등기상 가압류와 압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 이 사실만 보면 평범한 강제경매처럼 보일 수 있습니다.

하지만 결정적인 변수가 남았습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 박성원 씨의 보증금이 확인되지 않았고, 같은 이름의 박성원 씨가 200,000,000원 채권으로 강제경매를 신청했습니다. 실제 임대차의 성립과 채권관계, 배당 후 보증금 승계 여부를 먼저 밝혀야 합니다. 배당모형의 인수액 0원을 법적으로 확정된 결과처럼 받아들여서는 안 됩니다.

신건 최저가는 198,000,000원이지만 현재 시세와 실질취득금액 모두 확정할 수 없습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 인수금액이 증가할 수 있는 구조인지 확인하기 전에는 저가매수 기회라고 해석하기 어렵습니다.

결론은 권리확인 우선, 가격판단 보류, 현 단계 입찰 신중입니다. 임차보증금·대항력·신청채권의 관계가 명확해지고 실제 총취득원가를 산정할 수 있을 때 비로소 투자성을 평가할 수 있는 사건입니다.