창원지방법원 2024타경29408. 경상남도 고성군 고성읍 신월리의 목욕장(찜질방), 음식점, 주택, 사무실과 토지가 결합된 복합 부동산 경매입니다. 감정평가상 주건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 2층 건물들로, 찜질방과 음식점 등 영업시설을 포함하고 있습니다.

가격만 보면 감정가에서 상당히 내려온 물건입니다. 그러나 일반적인 주거용 건물과 달리 매각에 포함되지 않는 제시외 건물이 있고, 그 건물에 대해 매각물건명세서가 법정지상권 성립여지를 명시합니다. 따라서 낙찰자가 토지를 취득하더라도 전체 토지를 자유롭게 이용하거나 모든 건물을 철거·명도할 수 있다는 전제는 위험합니다.

등기상 말소기준권리는 2015.07.08 설정된 신용보증기금 근저당권입니다. 후순위 근저당과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조로 분류되지만, 등기 소멸과 현장 점유·토지사용 관계의 해소는 별개입니다. 또한 2015.10.15 근저당권 채권최고액 변경 사실과 예상배당표의 채권최고액 적용이 충돌하므로 배당액 역시 확정치로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 소멸과 사용권은 다르다

말소기준은 2015.07.08 신용보증기금 근저당권입니다. 이후 등기된 고성농업협동조합 근저당권, 국세 압류, 신용보증기금·경남은행·소상공인시장진흥공단 관련 가압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 이전 경남은행 근저당권들은 2019.08.27 말소되었습니다.

더 중요한 것은 말소기준권리가 매각으로 소멸하더라도 법정지상권 가능성까지 사라지는 것은 아니라는 점입니다. 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 소유관계와 토지사용권을 별도로 판단해야 합니다. 법정지상권의 실제 성립 여부는 건물의 소유관계와 관련 법률요건을 검토해야 하며, 명세서상 성립여지가 곧 성립 확정을 의미하지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 한 명은 대항력 미상

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 나정태·황성규·권수경·권수현·윤호동, 총 5명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고로 중복 계산되는 사람은 없습니다. 다만 임차인별 권리 상태는 서로 다릅니다.

대항력 판정은 확인된 말소기준일과 전입일을 중심으로 정리한 것으로, 실제 점유개시, 사업자등록, 임대차 목적 및 법적 적용관계는 별도 확인이 필요합니다. 확정일자 및 우선변제 요건은 확정되지 않았습니다.

배당요구가 확인되는 사람은 황성규와 윤호동이며, 각각 2024.11.20과 2024.11.21에 배당요구를 했습니다. 배당요구 사실만으로 배당액이나 보증금 전액 회수가 보장되지는 않습니다. 명도와 건물사용권 문제는 매각으로 소멸하는 등기상 채권과 구분해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 21%가 곧 시세의 21%는 아니다

최저매각가격 657,227,000원은 감정가 3,133,906,830원의 약 20.97%입니다. 7회 유찰이 진행된 현재 가격은 감정가 기준으로 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 아파트처럼 동일 면적·동일 구조의 거래가격만으로 단순 비교하기 어려운 목욕장·음식점·주택·사무실 및 토지 복합 부동산입니다.

특히 매각 제외 건물이 토지 사용을 제한할 가능성이 있고, 토지 중 일부는 지분으로 매각되며, 건물의 위치 확인을 위한 지적측량도 필요합니다. 따라서 가격 메리트는 최저가의 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 사용할 수 있는 토지·건물의 범위와 그 시장가치로 판단해야 합니다. 현재 가격이 실제 거래시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

8회·9회 유찰 가격은 시나리오 가정이며 실제 매각기일이나 최저매각가격의 확정을 뜻하지 않습니다. 미배당액 역시 채권최고액 및 배당순위에 관한 계산상 추정치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 657,227,000원 가정)

계산상 총 채권액 3,554,154,043원, 채권자 배당액 648,254,730원, 미배당액 2,905,899,313원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 동일 채권의 담보권·가압류·경매개시결정 간 중복 및 근저당 변경등기로 인해 실제 채권액과 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고성읍 신월리 곡용마을 서측 인근에 위치합니다. 주변은 해안도로변 식당·카페·전원주택·농경지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리 및 위치를 고려한 교통상황 역시 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 이용. 주건물은 1층 공룡나라 해수 찜질방, 2층 주택으로 이용되고 있습니다. 다른 건물은 1층 태양수산 음식점, 2층 사무실 용도입니다. 일반 주택과 달리 복수의 영업·거주·점유 관계가 얽혀 있습니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로, 위생·급배수 및 일부 난방설비가 갖춰져 있습니다. 내부는 황토벽돌·타일·벽지 등으로 마감된 부분이 있습니다.
• 토지규제. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부 토지는 소로2류 및 도로구역과 관련된 제한을 받습니다. 용도변경·신축·증축 가능성은 토지별 규제를 확인해야 합니다.
• 공시지가·토지현황. 확인된 토지현황에는 공시지가 107,600원/㎡, 공장용지, 공업기타 이용, 평지·사다리형·소로한면 및 면적 178.0㎡가 기재되어 있습니다. 이 면적은 전체 일괄매각 면적을 뜻하지 않습니다.
• 지분매각. 목록5는 지분매각 대상입니다. 해당 토지의 전체 소유권을 단독 취득하는 것으로 해석해서는 안 되며, 공유관계에 따른 이용·처분상 제약을 확인해야 합니다.
• 도로 이용. 목록8 토지는 현황 도로입니다. 매각대상 토지라고 하더라도 독립적인 건축·영업용 부지와 동일한 효용을 기대하기 어렵습니다.
• 지목 불일치. 목록4·11 토지는 등기사항전부증명서상 잡종지이나 토지대장상 공장용지로 등재되어 있어 공부별 지목을 대조해야 합니다.
• 환금성. 목욕장·음식점·주택·사무실 복합시설에 지분토지와 제시외 건물 문제가 더해져 일반적인 주거용 집합건물보다 매수자층과 활용방식이 제한될 가능성이 있습니다. 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 법정지상권 성립 여부. 매각 제외 건물 ㄱ·ㄹ·ㅁ·ㅋ의 소유자, 건축 시점, 토지와 건물의 소유관계, 경매에 따른 분리 경위 등을 확인해야 합니다. 법정지상권의 존부가 토지 활용가치에 직접적인 영향을 미칩니다.
• 지적측량 및 경계 확인. 여러 필지에 걸친 제시외 건물의 정확한 위치를 확인하고 매각에 포함되는 부지와 제외되는 시설의 실제 경계가 일치하는지 검토해야 합니다.
• 나정태 점유 관계. 찜질방의 임대차계약, 보증금, 사업자등록 여부, 영업개시 및 실제 점유 시점을 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태에서 인수액을 확정적으로 0원이라 판단해서는 안 됩니다.
• 윤호동의 제시외 미등기건물 점유. 점유 건물이 매각 포함 대상인지, 제외 건물과 연결되는지, 점유자의 사용 근거가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 근저당 채권최고액 변경. 신용보증기금 근저당의 최초 채권최고액 652,800,000원과 변경등기상 66,000,000원의 관계를 확인하고 예상배당을 다시 계산해야 합니다.
• 채권 중복신고 검토. 신용보증기금의 근저당·가압류·본압류 이행 관계 및 고성농업협동조합의 근저당·경매 관련 채권이 중복 계산되지 않았는지 확인해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 목록5의 지분매각, 제시외 건물 포함·제외 범위, 목록4 냉장시설 제외, 목록8 현황 도로를 매각목록과 감정도면에서 대조해야 합니다.
• 건물의 실제 이용 가능성. 찜질방 및 음식점의 시설 상태, 설비의 소유권, 관련 인허가 및 영업 지속 가능성, 시설을 다른 용도로 전환할 때의 제한을 확인해야 합니다.
• 명도·관리비·조세. 실제 임차인 5명의 점유 범위와 명도 가능성을 확인하고, 미납 관리비·공과금·당해세·우선변제채권 등 배당 및 취득 이후 부담이 될 수 있는 항목을 점검해야 합니다.
• 최종 입찰 판단. 감정가의 약 21%라는 숫자에 의존하지 말고 실제 취득 가능한 권리 범위, 토지·시설의 활용가치, 명도 가능성 및 실질 부담액을 확인한 다음 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “7회 유찰은 기회일 수도, 경고일 수도 있다”

이 사건의 핵심은 저렴해 보이는 최저매각가격이 아닙니다. 낙찰 후 무엇을 온전히 소유하고 사용할 수 있는가입니다. 3,133,906,830원으로 감정된 복합 부동산이 657,227,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 실제 시세 대비 할인 여부는 검증되지 않았습니다.

등기상 후순위 권리들이 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 매각 제외 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여지, 나정태의 대항력 가능·미상 상태, 지분매각과 지적측량 문제, 근저당권 변경등기와 배당 추정 사이의 불일치는 단순한 할인율로 상쇄되는 문제가 아닙니다.

결론은 고위험·입찰 보류 검토입니다. 법정지상권과 점유관계를 명확히 하고, 매각 대상의 정확한 범위 및 근저당 채권최고액을 확인하기 전에는 실질취득총액조차 확정하기 어렵습니다. 이 사건은 최저가만 보고 접근할 물건이 아니라 권리·측량·현장조사를 선행해야 하는 복합 경매입니다.