전주지방법원 2025타경612. 전북특별자치도 군산시 나운동 아리랑아파트 가동 2층 206호입니다. 전용면적은 57.78㎡이며, 철근콘크리트 라멘조 5층 건물의 2층에 있습니다. 현 소유자는 옴찬디나로, 2020.11.10 소유권이전등기를 마쳤고 당시 등기된 거래가액은 35,500,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 27,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국민은행의 신청으로 2025.11.19 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준권리는 국민은행 근저당입니다. 경매개시결정은 그 뒤에 등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 김경인 명의의 전세권 35,000,000원이 있었지만 2013.05.08 이미 말소됐으므로 현재 인수할 전세권으로 계산하지 않습니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리가 없는 것으로 나타납니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 최근 실거래 수준을 고려하면 신건 최저가가 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경612 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 1189-1 아리랑아파트 가동 2층 206호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 한밭3길 9 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 전용 57.78㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 단지 규모 / 준공 | 165세대 · 1988.11.29 |
| 소유자 | 옴찬디나 (2020.11.10 소유권이전, 거래가액 35,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 20,330,995원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.10 국민은행 근저당권 · 채권최고액 27,500,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당 하나가 말소기준
이 사건에서 핵심은 2020.11.10 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 27,500,000원이며 임의경매 신청채권자도 국민은행입니다. 해당 근저당권이 말소기준이고 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 매수인 인수예상액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 대비 146.3%
아리랑아파트 동일 면적 57.78㎡의 실거래 12건을 비교합니다. 전체 12건 평균은 41,133,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 2건의 평균 33,500,000원과 최신 거래 40,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 57.78㎡ | 3층 | 40,000,000원 |
| 2025.10 | 57.78㎡ | 3층 | 27,000,000원 |
| 2025.04 | 57.78㎡ | 1층 | 45,000,000원 |
| 2024.12 | 57.78㎡ | 5층 | 51,000,000원 |
| 2024.10 | 57.78㎡ | 3층 | 52,600,000원 |
| 2024.09 | 57.78㎡ | 1층 | 35,000,000원 |
| 2024.09 | 57.78㎡ | 1층 | 35,000,000원 |
| 2024.08 | 57.78㎡ | 4층 | 34,000,000원 |
| 2024.06 | 57.78㎡ | 4층 | 35,000,000원 |
| 2024.05 | 57.78㎡ | 5층 | 50,000,000원 |
| 2024.05 | 57.78㎡ | 3층 | 50,000,000원 |
| 2024.04 | 57.78㎡ | 1층 | 39,000,000원 |
| 전체 평균 | 57.78㎡ | 12건 | 41,133,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.78㎡ | 2건 | 33,500,000원 |
전체 실거래 범위는 27,000,000원~52,600,000원입니다. 과거 거래 중에는 50,000,000원을 넘는 사례도 있지만, 최근 거래는 이보다 낮은 수준입니다. 최신 거래는 2026.05의 40,000,000원이고 최근 12개월 평균은 33,500,000원입니다. 감정가 49,000,000원은 전체 평균뿐 아니라 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,282,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 20,218,000원 |
근저당 채권최고액 27,500,000원을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 국민은행의 경매 청구액은 20,330,995원으로 별도 확인되며, 실제 배당채권액은 확정 채권액과 배당절차에 따라 달라집니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금도 확정액이 아닙니다. 매수인 인수예상액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 조정이 관건
현재는 유찰이 없는 신건입니다. 제공된 회차별 시나리오에 따르면 유찰 이후 최저가가 내려갈 경우 최근 실거래와의 가격 차이가 줄어들 수 있습니다. 다만 가격이 하락한다는 이유만으로 곧바로 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 49,000,000원 | 20,218,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 39,200,000원 | 10,594,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 31,360,000원 | 2,895,520원 | 0원 |
회차별 가격과 잔여금은 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다. 현재 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 서해초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20m, 서측 및 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 서측 도로에 개설된 진출입로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 5층 건물 중 2층 206호이며, 급배수·위생설비와 개별난방시설이 있습니다. 감정평가서상 아파트로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 459,400원/㎡이고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1988.11.29 준공된 165세대 단지입니다. 건물 노후도와 상대적으로 작은 단지 규모를 고려해 매도 시 수요층과 수선비용을 보수적으로 검토해야 합니다. 전체 거래가격은 27,000,000원~52,600,000원으로 편차가 크고, 최근 가격 추세는 -21.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 49,000,000원은 최근 평균 33,500,000원의 146.3%입니다. 최근 실거래보다 높은 가격에 응찰하지 않도록 가격 상한을 보수적으로 설정해야 합니다.
- 최신 거래 재확인. 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 적습니다. 2026.05 거래가 40,000,000원을 포함해 추가 실거래와 개별 세대의 층·향·상태를 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -21.5%입니다. 과거 전체 평균 41,133,333원만 근거로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 후 가격 검토. 1회 유찰 가정 39,200,000원, 2회 유찰 가정 31,360,000원을 최근 시세와 비교해 안전마진을 확인해야 합니다.
- 점유관계 조사. 임차인 명세는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사 및 실제 점유자를 대조하고 인도·명도 필요성을 확인해야 합니다.
- 과거 전세권 확인. 김경인 명의 전세권 35,000,000원은 2013.05.08 말소됐습니다. 현재 등기사항 및 점유관계에 새로운 변동이 없는지 확인해야 합니다.
- 수선·관리비 점검. 1988년 준공 건물이므로 설비와 내부 수선 상태, 누수 여부, 공용부분 관리비 체납 등을 확인해야 합니다.
- 입찰서류 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고를 입찰 직전에 확인해야 합니다. 입찰보증금과 매각조건도 공고 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 보류”
군산 아리랑아파트 가동 206호는 권리와 가격의 평가가 뚜렷하게 갈리는 경매물건입니다. 국민은행 근저당을 기준으로 권리가 정리되고, 과거 전세권도 이미 말소됐으며, 명시된 매수인 인수권리는 없습니다. 예상 인수액은 0원입니다.
반면 신건 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 33,500,000원의 146.3%이고, 최신 거래 40,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 가격 추세는 -21.5%입니다. 165세대의 노후 단지라는 점까지 고려하면 신건 가격에 적극적으로 응찰할 근거는 부족합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 권리상 인수 부담이 없다는 장점은 있지만 높은 신건 가격과 하락 추세가 평가를 크게 낮춥니다. 현재는 가격을 보류하고, 유찰 이후 실제 시장가격과 점유상태를 다시 확인하는 접근이 적절합니다.
