전주지방법원 2025타경20994. 이번 물건은 익산시 왕궁면 동촌리 704에 있는 공장과 토지입니다. 도로명주소는 푸드폴리스로8길 18이며, 국가식품클러스터 산업단지 안에 자리합니다. 토지는 3,042㎡의 공장용지이고, 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕의 단층 공장입니다. 소유자는 유한회사에이치에스에프앤비입니다.
군산산림조합은 2024년 8월 14일 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권을 설정했고, 그 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되었습니다. 이후 하나은행·중소벤처기업진흥공단·국민은행·신용보증기금의 가압류가 이어졌습니다. 등기상 권리 정리 자체는 비교적 명확하지만, 실제 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 구축물 포함이라고 하면서도, 공장부지에 있는 제시외 기계기구 수변전설비는 매각에서 제외한다고 적혀 있습니다. 2026년 7월 9일자 감정인 사실조회회신에 따르면 공장 운용에 필요한 설비로 판단되며, 탐문조사에서 타인 소유로 확인되었으나 소유권자는 명확하지 않습니다. 이는 부동산 권리 소멸 여부와 별개로 반드시 검토해야 할 실물 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 왕궁면 동촌리 704 제1동 도로명주소: 푸드폴리스로8길 18 |
| 물건종류 | 공장 및 토지 (기타 + 토지) · 일괄매각 |
| 토지 | 공장용지 3,042㎡ · 일반공업지역 |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 · 공장 이용 |
| 소유자 | 유한회사에이치에스에프앤비 |
| 근저당 채무자 | 유한회사에이치에스에프앤디 |
| 감정가 | 2,020,156,000원 |
| 최저매각가 | 1,414,109,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 군산산림조합 / 1,334,282,431원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 구축물 포함 · 수변전설비 제외 |
| 공장 가동 | 감정평가 및 현황조사 당시 가동 중지된 것으로 보임 |
| 임대관계 | 미상 · 임차인 신고 내역 없음 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가압류는 소멸
권리분석의 출발점은 2024.08.14 설정된 군산산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이며, 등기상 토지 동촌리 704가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 작용하고 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그 뒤에 설정된 하나은행의 618,000,000원, 중소벤처기업진흥공단의 58,721,794원, 국민은행의 498,759,711원, 신용보증기금의 695,665,760원 가압류 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 신청채권자 군산산림조합의 임의경매개시결정도 매각 후 말소 대상입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 표시되어 있어, 임차인이나 사용자가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 현재 확인된 범위에서 별도로 계산할 보증금 인수액은 없지만, 현장 점유자와 계약관계가 발견되면 대항력과 인수 가능성을 재검토해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%, 그러나 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 1,414,109,000원으로, 감정가 2,020,156,000원의 70% 수준입니다. 이미 한 차례 유찰되어 최초 감정가보다 진입 가격이 낮아졌습니다.
그러나 공장 부동산의 가치를 판단할 때는 감정가 대비 할인율보다 실제 거래 가능한 가격과 공장 운영 가능성이 중요합니다. 비교할 만한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 낮다거나 투자수익이 확보되었다고 단정할 수 없습니다.
| 경매 단계 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 1,414,109,000원 | 2,033,579,355원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 989,876,299원 | 2,453,569,729원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 692,913,409원 | 2,747,562,990원 |
유찰 단계별 금액은 각 회차의 가정에 따른 시나리오입니다. 실제 매각가격과 배당금은 입찰 결과 및 배당절차에 따라 달라집니다. 미배당 채권은 이 사건의 소멸 대상 채권을 기준으로 하며, 매수인 인수금액과 동일하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,414,109,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 16,541,090원을 제외한 배당 가능액은 군산산림조합 근저당권에 배분되는 구조입니다. 다른 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없을 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,541,090원 |
| 1. 근저당 · 군산산림조합 | 1,560,000,000원 | 1,397,567,910원 |
| 2. 가압류 · 하나은행 | 618,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 58,721,794원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 498,759,711원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 695,665,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액은 3,431,147,265원, 예상 채권자 배당액은 1,397,567,910원입니다. 따라서 예상 미배당 채권액은 2,033,579,355원에 이릅니다. 군산산림조합 근저당권에는 채권최고액 기준으로 일부 미배당이 발생하고, 후순위 가압류 채권은 배당받지 못하는 계산입니다.
다만 이러한 미배당은 소멸 대상 채권의 배당 부족을 의미합니다. 매수인이 2,033,579,355원을 추가로 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 명세서상 인수권리가 없으므로 현재 분석에서 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 확정채권액·집행비용·조세 등 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 익산시 왕궁면 동촌리 국가식품클러스터 산업단지 내에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장과 공업나지가 혼재하는 공업지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 3,042㎡의 공장용지로, 지형은 평지이며 세로장방 형태입니다. 도로접면은 소로각지로 표시되어 있습니다. 공시지가는 106,300원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 일반공업지역, 국가산업단지, 지구단위계획구역, 산업시설구역 및 공공시설구역 관련 지정이 있으며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 구체적인 공장 업종·용도 적합성과 입주·사용 제한을 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 공장으로, 외벽은 판넬 및 징크판넬 등, 내벽은 판넬 및 내화판넬 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수·소방·화재설비가 기재되어 있습니다.
- 공장 가동. 감정평가 및 현황조사 당시 공장 가동이 중지된 것으로 보인다고 명시되어 있습니다. 공장으로 이용된 건물이더라도 즉시 재가동 가능한 상태라고 가정해서는 안 됩니다.
- 건축 및 공부 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 이러한 사항이 매각 제외 설비의 소유권이나 사용권 문제까지 해결해 주는 것은 아닙니다.
- 환금성. 국가산업단지 내 공장이라는 용도 특성상 매수 목적과 사용 가능 업종에 따라 수요가 제한될 수 있습니다. 실거래 시세가 확인되지 않고 공장 운용 필수설비에도 불확실성이 있어 재매각 가능성과 적정 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 수변전설비 소유권·사용권. 매각에서 제외되는 수변전설비의 실제 소유권자, 사용승낙 가능 여부, 별도 매입·임차·교체 필요 여부를 확인하세요. 소유권 불명으로 인한 분쟁 가능성을 우선 검토해야 합니다.
- 매각 대상 구분. 일괄매각 대상인 토지·공장·제시외 구축물과 제외되는 제시외 기계기구를 감정평가명세표 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 가동 재개 가능성. 현장 전력공급 상태와 설비 연결관계, 기존 위생·급배수·소방설비의 작동 상태, 재가동에 필요한 추가 투자비를 확인하세요.
- 실제 점유·임대관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자, 시설 이용자, 계약상 권리관계를 조사하여 인도·명도 부담과 대항력 가능성을 확인하세요.
- 공동담보 및 등기 대조. 군산산림조합 근저당권에는 토지 동촌리 704가 공동담보로 기재되어 있습니다. 건물과 토지의 등기 및 매각범위를 함께 확인하세요.
- 산업단지 관련 제한. 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당하는 만큼 입주자격, 업종 제한, 용도변경, 공장 운영 관련 인허가 사항을 관할 기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 입찰 상한을 정하지 마세요. 유사 산업단지 공장의 실제 거래사례와 제외 설비의 확보·복구 비용을 함께 반영해야 합니다.
- 배당·인수 검증. 예상 미배당 2,033,579,355원은 매수인 인수액이 아닙니다. 등기상 소멸권리와 현장 점유·설비 소유권 문제를 구분해 검토하세요.
- 매각기일 확인. 매각기일은 2026.10.26입니다. 입찰 전에 사건 진행상황, 변경·취하 여부, 매각물건명세서 및 추가 사실조회회신을 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸 ≠ 정상 가동 가능한 공장 취득”
이 물건의 가장 큰 장점은 권리 정리 구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 군산산림조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류가 소멸하고, 명세서상 매수인이 별도로 인수할 권리도 없습니다. 등기상 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그러나 권리가 소멸한다고 해서 공장을 정상적으로 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 매각에서 제외되는 수변전설비는 공장 운용에 필요한 것으로 판단되었고, 그 소유권자도 명확하지 않아 분쟁 여지가 있습니다. 공장 가동이 중지된 것으로 조사된 점까지 고려하면 낙찰 이후의 설비 확보와 운영 정상화에 불확실성이 큽니다.
현재 최저가 1,414,109,000원은 감정가의 70%이지만, 비교 가능한 시장가격이 확인되지 않아 저가 매수라고 판정할 근거가 부족합니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아져도 핵심설비 문제와 용도상 환금성 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
권리 정리는 양호, 공장 운용과 실물 위험은 주의, 가격 메리트는 미확인. 수변전설비의 소유·사용 관계를 명확히 하고, 가동 재개 비용과 산업단지 내 사용 가능성을 검증하기 전까지는 적극적인 입찰보다 보수적인 접근이 타당합니다.
