전주지방법원 2025타경21112. 익산시 송학동에 있는 송학크레지움캐슬 104동 9층 904호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 2022년 9월 준공된 294세대 단지로, 감정가는 315,000,000원입니다. 현재 첫 매각기일을 앞둔 신건이라 감정가가 그대로 최저매각가입니다.

등기상 소유자는 호림주택주식회사입니다. 우리은행의 공동담보 근저당이 선순위로 설정됐고, 이후 가압류와 후순위 근저당, 임차권등기, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 청구금액 256,208,150원으로 진행한 강제경매입니다.

여기서 특히 주목할 부분은 임차권등기입니다. 전현숙의 임차보증금은 247,500,000원이지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 따라서 보증금이 크다고 해서 곧바로 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 민간임대주택등기가 별도로 있어 규제 및 임대차관계 확인은 반드시 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 공동담보 근저당과 후순위 임차권

말소기준권리는 2022.10.18 접수된 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 35,280,000,000원으로 매우 크지만, 공동담보목록 제2022-580호가 기재된 근저당입니다. 이 금액을 해당 904호만의 실제 대출잔액이나 매수인 부담금으로 해석해서는 안 됩니다.

같은 날 공동담보 해제 및 채권최고액 120,000,000원으로 기재된 근저당권 변경등기도 있습니다. 이는 별도의 신규 근저당권으로 중복 합산할 항목이 아니며, 원 근저당권의 변경 내용과 해당 호수에 대한 담보 범위를 원본으로 대조해야 합니다.

이후 설정된 김영실 가압류, 강신화 근저당, 전현숙 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 특히 매각물건명세서에도 인수권리는 해당 없음으로 기재돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 247,500,000원, 그러나 대항력 없음

판단의 기준은 전입일과 말소기준권리 설정일의 선후관계입니다. 전현숙의 임대차계약은 2022.03.23이지만, 전입신고와 점유개시는 모두 2022.12.02입니다. 이는 우리은행 근저당 설정일인 2022.10.18보다 늦습니다.

따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 확보한 임차인으로 볼 수 없으며, 임차권등기도 근저당 설정 이후인 2024.10.04에 이루어졌습니다. 확정일자 역시 2023.11.02로 선순위 근저당보다 늦습니다. 우선변제권에 따른 실제 배당 가능성과 배당순위는 별도 확인 대상이지만, 보증금 미회수액을 낙찰자가 승계하는 것으로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 41.4% 높다

송학크레지움캐슬의 동일 평형인 전용 84.95㎡대 실거래는 2026년 6월부터 10월까지 11건입니다. 최근 12개월 평균은 222,781,818원이고, 최신 거래는 2026년 10월 215,000,000원입니다.

가장 직접적인 비교 대상은 같은 단지의 최근 거래입니다. 최근 거래 최저가는 210,000,000원, 최고가는 255,000,000원입니다. 그런데 이 물건의 신건 최저가는 315,000,000원으로, 최근 실거래 최고가조차 넘어섭니다.

특히 같은 9층에서 2026년 8월 210,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 개별 호수의 향·상태·권리관계에 따른 차이는 검토해야 하지만, 현재 최저가를 합리화하기에는 가격 차이가 매우 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

배당구조는 선순위 우리은행 공동담보 근저당이 대부분의 매각대금을 배당받는 형태로 추정됩니다. 다만 채권최고액 35,280,000,000원은 공동담보에 기재된 금액이므로, 해당 호수에서 실제 배당받을 확정 채권액으로 간주해서는 안 됩니다. 아래 표는 제시된 예상배당 산정에 따른 참고치입니다.

집행비용 5,210,000원과 우리은행 예상배당 309,790,000원으로 매각대금 전액이 소진되는 산정입니다. 공동담보 채권최고액 기준의 추정이며, 실제 피담보채무 잔액·공동담보 배당·당해세·임차인 우선변제 등은 별도 확인해야 합니다. 전현숙의 보증금 247,500,000원은 이 예상배당표에서 별도 배당액이 확정되지 않았으며, 매수인 인수액 0원 판정과 실제 임차인 배당 여부는 서로 다른 문제입니다.

⑤ 유찰 회차별 가격 및 미배당 비교

미배당 총액은 공동담보 근저당 채권최고액 등을 합산한 기계적 추정으로, 이 호수의 실제 미회수채무나 낙찰자 부담금을 의미하지 않습니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 각 시나리오에서 0원으로 산정돼 있습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 22층 중 9층으로, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비와 도시가스보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측 폭 약 25m 도로와 북측·남측·서측 폭 약 6~8m 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 일부 도시계획도로 저촉 및 접합 사항이 있습니다. 공시지가 기준은 468,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 294세대 단지에서 동일 평형 최근 거래 11건이 확인됩니다. 거래 자체는 존재하지만 가격 범위가 210,000,000원~255,000,000원으로 형성돼 있어 신건 최저가 315,000,000원과 상당한 차이가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 최저가 315,000,000원은 최근 평균 222,781,818원의 141.4%입니다. 최근 실거래 최고가보다도 높으므로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 유찰 후 가격 비교. 1회 유찰 가정가격 252,000,000원도 평균 시세 위입니다. 2회 유찰 가정가격 201,600,000원과 최근 거래를 비교해 입찰 상한을 검토해야 합니다.
• 임차인 대항력 검증. 전현숙의 전입일 2022.12.02와 우리은행 근저당 설정일 2022.10.18을 원본으로 대조하고, 실제 전입·점유 변동이 없는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기·배당 확인. 보증금 247,500,000원, 확정일자 2023.11.02, 임차권등기 2024.10.04 및 배당요구 내역을 확인하세요. 임차인의 실제 배당 여부와 낙찰자 인수 여부를 구분해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 임대사업자 등록 상태, 임대료 규제와 경매 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 원본 검토. 우리은행 근저당 채권최고액 35,280,000,000원과 공동담보 해제 및 120,000,000원 변경사항의 정확한 적용 범위를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자를 확인하고 인도명령 및 명도 협의 가능성을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금·자금. 체납 관리비와 법정 우선채권, 취득 부대비용을 확인하고 입찰보증금은 매각공고 원문을 기준으로 준비해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도 가격이 맞아야 한다”

이 사건의 핵심은 권리상 인수금액과 실제 매수 가치가 전혀 다른 문제라는 점입니다. 전현숙의 보증금은 247,500,000원이지만 말소기준권리 이후 전입한 임차인으로, 매수인에게 미배당 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 명세서상 인수권리도 없어 인수액은 0원으로 분석됩니다.

하지만 신건 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균 222,781,818원보다 크게 높습니다. 최근 최고 거래가 255,000,000원과 비교해도 비싼 가격입니다. 공동담보 근저당과 민간임대주택 등록에 대한 확인까지 필요한 물건이라, 현재 가격에 서둘러 응찰할 유인은 약합니다.

결론은 신건 입찰 보류, 유찰 후 가격 재평가입니다. 특히 1회 유찰 가정가격조차 최근 평균보다 높으므로, 단순히 한 차례 가격이 낮아졌다는 사실만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 최근 거래가격과 개별 호수 상태, 임대차·민간임대 등록사항을 확인한 뒤 합리적인 입찰가격을 정하는 접근이 필요합니다. 권리 인수는 제한적이지만, 현재 가격 메리트는 부족합니다.