전주지방법원 2025타경21124. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 24층 2403호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 262,110,325원을 청구해 강제경매가 진행 중입니다. 최초 말소기준권리는 2022.10.18 주식회사우리은행 근저당권으로, 등기에는 채권최고액 35,280,000,000원 및 공동담보목록이 기재돼 있습니다.

이 사건에는 보증금 253,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 다만 임차인 이선영의 점유개시일은 2022.10.24, 주민등록일과 확정일자는 2022.10.26으로 모두 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 일반적인 매각에 따른 권리관계에서는 해당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 반면, 현재 최저매각가격은 최근 실거래 가격대보다 현저하게 높아 권리 위험과 가격 위험을 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금은 크지만 대항력은 없다

이 물건의 말소기준권리는 2022.10.18 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 옥동호 근저당권, 이선영 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 특히 임차권등기 자체의 접수일뿐 아니라 임차인의 실제 점유개시일과 전입신고일을 함께 비교하는 것이 중요합니다.

임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명

주목할 부분은 임대차계약일과 대항력 발생 요건의 충족 시점이 서로 다르다는 점입니다. 임대차계약일은 2020.06.17로 우리은행 근저당 설정일보다 빠르지만, 주택임대차의 대항력을 판단할 때 계약일만으로 선순위 지위가 성립하는 것은 아닙니다. 점유개시와 주민등록 시점이 중요하며, 이 사건에서는 해당 시점들이 모두 근저당 설정일보다 늦습니다.

또한 주택도시보증공사는 강제경매를 신청한 채권자로 나타나고, 이선영은 별도로 등기된 실제 임차인입니다. 신청채권자의 청구액 262,110,325원을 임차인의 보증금 253,000,000원과 합산해 별도 임차보증금으로 계산해서는 안 됩니다. 임차보증금에 관한 권리분석 대상은 이선영 1명입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 143.2%

송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29 준공 단지입니다. 분석 대상과 같은 전용 84.95㎡대 거래 11건의 최근 12개월 실거래 평균은 222,781,818원입니다. 최신 거래는 2026.10, 2층, 215,000,000원이며, 확인된 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다.

최근 거래에서 가장 높은 가격은 255,000,000원인데, 신건 최저가는 이보다도 높은 319,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과의 차이는 96,218,182원으로, 최저가가 최근 평균의 143.2%에 해당합니다. 최신 실거래 215,000,000원과 비교해도 104,000,000원 높습니다.

물론 경매 대상은 24층이고 최신 거래는 2층이므로 층별 가격 차이를 감안해야 합니다. 그러나 확인된 거래 중 13층 233,600,000원, 14층 255,000,000원, 16층 235,000,000원도 현재 최저가에 미치지 못합니다. 개별 호수의 조망·향·내부 상태에 따른 차이를 검토하더라도 신건 가격에 충분한 근거가 있는지 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)

현 배당 추정에서는 집행비용 5,266,000원을 제외한 313,734,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 옥동호와 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 소유자 잔여액도 0원입니다. 이선영 임차보증금은 이 추정 배당표에서 별도로 배당액이 산정돼 있지 않습니다.

여기서 우리은행 채권최고액 35,280,000,000원은 공동담보 관련 금액이라는 점을 유의해야 합니다. 단일 호실의 실제 피담보채무액과 동일하다고 확정할 수 없고, 공동담보 변경 및 다른 담보물의 변제 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 따라서 아래 배당표는 현 추정 조건의 시뮬레이션으로 해석해야 하며, 확정적인 배당순위나 배당액을 의미하지 않습니다.

회차별 낙찰가와 미배당 시나리오

미배당액은 우리은행의 공동담보 관련 채권최고액을 포함해 산출된 채권액 기준 추정치입니다. 개별 호실의 확정 미변제 채무나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 각 회차 최저가는 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 진행 여부와 낙찰가격은 별개입니다.

회차가 낮아져 채권자 배당액이 줄어들더라도 매수인에게 후순위 채권 미배당액이 승계된다는 뜻은 아닙니다. 따라서 이 사건의 회차별 비교에서 중요한 것은 미배당액 자체보다 낙찰가격이 최근 실거래 수준에 근접하는지입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로가 위치해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 24층에 위치합니다. 위생·급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기 및 지하주차장설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며, 동측 대로와 서측·북측·남측 소로에 접합니다. 주된 출입은 동측 도로를 이용합니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 대로 및 소로 관련 도시계획 저촉·접함 사항이 있습니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 민간임대주택 관련 등기의 효력은 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 294세대 아파트로 동일 평형 실거래 11건이 확인됩니다. 거래 사례는 존재하지만 최근 거래가격대가 210,000,000원~255,000,000원인 만큼, 최저가 319,000,000원에서의 환금성을 유리하게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균이나 감정가보다 최근 12개월 평균 222,781,818원과 최신 거래 215,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 143.2%입니다.
• 유찰 후 가격 검토. 1회 유찰 가정가격 255,200,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 가정가격 204,160,000원에서는 최근 거래와의 관계가 달라지지만, 실제 유찰 여부와 개별 물건 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 이선영의 임차권등기와 보증금 253,000,000원을 확인하고, 실제 점유 상태 및 인도 가능 여부를 점검해야 합니다. 대항력 없음과 즉시 명도 가능은 동일한 의미가 아닙니다.
• 임차권등기 처리. 을구 3번 임차권등기가 매각으로 소멸하는 후순위 권리라는 분석을 바탕으로, 매각 이후 말소 처리와 인도 절차를 원본 서류로 확인하세요.
• 공동담보목록 확인. 우리은행 근저당권의 채권최고액 35,280,000,000원, 공동담보목록 제2022-580호 및 120,000,000원 관련 변경등기를 함께 검토해야 정확한 담보 범위와 배당 가능성을 판단할 수 있습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기가 있으므로, 등록 현황과 경매 매수 이후 적용되는 의무가 있는지 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
• 관리비·점유 상태. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비와 실제 주택 관리 상태를 현장 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 매각물건명세서, 임대차 관련 서류, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 비싼 낙찰은 비싸다”

이 사건의 핵심은 권리상 인수 부담과 가격 메리트가 전혀 다른 문제라는 데 있습니다. 임차인 이선영의 보증금은 253,000,000원으로 크지만, 점유개시와 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력 없는 후순위 임차권으로 분석됩니다. 매각물건명세서도 인수권리가 없다고 명시해 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 신건 최저가 319,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 222,781,818원의 143.2%입니다. 최신 거래 215,000,000원뿐 아니라 확인된 최고 거래가 255,000,000원보다도 높습니다. 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없으며, 1회 유찰 시의 가정가격도 최근 평균을 웃돕니다.

우리은행 공동담보 변경과 민간임대주택등기는 별도로 확인해야 할 사항입니다. 이들이 곧바로 매수인에게 임차보증금 인수 부담을 만든다는 뜻은 아니지만, 권리관계를 단순히 모든 절차가 끝난 상태로 가정해서도 안 됩니다.

종합 판단은 가격 매력 낮음, 신건 입찰 보류 검토입니다. 최근 시세와 비교할 때 충분한 가격상의 여유가 없고, 공동담보 및 민간임대주택 관련 확인 사항도 존재합니다. 후속 회차가 실제로 진행된다면 최근 거래가격과 매각조건을 새로 비교하는 접근이 합리적입니다. 권리상 인수는 0원으로 예상되지만, 지금 가격은 매력적이지 않습니다.