전주지방법원 2025타경21174. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 101동 18층 1803호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 권리관계의 출발점은 2022년 10월 18일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 장종수의 근저당, 김영실의 가압류, 송재용의 임차권등기, 강제경매개시결정이 이어지는 구조입니다.

특히 이 물건은 임차보증금 249,500,000원의 임차권등기가 있어 주의 깊게 보아야 합니다. 그러나 임차인의 전입신고와 점유개시일은 모두 2022년 11월 2일로, 우리은행의 말소기준일인 2022년 10월 18일보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리순위에서는 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수할 권리가 없다고 기재되어 있습니다.

권리상 부담보다 훨씬 큰 문제는 가격입니다. 최근 동일 평형 거래는 210,000,000원부터 255,000,000원 사이인데, 현재 최저매각가는 317,000,000원입니다. 실거래 최고가보다도 높은 신건 가격을 정당화하려면 개별 호실의 별도 가치가 확인되어야 하지만, 현재 가격 자료만으로는 그 근거를 찾기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권등기의 순서

등기상 핵심은 우리은행 근저당 설정일과 임차인 전입일의 선후관계입니다. 우리은행 근저당권은 2022.10.18 설정되었고, 송재용의 전입 및 점유개시는 2022.11.02입니다. 임대차계약일 자체는 2020.06.14로 더 빠르지만, 주택임대차의 대항력 판단에서는 계약일만으로 선순위를 인정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력 없음

송재용의 보증금은 249,500,000원으로 적지 않습니다. 그러나 이 보증금 전액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 임차인은 말소기준 근저당보다 늦게 전입·점유를 시작했으며, 임차권등기도 후순위입니다. 확인된 권리관계와 매각물건명세서를 기준으로 보증금 인수액은 0원으로 판단됩니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 실제 임차인으로 파악되는 사람은 송재용 1명이며, 보증기관 명의의 별도 임차인 신고를 중복 합산하지 않습니다. 다만 주택도시보증공사의 구체적인 청구원인과 채권관계는 경매기록으로 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 감정가와 실거래가의 큰 간격

송학크레지움캐슬 동일 평형인 전용 84.95㎡대의 최근 실거래 11건입니다. 2026년 6월부터 10월까지 거래가 확인되며, 평균은 222,781,818원입니다.

비교 결과는 명확합니다. 최근 거래 최저가는 210,000,000원, 최고가는 255,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래는 215,000,000원입니다. 현재 경매 최저가는 이 모든 기준보다 높으며, 최근 실거래 평균 대비 142.3%입니다.

다만 대상은 18층이므로 저층 거래와의 직접 비교에는 층별 가격 차이를 감안해야 합니다. 그럼에도 14층 255,000,000원, 16층 235,000,000원 및 212,000,000원의 거래와 비교해도 현재 최저가의 부담이 큽니다. 고층이라는 이유만으로 감정가 수준의 프리미엄을 정당화하기는 어렵습니다.

④ 유찰 시나리오 — 언제 가격 경쟁력이 생기는가

현재 회차는 물론 1회 유찰을 가정한 253,600,000원도 최근 실거래 평균 222,781,818원과 최신 거래가 215,000,000원보다 높습니다. 반면 2회 유찰 가정 가격 202,880,000원은 두 기준을 모두 밑돌아 가격 경쟁력을 검토할 여지가 생깁니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)

제시된 예상배당 모형에서는 집행비용 5,238,000원을 제외한 311,762,000원이 우리은행에 배당되며, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 우리은행 채권최고액은 공동담보 관련 금액이므로 실제 배당액은 채권 잔액, 공동담보 배분 및 등기 변경 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 배당액은 별도로 확정된 금액이 아니며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 기차역과 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물의 18층입니다. 위생·급배수시설, 도시가스난방, 소방시설, 승강기 및 지하주차장시설이 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측은 대로, 서측·북측·남측은 소로에 접하며 주로 동측으로 출입합니다. 대지 형상은 사다리형 평지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며 일부 도로계획 저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 294세대 규모로 최근 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격은 210,000,000원에서 255,000,000원까지 차이가 있어 층·향·내부 상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 현재 최저가가 최근 실거래 평균의 142.3%입니다. 감정가가 아닌 최근 평균 222,781,818원 및 최신 거래가 215,000,000원을 기준으로 응찰가격을 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 가격 253,600,000원도 평균 시세보다 높습니다. 2회 유찰 가정 가격 202,880,000원에서 가격 메리트가 생기는지 재평가하세요.
• 임차권등기. 송재용의 보증금 249,500,000원과 2024.10.08 임차권등기 내용을 확인하세요. 전입일이 말소기준일보다 늦어 인수대상은 아닌 것으로 판단되지만, 실제 점유와 명도 상태를 조사해야 합니다.
• 공동담보 및 근저당 변경. 우리은행의 공동담보목록과 채권최고액 변경등기를 확인하세요. 전체 공동담보 채권최고액을 해당 호실에 대한 확정 채무액으로 해석하면 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기와 임대의무기간·등록 상태·매각 후 적용 여부를 관련 서류 및 관할 기관을 통해 확인하세요.
• 명도 및 내부 상태. 임대관계가 명확히 확인되지 않은 부분이 있으므로 실제 거주자와 점유 상태, 내부 수리 필요성, 인도 절차를 점검하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부와 부담 범위를 확인하세요.
• 배당 및 경매기록. 후순위 채권자 예상배당이 0원인 추정 모형입니다. 신청채권자의 채권관계, 실제 배당순위, 임차인 배당요구와 세금채권을 원본 기록으로 확인해야 합니다.
• 입찰서류. 매각기일 2026.10.26의 진행 여부, 최저매각가격, 입찰보증금 및 매각조건을 법원 공고로 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격이 비싸면 기다린다”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 송재용의 전입 및 점유개시는 그 이후입니다. 임차보증금이 249,500,000원으로 크지만 대항력이 없어 매수인 인수는 0원으로 분석됩니다. 후순위 등기권리 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그럼에도 신건 응찰에 높은 점수를 줄 수는 없습니다. 317,000,000원의 최저가는 최근 실거래 평균 222,781,818원의 142.3%입니다. 최신 거래가 215,000,000원과도 차이가 큽니다. 권리가 안전하다고 해서 가격이 합리적인 것은 아닙니다.

단지 평균 유찰 횟수는 1.4회이며, 1회 유찰 가정 가격조차 최근 시세보다 높습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만 가격 판단은 보류해야 하는 C등급 물건으로 평가합니다. 민간임대주택등기와 공동담보 변경사항을 확인하면서, 유찰 이후 시세 대비 가격 경쟁력이 확보되는지를 살피는 접근이 적절합니다.

결론은 간단합니다. 권리는 비교적 안전하지만, 신건 가격은 불리합니다. 이 물건의 핵심은 서둘러 낙찰받는 것이 아니라 실제 시장가격 아래에서 취득할 수 있는지를 판단하는 것입니다.