전주지방법원 2025타경21678. 전북특별자치도 익산시 삼기면 오룡리 249-6, 도로명주소 진북로 29에 소재한 부동산입니다. 물건 구분은 연립/다세대와 토지로 되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택과 사무실입니다. 연와조 슬래브지붕 지상 2층 건물과 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상 1층 건물이 확인되며, 제시외 건물과 옥상 태양광 설비도 매각대상에 포함되어 있습니다.
소유자는 주경희입니다. 등기상 2003년 설정된 채권최고액 52,000,000원의 근저당권이 여러 차례 이전되어 현재 주식회사한유에너지에 귀속된 내역이 확인됩니다. 같은 회사 명의로 2025년에 채권최고액 30,000,000원의 추가 근저당권이 설정되었고, 이후 임의경매가 개시되었습니다.
이 물건의 핵심은 등기상 담보권의 소멸 여부만이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 사람의 임차관계와 태양광 설비의 실제 소유권을 확인해야 매수인이 최종적으로 취득하는 권리와 부담을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 삼기면 오룡리 249-6 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 삼기면 진북로 29 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 (감정상 단독주택·사무실 이용) |
| 건물 구조 | 연와조 슬래브지붕 지상 2층 / 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상 1층 |
| 토지 | 660㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주경희 (단독소유) |
| 감정가 | 200,209,860원 |
| 최저매각가 | 200,209,860원 (신건 · 0회 유찰) |
| 입찰 회차 | 감정가 100% |
| 신청채권자 | 주식회사 한유에너지 |
| 청구금액 | 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 태양광 설비 포함 |
| 말소기준권리 | 2003.06.16 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 52,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선행 전입은 별도 확인
등기상 말소기준권리는 2003.06.16 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 조경세이고 채무자는 최광석, 채권최고액은 52,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.03.11 주식회사한유에너지로 이전된 내역이 있습니다.
그보다 먼저 설정되었던 2002.08.09 삼기농업협동조합의 채권최고액 30,000,000원 근저당권은 2023.03.02 말소되었습니다. 따라서 현재 인수되는 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다.
2025.03.11 주식회사한유에너지 명의로 추가 설정된 을구 4번 근저당권(채권최고액 30,000,000원)과 2025.12.12 임의경매개시결정은 말소기준 이후의 권리로, 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 선행 전입자의 정체가 핵심
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 임차인 관련 인물은 최성숙 1명입니다. 전입신고 시점은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성숙 | 2003.02.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조사상 임차인 | 최성숙 1명 |
|---|---|
| 전입신고 | 2003.02.06 |
| 말소기준 | 2003.06.16 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 월차임 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 확인 필요 |
| 대항력 판단 | 가능·미상 — 선행 전입 외 요건 확인 필요 |
| 우선변제 여부 | 확정일자·배당요구 확인 전 판단 불가 |
| 매수인 인수 | 미확정 — 보증금과 실제 배당 여부 확인 필요 |
특히 실질취득가액을 현재 확정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 배당으로 전부 소멸하지 않는다면, 매수인이 미반환 보증금을 부담할 수 있습니다. 그런 경우 실질취득가액은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수보증금의 합계를 기준으로 판단해야 합니다.
보증금이 낙찰가보다 크고 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 다만 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 구체적인 인수액이나 실질취득가액을 계산할 수 없습니다.
③ 매각조건 — 옥상 태양광 설비에 별도 위험
따라서 태양광 설비를 부동산과 함께 확실히 취득한다고 전제하여 입찰가격을 계산하는 것은 위험합니다. 설비의 계약 형태와 소유자, 설치 관계 및 반환·철거 문제를 확인해야 합니다.
또한 등기상 근저당권에는 오룡리 249-6 및 249-17 토지가 공동담보로 표시되어 있습니다. 이는 공동담보 관계를 의미하며, 공동담보 토지가 모두 이번 매각대상이라는 뜻은 아닙니다. 실제 매각대상 토지의 범위는 매각목록과 지적 관계를 대조해야 합니다.
④ 가격 판단 — 실거래 검증 전에는 ‘저렴하다’고 볼 수 없다
현재 신건 최저매각가격은 200,209,860원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않았고 감정가의 100%에서 출발합니다.
다만 동일 용도·입지의 최근 실거래가격과 가격 추세가 확인되지 않아, 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 더욱이 단독주택과 사무실로 이용되는 복합 건물·토지의 특성상, 일반 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래를 단순 비교하기도 어렵습니다.
| 가격 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당 | 소유자 잔여(추정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 200,209,860원 | 0원 | 114,606,922원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 160,167,888원 | 0원 | 75,125,538원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 128,134,310원 | 0원 | 43,540,430원 |
위 유찰 시나리오는 제공된 매각가격 가정에 따른 계산이며 실제 향후 매각가격을 보장하지 않습니다. 미배당 0원은 표시된 근저당 채권을 대상으로 한 계산 결과로, 미상 임차보증금의 인수 여부를 판단한 값이 아닙니다. 소유자 잔여금 또한 실제 배당에서 변동할 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 200,209,860원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,602,938원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 최초 조경세 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 한유에너지 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 114,606,922원 |
| 합계 | 82,000,000원 | 200,209,860원 |
집행비용 3,602,938원은 추정치입니다. 배당은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산된 예시이며 실제 채권잔액·배당순위와 다를 수 있습니다. 당해세, 임차인의 최우선변제·우선변제 및 미상 보증금 관련 권리는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·건물·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 삼기면 오룡리 소재 삼기중학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택·농경지·학교 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 주거용 건물. 연와조 슬래브지붕 지상 2층 건물로, 적벽돌 노출쌓기 등의 외벽과 새시창호가 설치되어 있습니다. 단독주택으로 이용 중이며 기본 위생설비와 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 사무실 건물. 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지상 1층 건물로, 판넬 벽체·타일 바닥·새시창호 등의 마감입니다. 감정평가상 사무실로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 면적은 660㎡이며 평지의 사다리형 토지로 소로한면 접도 상태입니다. 공시지가는 33,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역으로 표시되며, 관련 토지에는 생산관리지역 접함과 성장관리계획구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 규제. 도로구역·접도구역·절대보호구역·상대보호구역·가축사육제한구역 등의 저촉·포함 사항이 있어 향후 증축·개발·토지 활용에 제약이 있는지 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물과 태양광 설비의 권리관계는 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 단독주택·사무실 복합 건물과 토지를 일괄 취득하는 형태입니다. 동일 조건의 시장거래 비교가 확인되지 않아 매도 가능가격과 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최성숙의 임대차관계 확인. 전입 2003.02.06의 실제 점유·주민등록·임대차계약 성립 및 현재 권리관계를 조사해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금 액수가 미상입니다. 확정일자와 배당요구 여부까지 확인하고, 인수보증금이 존재할 수 있는지 판단해야 합니다.
- 인수액 재산정. 배당계산상 인수 0원은 확정값이 아닙니다. 선행 임차인의 보증금과 실제 배당 여부를 확인한 뒤 낙찰가에 추가 부담을 반영해야 합니다.
- 태양광 설비 소유권 확인. 리스·렌탈 계약이나 제3자 소유권이 존재하는지, 매수인이 설비를 실제 취득하는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 2번 근저당권의 최종 권리자는 주식회사한유에너지로 표시됩니다. 채권액·배당 수령권자·청구액과 배당표의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각 대상 토지·건물·제시외 건물·태양광 설비를 매각목록과 현장 상태로 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 도로 및 교육환경 관련 제한의 실제 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 단독주택·사무실·토지의 최근 비교 거래와 현장 상태를 확인해야 하며, 감정가 대비 단순 할인만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 점유·인도 확인. 실제 점유자와 사용관계, 건물별 점유 범위를 확인하고 인도에 필요한 절차 및 비용을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 관련 계약서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당상 0원”은 “실제 인수 0원”이 아니다
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고, 후순위 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그것만으로 안전한 경매라고 결론 내리기 어렵습니다.
첫 번째 변수는 2003.02.06 전입한 최성숙입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자 등이 확인되지 않았습니다. 실제 대항력과 인수될 보증금이 있는지에 따라 매수인의 실질취득 비용이 달라질 수 있습니다.
두 번째 변수는 옥상 태양광 설비입니다. 매각대상에 포함되지만 실제 소유자가 제3자로 확인되면 매수인의 소유권 취득이 제한될 수 있습니다. 또한 근저당권 이전 내역과 예상배당표의 채권자 표시를 재확인해야 합니다.
마지막으로 현재 최저가 200,209,860원이 적정한지 판단할 만한 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 신건에서 가격 가점을 부여할 근거가 부족하며, 유찰 후에도 미상 인수액을 확정하지 않으면 총 취득비용을 계산할 수 없습니다.
결론은 권리·설비 소유권·가격 모두 추가 검증 필요. 특히 임차보증금과 태양광 설비의 권리관계가 해소되기 전에는 신건 가격만 보고 입찰하는 것을 권하기 어렵습니다.
