전주지방법원 2025타경21703. 익산역 동측 인근에 위치한 익산역시그니처-S주상복합 1동 15층 1503호입니다. 전용면적은 19.0449㎡, 건물은 철근콘크리트구조 20층 중 15층이며 감정 이용상태는 아파트입니다. 소유자 오경수는 2021년 12월 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 99,400,000원입니다.

이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 89,501,506원입니다. 권리관계는 단순하지 않습니다. 임차권등기가 있고, 그 기초가 되는 주민등록과 점유개시가 말소기준 압류보다 앞섭니다. 그러나 매각물건명세서에는 신청채권자 겸 양수인의 확약을 근거로 인수권리 해당사항 없음이 명시되어 있습니다. 따라서 핵심은 확약의 효력을 확인한 뒤 실제 가격이 시장 수준에 맞는지 판단하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 인수 포기 확약이 핵심

등기상 기준이 되는 권리는 2023.10.23 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이전의 신탁과 경남제일신용협동조합 근저당권은 이미 말소되었습니다. 특히 과거 근저당권의 채권최고액 5,409,600,000원은 공동담보 관련 과거 설정금액이며, 이 호실의 현존 인수채무나 경매대금에서 변제할 현존 채권으로 해석해서는 안 됩니다.

2024.12.13 등기된 한국주택공사의 주택임차권은 등기 시점만 보면 말소기준 압류보다 늦습니다. 하지만 주민등록일과 점유개시일은 2022.12.06으로 압류보다 앞서며, 확정일자는 2022.11.21입니다. 따라서 등기 순위만으로 단순히 소멸한다고 판단하면 안 됩니다. 이 임차권에는 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 85,000,000원과 확약서

실제 임차권자로 확인되는 대상은 한국주택공사 1명입니다. 서울보증보험은 경매 신청채권자이자 명세서상 보증금 채권 양수인으로 기재된 주체이며, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

확약의 적용 범위는 한국주택공사 임차권에서 발생한 양수 보증금 채권에 한정됩니다. 확인된 실제 임차인은 1명이지만, 확약 범위 밖의 별도 임차인이나 점유자가 발견된다면 그 권리는 별도로 판단해야 하며 자동으로 포기 처리되지 않습니다.

또한 등기상 임차권자는 한국주택공사인 반면 포기 확약의 제출자는 서울보증보험입니다. 입찰 전 채권양도 관계, 확약 주체의 권한, 대항력 포기 범위, 실제 임차권등기 말소 이행을 원문으로 대조해야 합니다. 확약서가 있다는 사실과 말소절차가 이미 완료되었다는 사실은 다릅니다.

③ 시세 비교 — 최신 거래 65,000,000원, 신건은 91,000,000원

익산역시그니처-S주상복합의 전용 19.04㎡ 중심 실거래입니다. 일부 20.18㎡ 거래가 포함된 전체 12건의 평균은 75,791,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래 2건의 평균 74,000,000원과 최신 거래 65,000,000원을 우선 적용해야 합니다.

주목할 거래는 2026년 10월, 전용 19.04㎡, 15층의 65,000,000원입니다. 경매 대상 호실과 전용면적·층이 일치하는 최신 거래입니다. 반면 현재 최저가는 91,000,000원으로, 이 최신 거래보다 26,000,000원 높습니다.

최근 12개월 평균 74,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 17,000,000원 높고, 시세의 123.0%입니다. 전체 평균 75,791,666원과의 비교보다 최신 거래와 최근 12개월 평균이 중요하며, 최근 가격 추세가 -2.8%라는 점도 불리합니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

신건 가격에 매각된다는 가정에서는 집행비용 2,038,000원을 제외하고 임차보증금 85,000,000원이 전액 배당됩니다. 서울보증보험 신청채권에는 3,962,000원이 배당되어, 신청채권액 기준 미배당 85,539,506원이 발생합니다.

이 신청채권 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다. 배당표의 미배당 채권과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수는 서로 구분해야 합니다. 본 배당은 집행비용 추정치에 따른 계산으로, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용과 미적용을 구분

이 사건은 대항력 있는 보증금 85,000,000원이 있으므로, 확약 적용 여부에 따라 실질취득 구조가 완전히 달라집니다. 유찰가격만 따로 보지 않고 아래처럼 인수액과 함께 판단해야 합니다.

확약 미적용 인수액은 배당·집행비용 추정을 반영한 회차별 계산상 금액입니다. 이를 낙찰가에 합산하면 1회 유찰 86,710,400원, 2회 유찰 86,448,320원으로 보증금 85,000,000원에 비용이 더해진 수준입니다. 확약 적용 실질취득은 취득세·등기비·명도비 등 부대비용을 제외한 기준액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산역 동측 인근에 있으며, 주변은 근린생활시설·저층 상가·아파트 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 동측 약 12m 내외 도로를 통해 접근하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2018.02.02 준공된 299세대 주상복합 건물입니다. 철근콘크리트구조 20층 중 15층이며 개별난방, 급배수, 위생, 화재탐지, 소방 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 감정 이용상태는 아파트이며 대상 전용면적은 19.0449㎡입니다. 일반적인 중형 가족형 아파트와 다른 소형 주거 면적이므로 거래가격과 환금성을 해당 면적대에서 판단해야 합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 중로3류 도로에 접합니다. 토지는 부정형의 평탄한 주상용 건부지로, 공시지가는 1,423,000원/㎡입니다.
• 건축 관련. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 단지 경매 평균 유찰 5.9회, 최근 가격 추세 -2.8%를 고려하면 보수적 접근이 필요합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 적지만, 그중 최신 15층·19.04㎡ 거래는 65,000,000원으로 신건 최저가와의 차이가 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. 인수권리 '해당사항없음' 기재와 서울보증보험의 대항력 포기·보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약 내용을 직접 대조하세요.
• 임차권자와 양수인 관계. 등기상 임차권자인 한국주택공사와 확약서 제출자인 서울보증보험 사이의 채권양도 및 권한 관계를 확인해야 합니다. 포기 확약이 이 보증금 채권 전부에 효력을 미치는지가 핵심입니다.
• 임차권등기 말소 절차. 현재 을구 3번 주택임차권등기가 남아 있습니다. 배당 후 말소 동의가 실제 말소로 이어지는지 확인하세요.
• 점유·명도. 2022.12.06 점유개시 이력은 확인되지만 현재 점유자 및 실제 명도 상태는 별도 확인이 필요합니다. 인수 0원과 즉시 인도 가능은 같은 의미가 아닙니다.
• 신건 가격 경계. 91,000,000원은 최근 12개월 평균 74,000,000원의 123.0%이며 최신 거래 65,000,000원을 크게 웃돕니다. 신건 가격에 유리한 시세 근거는 부족합니다.
• 유찰 시에도 실질취득 확인. 확약이 적용되면 인수 0원이지만, 적용되지 않으면 1회 유찰 13,910,400원, 2회 유찰 28,208,320원의 계산상 인수 부담이 발생할 수 있습니다.
• 배당과 체납 확인. 신건 예상배당에서 서울보증보험 신청채권의 미배당액은 85,539,506원입니다. 이 금액을 매수인 인수액으로 오해하지 말고, 별도로 당해세 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 과거 근저당과 현존 권리 구분. 경남제일신용협동조합의 과거 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현존 권리와 과거 말소 기록을 혼동하지 마세요.
• 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
• 매각기일 및 입찰 전 재확인. 2026.10.26 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 확약서 원본을 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 시세보다 비싸면 보류”

이 사건을 일반적인 선순위 대항력 임차인 물건으로만 보면 보증금 85,000,000원이 눈에 들어옵니다. 실제로 주민등록과 점유개시가 말소기준권리보다 빠르기 때문에, 아무런 포기가 없다면 유찰로 인한 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 하는 구조입니다.

그러나 신청채권자 겸 양수인의 명시적 포기·말소 확약과 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재로, 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 평가됩니다. 확약의 유효성과 양수인 권한을 원본으로 확인하는 것이 권리분석의 첫 번째 관문입니다.

그다음은 가격입니다. 신건 최저가이자 실질취득 기준액인 91,000,000원은 최근 평균 74,000,000원보다 높고 최신 실거래 65,000,000원과도 괴리가 큽니다. 최근 추세는 -2.8% 하락이며, 단지 평균 유찰 횟수도 5.9회입니다. 소형 주거 면적에 따른 환금성까지 고려하면 현 단계에서 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급, 신건 입찰 보류입니다. 주된 인수 위험은 확약으로 완화되었지만, 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 향후 유찰 시에는 포기 확약의 효력을 다시 확인하고, 실질취득금액이 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 수준과 비교해 충분한 여유를 갖는지 검토하는 것이 핵심입니다.