전주지방법원 2026타경27. 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리 131-22 일대의 건물 및 토지가 경매 대상입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층부터 지상 5층까지 위락시설, 사무실, 여관 등으로 이용되고 있습니다. 부안종합버스터미널 북측 인근의 노선상가지대에 자리한 상업용 부동산으로, 일반적인 주택 경매와는 평가 기준이 다릅니다.
말소기준권리는 2013.04.12 설정된 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 등기상 권리가 소멸하는 것과 건물의 토지 사용관계가 안정적인 것은 별개입니다. 특히 목록4와 관련해 법정지상권이 성립할 여지가 있다는 기재는 반드시 개별적으로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경27 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리 131-22 |
| 등기상 관련 소재지 | 동중리 131-22, 131-23 및 봉덕리 578-13 · 도로명주소 석정로 202 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 숙박시설·위락시설·사무실 등으로 이용되는 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 적벽돌조 슬라브지붕 · 지하 1층, 지상 5층 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사바른 · 2014.12.22 소유권이전 |
| 감정가 | 1,251,585,430원 |
| 최저매각가 | 1,251,585,430원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 부안수산업협동조합 |
| 청구금액 | 794,223,766원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차 조사 | 송준호 · 이선희 (2명) |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 권리가 남는다
현재 소유자는 농업회사법인유한회사바른입니다. 2013년 농업회사법인유한회사농경이 소유권을 이전받으면서 부안수산업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이후 소유권이 법인 바른으로 이전됐습니다. 근저당권의 채무자도 계약인수를 통해 바른으로 변경됐습니다.
말소기준권리 이후에는 이선희의 50,000,000원 가압류, 이철수의 10,000,000원 가압류, 부안군 압류, 부안수산업협동조합의 임의경매개시결정이 순서대로 등장합니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
과거 오금산 명의의 임차권설정등기에는 보증금 100,000,000원, 월 차임 4,000,000원이 기재돼 있었으나 2019.12.20 말소됐습니다. 이미 말소된 임차권을 현재 매수인 인수보증금으로 합산하지 않습니다.
② 임차관계 — 전입일은 후순위, 보증금과 점유관계는 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서상 조사된 임차인은 송준호와 이선희입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2013.04.12 말소기준권리보다 늦어, 제시된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자 등이 확인되지 않았으므로 배당순위와 실제 점유범위는 추가 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송준호 미상 (118.73㎡) |
2025.10.29 | 미상 | 전입일상 후순위 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 이선희 미상 (약 1.243㎡) |
2021.12.01 | 미상 | 전입일상 후순위 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
이선희는 2026.02.25 배당요구를 한 것으로 기재돼 있습니다. 그러나 배당요구 사실만으로 배당액이나 우선변제권의 성립을 확정할 수는 없습니다. 송준호의 배당요구 여부도 확정돼 있지 않습니다.
③ 토지와 법정지상권 — 이 사건의 핵심 위험
이 문제는 단순히 등기부에서 근저당권과 가압류가 말소되는지 확인하는 것으로 끝나지 않습니다. 타인 토지 위에 건물 일부가 위치하는 구조라면 해당 토지의 사용권원, 건물의 독립적 이용 가능성, 토지 소유자와의 분쟁 가능성 등이 경제적 가치에 직접 영향을 미칠 수 있습니다.
특히 이 물건은 숙박시설과 위락시설 등이 함께 있는 상업용 건물입니다. 토지 이용관계에 제약이 발생하면 임대운영, 건물관리, 처분 및 재매각에도 영향을 줄 수 있으므로 목록4의 정확한 위치와 타인 소유 토지의 범위를 우선 확인해야 합니다.
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 대 · 상업용 |
| 토지 형상 | 평지 · 사다리형 |
| 도로접면 | 중로한면 · 폭 20m~25m 중로1류 접함 |
| 공시지가 | 1,077,000원/㎡ |
| 확인된 토지 면적 | 28.0㎡ (개별 토지 항목 기준) |
| 토지 이용 제한 | 도시지역 · 일반상업지역 · 가축사육제한구역 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
28.0㎡는 확인된 개별 토지 항목의 면적입니다. 건물과 관련된 전체 대지면적이나 매각 대상 토지 전체의 면적으로 단정하지 않으며, 각 지번의 소유관계와 매각목록을 대조해야 합니다.
④ 가격 및 유찰 시나리오 — 시세 검증 전에는 저가 판단 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,251,585,430원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 시작합니다. 다만 같은 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 근거로 한 비교가 확인되지 않아 현 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
숙박·위락·업무 용도가 혼재한 건물은 주거용 아파트처럼 면적당 가격만으로 가치를 판단하기 어렵습니다. 실제 이용 가능 면적, 임대차 현황, 운영수익, 건물 상태, 토지 사용관계까지 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 1,251,585,430원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 1,001,268,344원 | 111,144,339원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 801,014,675원 | 309,395,472원 | 0원 |
배당 시나리오상 1회 유찰 가격에서는 신청채권자의 청구액이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 가격에서는 신청채권자에게 배당되는 금액이 790,604,528원으로, 청구액 794,223,766원에 미달합니다.
다만 이 수치들은 제공된 배당 계산에 따른 가정이며, 근저당권 변경등기와 채권액을 재확인하면 결과가 달라질 수 있습니다. 또한 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액은 별도로 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,251,585,430원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 14,915,854원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 1,040,000,000원 | 1,040,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이선희 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이철수 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 136,669,576원 |
위 표는 제시된 예상배당 산식의 재현입니다. 근저당권 채권최고액의 2015년 변경 내역이 반영되지 않은 계산이며, 실제 피담보채무액이나 확정 배당액을 의미하지 않습니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 소유자 잔여금도 변동할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안종합버스터미널 북측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장과 버스터미널이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 지하 1층은 위락시설(유흥주점)과 물탱크실·보일러실 등, 지상 1층은 주차장·사무실 등, 지상 2층부터 5층은 여관으로 이용되고 있습니다.
- 건물 설비. 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다. 실제 작동상태와 유지관리비는 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 특성. 일반상업지역의 상업용 토지이며, 도로에 접합니다. 다만 타인 소유 토지와의 관계는 별도 검증이 필요합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 이것이 건물의 물리적 상태나 인허가의 적법성을 포괄적으로 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 여관·유흥주점·사무실이 결합된 복합 상업용 건물입니다. 주거용 부동산보다 운영수익과 업종 적합성, 인허가 및 임대차 조건에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 목록4의 위치, 타인 소유 토지의 범위, 토지·건물 소유 이력, 저당권 설정 당시의 소유관계 및 법정지상권 성립 요건을 확인해야 합니다.
- 매각 대상 범위. 동중리 131-22, 131-23 및 봉덕리 578-13과 관련된 건물·토지의 매각목록을 대조하고, 실제 취득 범위를 확인해야 합니다.
- 임차관계. 송준호·이선희의 실제 점유 공간, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 차임 지급내역, 배당요구 상태를 확인해야 합니다.
- 동명이인·관계인 검증. 이선희 임차인과 가압류 채권자의 동일인 여부 및 금전관계를 확인하되, 이름만으로 가장임대차를 단정하지 않아야 합니다.
- 근저당권 변경. 2013년 최초 채권최고액 1,040,000,000원과 2015년 변경액 975,000,000원을 대조하고, 실제 피담보채무와 배당요구액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 상업용 부동산 거래사례, 실제 임대료와 공실, 운영수익 및 수선비를 검토한 뒤 응찰가를 산정해야 합니다.
- 인허가. 여관과 유흥주점의 영업 관련 인허가, 소방시설, 시설물 상태, 용도별 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 임차인의 점유관계와 명도 가능성, 관리비·공과금 체납, 건물 운영비를 확인해야 합니다.
- 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 사건의 등기상 말소기준권리는 명확합니다. 후순위 가압류·압류는 소멸하고, 배당표에도 매수인이 인수할 금액은 0원으로 표시돼 있습니다. 그러나 이 사실만으로 경매물건 전체의 위험을 낮게 평가하기는 어렵습니다.
가장 중요한 변수는 목록4와 관련된 법정지상권 성립 가능성입니다. 타인 소유 토지와 건물의 관계가 정리되지 않았다면, 명시된 인수금액이 없어도 이용·운영·처분에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다.
또한 조사된 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 예상배당 계산에 사용된 근저당권 금액도 변경등기와 일치하지 않습니다. 상업용 건물의 최근 실거래 시세에 대한 검증까지 부족한 상황에서 신건 가격의 매력도를 높게 평가할 근거는 없습니다.
결론은 권리 일부 정리, 핵심 위험 미해소, 가격 판단 보류입니다. 입찰을 검토한다면 먼저 토지 사용관계와 임대차를 확정하고, 이후 수익성과 거래사례를 통해 적정가격을 산정하는 순서가 필요합니다. 단순히 유찰로 최저가가 낮아지는 것만으로 이 물건의 구조적 위험이 해소되지는 않습니다.
