전주지방법원 2026타경32. 전북특별자치도 정읍시 연지동에 위치한 정주아파트 제1동 제1층 제101호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 61.26㎡이고, 철근콘크리트조 4층 건물의 1층에 해당하는 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 45,000,000원. 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 물건의 권리관계는 일반적인 근저당권 실행 경매와 조금 다릅니다. 현재 유효한 근저당권은 없으며, 2023년 5월 12일 김용태의 가압류가 말소기준입니다. 이후 2026년 3월 9일 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 과거에도 경매를 통해 소유권이 이전된 이력이 있지만, 그 당시의 근저당권과 압류 등은 이미 말소되어 현재 인수해야 할 권리로 보지 않습니다.

가격은 별도로 판단해야 합니다. 최근 거래인 2026년 7월 3층 거래가격은 52,000,000원으로, 현재 최저가보다 높습니다. 그러나 2025년 4월과 2024년 9월에 확인되는 1층 거래는 모두 45,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 최근 상층부 거래와 비교하면 낮은 가격이지만, 1층 거래 사례와 비교하면 같은 가격이라는 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준이다

과거 등기에는 여러 가압류·압류·근저당권과 경매 이력이 나타납니다. 1995년부터 2000년까지의 가압류와 과거 경매등기는 2001년 경매 낙찰에 따라 말소됐고, 2003년 경매개시결정 및 당시 근저당권 등도 2004년 매각 이후 말소됐습니다. 이들은 현재 살아 있는 선순위 권리로 합산하지 않습니다.

현재 소유자 오인석은 2011년 4월 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며, 등기상 거래가액은 25,000,000원입니다. 이후 2023년 김용태의 가압류가 설정됐고, 2026년 강제경매로 이어졌습니다.

② 시세 비교 — 최근 가격의 86.5%, 그러나 1층 거래와 동일

정주아파트는 48세대 규모이며 1979년 준공된 단지입니다. 전용 61.26㎡와 인접 평형인 60.42㎡의 실거래 9건이 확인됩니다. 그중 최근 12개월 거래는 2026년 7월의 52,000,000원 거래 1건입니다. 최근 가격 흐름은 과거 거래 대비 +7.2% 상승으로 표시되지만, 최근 표본이 1건이어서 추세 판단에는 한계가 있습니다.

최근 12개월 평균인 52,000,000원과 최저가 45,000,000원을 비교하면 7,000,000원의 가격 차이가 있습니다. 최근 실거래 대비 최저가 비율은 86.5%입니다. 따라서 최근 거래만 놓고 보면 최저가가 시세보다 낮은 것은 맞습니다.

그러나 이 가격 차이는 그대로 투자수익이나 할인율이 되지 않습니다. 최근 거래는 3층이고 경매 대상은 1층이기 때문입니다. 2025년 4월과 2024년 9월에 확인된 1층 거래는 각각 45,000,000원으로 현재 최저매각가와 같습니다. 면적도 60.42㎡와 61.26㎡로 차이가 있으므로 동일 물건의 직접적인 가격이라고 단정할 수는 없지만, 층수와 가격을 함께 고려하면 현재 가격에 큰 안전마진이 있다고 보기도 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 45,000,000원 가정)

매각가 45,000,000원 기준 추정 배당입니다. 집행비용 1,210,000원, 가압류 채권 40,000,000원 배당 후 소유자 잔여금 3,790,000원으로 계산됩니다. 갑구 20번은 갑구 19번 가압류의 본압류 이행에 따른 경매개시결정이므로 별도 채권을 임의로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·미확인 우선채권 등은 반영되지 않아 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수는 없지만 채권 미배당은 증가

현재 최저매각가는 감정가의 100%인 45,000,000원입니다. 제시된 회차별 가격 시나리오에 따르면 한 차례 유찰 시 36,000,000원, 두 차례 유찰 시 28,800,000원이 됩니다. 말소기준 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하므로, 배당 부족분이 발생한다고 해서 그 금액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다.

신건 가격에서는 김용태 가압류 채권 40,000,000원이 전액 배당되는 추정 구조입니다. 반면 1회 유찰 시 채권 배당액은 34,952,000원, 2회 유찰 시에는 27,881,600원으로 줄어듭니다. 각각의 미배당금은 5,048,000원과 12,118,400원이지만, 현재 확인된 말소기준 이후 소멸권리의 부족분을 매수인 부담으로 더하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 정읍시 연지동 정주아파트 내 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 정읍역·버스터미널·버스승강장이 위치해 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 등 마감이며 새시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스 온수보일러 난방설비가 기재되어 있습니다. 실제 작동 상태와 노후화 수준은 별도 확인해야 합니다.
• 도로. 북서측 왕복 2차선 도로와 접하고 남동측으로 폭 약 9m 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류와 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가 자료는 302,600원/㎡입니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 1979년 준공된 48세대 소규모 단지입니다. 최근 12개월 실거래가 1건이므로 거래 유동성을 높게 단정하기 어렵고, 매각 소요기간과 수요층을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대 확인과 현장 방문을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능 여부를 조사해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2023.05.12 김용태 가압류가 기준이고 2026.03.09 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기와 명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 1층 거래 기준. 최근 3층 거래 52,000,000원뿐 아니라 2025년과 2024년 1층 거래 45,000,000원을 응찰가 판단에 함께 반영해야 합니다.
• 노후 건물 점검. 외벽·누수·창호·배관·난방시설·공용부분 관리상태와 예상 수리비를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비의 승계 가능성과 체납내역을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 회차별 자금계획. 신건 45,000,000원, 1회 유찰 36,000,000원, 2회 유찰 28,800,000원 시나리오를 비교하되 실제 다음 매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 최종 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “최근 시세보다 낮지만, 1층 기준으로는 제값일 수 있다”

이 물건의 장점은 권리상 매수인 인수금액이 0원으로 분석된다는 점입니다. 현재의 말소기준은 2023년 김용태 가압류이고, 2026년 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 여러 경매와 담보권 이력이 현재의 인수권리로 이어지지는 않습니다.

가격도 최근 시세와 비교하면 긍정적인 부분이 있습니다. 최저가 45,000,000원은 최근 거래가격 52,000,000원의 86.5%이고 최근 가격 추세도 +7.2%로 나타납니다. 따라서 최신 실거래보다 낮은 가격이라는 사실은 분명합니다.

그러나 최신 거래는 3층이고 경매 대상은 1층입니다. 과거 1층 거래가 이미 45,000,000원에 형성된 점과 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점은 반드시 반영해야 합니다. 여기에 1979년 준공·48세대 소규모 단지·임대관계 미상이라는 조건도 남아 있습니다.

종합 판단은 B등급, 67점. 권리상 큰 인수 부담은 확인되지 않고 최근 실거래 대비 가격 차이도 있지만, 실제 1층 가격 경쟁력과 환금성은 충분히 검증되지 않았습니다. 권리는 양호, 가격은 조건부, 현장 확인 후 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.