청주지방법원 2025타경5378. 제천시 강제동의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2023.07.06 사용승인을 받은 경량철골구조 기와지붕 단층 주택으로, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다. 현재 소유자는 김형래이며, 2023.12.21 소유권을 이전받았습니다. 등기상 당시 거래가액은 180,000,000원입니다.

이번 경매에서 주의할 부분은 단순히 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지가 아닙니다. 근저당권 2건의 채권최고액 합계는 372,000,000원이고, 서울보증보험의 가압류 청구금액도 321,395,000원입니다. 배당에서는 부족액이 발생하지만, 후순위 채권의 미배당액을 낙찰자가 자동으로 인수하는 구조는 아닙니다.

오히려 가장 중요한 확인사항은 매각 대상 토지 중 일부가 지분매각이라는 사실과 단독주택의 독립적인 사용·접근·재매각 가능성입니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 저평가 매물이라고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 을구 1번, 2023.12.21 설정된 제천단양축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 252,000,000원이며, 건물과 강제동 177-51 토지, 강제동 177-41의 김형래 지분에 공동담보가 설정되어 있습니다.

이후 설정된 이영옥의 근저당권(120,000,000원), 서울보증보험의 가압류(321,395,000원), 이영옥과 제천단양축산업협동조합의 경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위로서 매각으로 소멸하는 권리입니다.

말소기준보다 앞선 2023.09.14 신제천새마을금고의 가처분은 2023.12.28 이미 말소되었습니다. 따라서 해당 가처분은 현재 인수 대상 권리로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음 판정, 전입일 확인 필요

확인되는 실제 임차인은 황재원 1명입니다. 점유 부분은 강제동 177-51 토지와 주택 전부로 표시되어 있습니다. 보증금은 120,000,000원, 월차임은 300,000원입니다. 배당요구가 접수되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다.

현재 기재된 전입일을 기준으로 하면 말소기준권리보다 늦어 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권의 구체적인 순위도 확정하기 어렵습니다. 따라서 예상 인수액은 0원으로 계산하되, 전입일이 정정되어 선순위 대항력이 확인되는 경우에는 인수보증금과 실질취득가를 다시 산정해야 합니다.

③ 가격·매각 구조 — 신건 최저가만으로는 저가 판단 불가

이 물건의 감정가와 최초 최저매각가는 모두 406,418,600원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 현 단계에서 실질취득가의 기본값 역시 406,418,600원입니다. 이는 현재 예상 인수액 0원을 전제로 한 금액이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 별도입니다.

비교할 만한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 단독주택과 토지 지분이 결합된 물건은 일반 아파트의 동일 평형 거래처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 건물 상태, 대지 이용관계, 공유지분, 접근 도로의 권리관계가 실제 거래가격에 영향을 줄 수 있습니다.

회차별 금액은 유찰 시나리오이며 실제 유찰·변경·낙찰을 확정하는 수치가 아닙니다. 인수액 0원은 현재 대항력 판정이 유지된다는 조건입니다. 부대비용은 제외했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 406,418,600원 가정)

감정가에 매각된다고 가정할 때 집행비용 6,464,186원을 먼저 공제하고, 근저당권 2건에 각각 252,000,000원과 120,000,000원이 배당됩니다. 이후 서울보증보험 가압류에는 27,954,414원만 배당되고 소유자에게 돌아갈 잔액은 없습니다.

총 채권액 693,395,000원 중 예상 배당액은 399,954,414원이며, 채권자 측 예상 미회수액은 293,440,586원입니다. 이 미회수액은 매수인의 인수금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 회수율이 달라진다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제천시 강제동 소재 강제동마을회관 서측 인근 전원주택단지에 위치합니다. 주변은 단독주택·전원주택·주거나지·농경지·임야 등이 혼재한 시외곽 농촌지대입니다.
• 교통. 본건까지 소형차량 진출입이 가능하며, 동남측 및 북측 인근에 국도 38번과 강제로가 통과합니다. 다만 시외곽 지역으로 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2023.07.06 사용승인된 경량철골구조 기와지붕 단층 주택으로, 외벽은 경량철골 위 벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 자연녹지지역에 해당하며, 자연취락지구 저촉, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가축사육제한구역 관련 사항이 표시되어 있습니다. 토지 이용현황에는 도로, 도로 등의 용도가 나타납니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 제시외 건물 ㄱ이 매각에 포함되어 있으므로 현장 건물 범위와 실제 사용현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 시외곽 단독주택·전원주택 입지에 토지 지분매각 조건이 결합되어 있습니다. 매수층이 대단지 아파트보다 제한될 가능성이 있으며, 특히 공유지분의 이용·처분 조건에 따라 재매각 난도가 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각목록·지분 범위. 목록 1이 지분매각이라는 조건을 확인하고, 강제동 177-41과 177-51의 매각 범위, 취득 지분과 공동담보 관계를 원본 도면 및 등기와 대조하세요.
• 임차인 전입일 정정 여부. 황재원의 전입일 2027.12.27과 배당요구일 2025.08.18 사이의 불일치를 해소해야 합니다. 실제 전입 및 점유 개시 시점에 따라 대항력 판정이 바뀔 수 있습니다.
• 보증금·점유 인도. 보증금 120,000,000원, 월차임 300,000원인 임대차의 실제 현황을 확인하고, 낙찰 후 점유자 인도 절차 및 명도비용을 별도로 검토하세요.
• 제시외 건물 ㄱ. 매각 포함 여부는 명시되어 있지만 건물의 실제 위치·면적·이용상태와 경계 침범 여부 등은 현장에서 확인해야 합니다.
• 진입로와 공유지분. 토지 이용현황에 도로가 포함되어 있으므로 진입로의 소유관계, 차량 통행, 공유자와의 이용·관리관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 신건 최저가 406,418,600원을 주변 단독주택 거래와 토지 지분 가치에 비교해야 합니다. 감정가 100%라는 사실만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
• 배당·체납. 집행비용과 근저당권 배당은 추정입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 체납 공과금 및 매수인이 별도로 부담할 수 있는 비용을 확인하세요.
• 경매기록 원본. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 토지대장·지적도 및 전입세대 관련 자료를 입찰 전 최신 원본으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

제천 강제동 2025타경5378 사건은 등기상 권리의 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 신제천새마을금고의 가처분은 이미 말소되었고, 제천단양축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 판정상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 임차인의 전입일에는 명백한 시간적 불일치가 있어 대항력 재확인이 필요합니다. 또한 목록 1 지분매각과 제시외 건물 포함 조건을 고려하면, 단순히 권리가 말소된다는 이유만으로 안전한 실물 취득이라고 단정할 수 없습니다.

무엇보다 최저매각가 406,418,600원을 최근 실거래와 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다. 신건에서 시세보다 저렴하다는 판단을 내릴 수 없고, 유찰 이후에도 토지 지분의 실제 가치와 이용 제약을 반영해야 합니다.

권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격·지분·점유 검증이 끝나기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 최저가의 할인율이 아니라 실제로 무엇을 취득하고, 얼마의 가치로 다시 처분할 수 있느냐에 있습니다.