전주지방법원 2026타경30079. 전북 부안군 부안읍 봉덕리, 부풍로 119-10에 위치한 다세대주택 103동 401호입니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 2020년 5월 28일 사용승인을 받았으며 지상 5층 중 4층에 해당합니다.
등기부를 살펴보면 과거 신탁등기와 근저당권 설정·말소가 있었지만, 현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 2023년 12월 26일 도정임의 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 그 이전에 전입한 임차인 이민우가 있습니다. 따라서 단순히 후순위 임차권등기라는 이유로 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.
한편 2026년 3월 6일에는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 소유자는 주식회사진으로, 현재 경매의 핵심은 임차보증금 배당 여부와 신건 가격의 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 622-8 103동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 부풍로 119-10 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지상 5층 중 4층 401호 |
| 면적 참고 | 실거래 비교 대상면적 59.725㎡ · 거래 표본 59㎡대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 사용승인 | 2020.05.28 |
| 소유자 | 주식회사진 (2022.08.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.26 갑구 4번 가압류 · 도정임 · 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입
가장 중요한 기준일은 2023.12.26입니다. 갑구 4번 도정임 가압류가 말소기준권리에 해당합니다. 당시 설정돼 있던 기존 근저당권은 이미 2023년 5월 1일 말소됐으므로, 현재 살아 있는 근저당권으로 보아 인수액을 추가할 이유는 없습니다.
2024년 강제경매개시결정은 이후 취하로 말소됐고, 2026년 다시 강제경매가 개시됐습니다. 광주세무서장 관련 압류와 국민건강보험공단 압류 등은 말소기준권리 이후 등기된 권리로 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 압류등기가 말소되는 것과 당해세 등의 배당상 우선순위는 별개이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 배당 / 인수 |
|---|---|---|---|
|
이민우 401호 전부 주택임차권등기 |
전입 2023.04.28 확정 2023.06.07 임차권등기 2025.04.23 |
120,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 미배당 시 승계·인수 배당요구 있음 |
|
김찬영 점유 부분 미상 |
전입 2025.12.17 확정일자 미상 |
미상 |
전입 기준 후순위 보증금·점유관계 확인 현재 확인된 전입일 기준 대항력 없음 |
이민우는 배당요구를 한 선순위 대항력 임차인으로, 확정일자와 전입일이 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 현 신건 배당계산에서는 보증금이 전액 배당되지만, 낙찰가가 낮아지면 인수액이 새로 발생할 수 있는 구조입니다.
김찬영은 2025.12.17 전입자로 말소기준일보다 늦습니다. 현재 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없으나 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 추가 조사가 필요합니다. 대항력이 있다고 단정하거나, 확인되지 않은 보증금을 임의로 인수금에 더하지 않습니다. 별도의 선행 점유관계나 권리 근거가 있는지도 확인할 사항입니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.76억, 최근 거래 평균은 1.23억
부안읍 봉덕리 해당 다세대주택의 비교 실거래는 총 12건입니다. 전체 거래 평균은 107,375,000원이지만 2022년 저가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 단독 기준으로 사용하기에는 적절하지 않습니다. 우선 살펴볼 지표는 최근 집계 3건 평균 123,333,333원과 최신 거래가 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 59.75㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 59.44㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.02 | 59.44㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2023.07 | 59.44㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 59.44㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 2022.06 | 59.44㎡ | 2 | 174,000,000원 |
| 2022.05 | 57.64㎡ | 3 | 62,000,000원 |
| 2022.05 | 59.44㎡ | 3 | 65,700,000원 |
| 2022.05 | 59.44㎡ | 2 | 65,700,000원 |
| 2022.05 | 59.44㎡ | 3 | 65,700,000원 |
| 2022.05 | 59.44㎡ | 3 | 65,700,000원 |
| 2022.05 | 59.44㎡ | 4 | 65,700,000원 |
| 최근 집계 평균 | 59㎡대 | 3건 | 123,333,333원 |
| 전체 거래 평균 | — | 12건 | 107,375,000원 |
최근 집계 3건의 가격은 100,000,000원, 100,000,000원, 170,000,000원으로 편차가 상당히 큽니다. 현재 최저가 176,000,000원은 해당 평균보다 52,666,667원 높고, 최신 거래가인 170,000,000원보다도 6,000,000원 높습니다.
최근 거래군의 과거 거래군 대비 가격 추세는 +20.8%로 집계돼 하락 추세 지표는 아닙니다. 다만 최근 표본이 3건뿐이고 최신 거래 시점도 2025.05이므로, 이 상승률을 현재 시장가격의 확정적 상승으로 해석하기는 어렵습니다. 특히 같은 면적대 거래가 사이의 가격 차이가 커서 개별 호실의 상태와 거래 조건을 직접 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 · 이민우 (우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 도정임 | 70,000,000원 | 52,736,000원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,264,000원, 이민우 보증금 배당 120,000,000원, 도정임 배당 52,736,000원으로 매각대금 176,000,000원이 전부 배분되는 추정입니다. 일반 채권자 청구액 합계 190,000,000원 중 예상 미배당액은 137,264,000원입니다. 이 채권자 미배당액 전체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 합쳐야 한다
이 물건의 핵심은 매각가가 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있다는 점입니다. 예상배당 기준으로 회차별 변화를 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 매각가 | 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 176,000,000원 | 0원 | 176,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 140,800,000원 | 0원 | 140,800,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 112,640,000원 | 9,736,960원 | 122,376,960원 |
실질취득액 = 매각가 + 예상 인수액. 취득세·명도비·수리비·금융비용 등 별도 비용은 제외했습니다. 회차별 예상치는 해당 매각가에 낙찰되고 추정 배당순위가 유지된다는 가정입니다.
이는 최근 실거래 평균 123,333,333원과 거의 같은 수준입니다. 취득세·명도비·수리비 등을 추가하면 실질 총비용은 더 늘어납니다. 낙찰가만 비교하면 큰 폭으로 저렴해 보이지만, 인수액을 포함하면 가격상 안전마진이 매우 좁습니다.
대항력 보증금 인수형 경매는 매각가격이 낮아질수록 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커질 수 있습니다. 매각대금에서 집행비용과 선순위 배당 등을 차감한 뒤 임차인에게 배당되므로, 단순히 보증금에서 낙찰가를 뺀 금액만으로 인수액을 확정할 수도 없습니다.
이 사건의 2회 유찰 시나리오처럼 낙찰가 112,640,000원보다 실질취득액 122,376,960원을 기준으로 시세를 비교해야 가격을 올바르게 판단할 수 있습니다. 실제 배당에서 선순위 세금이나 추가 비용이 반영되면 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부안교육지원청 북측 인근. 주변에 중·소규모 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.05.28 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택. 위생·급배수·난방 및 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측 2차선 포장도로에 접합니다. 관련 토지 중 일부는 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역. 일부 필지는 역사문화환경보존지역에 해당하며 가축사육제한구역 등의 제한도 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 부정형 토지를 건부지로 이용 중입니다. 토지면적 1,567.0㎡, 공시지가 252,500원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 29세대 규모의 다세대주택으로, 실거래 표본과 개별 거래가격의 편차를 고려해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이민우 보증금 전액 배당 여부. 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 재확인해야 합니다. 낙찰가에 따른 배당 부족액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
- 김찬영 점유관계. 전입일은 말소기준 이후이나 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 실제 점유관계와 별도 권리 근거를 조사해야 합니다.
- 당해세·체납액. 광주세무서장 및 국민건강보험공단 관련 압류가 있습니다. 등기 말소와 별도로 배당에 영향을 주는 세금·공과금의 우선순위를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당. 주택도시보증공사는 청구액 120,000,000원에 대해 신건 추정 배당이 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 채권관계와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득액. 2회 유찰 예상 최저가 112,640,000원만 보지 말고 예상 인수보증금 9,736,960원을 합산한 122,376,960원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 실거래 재검증. 최근 비교거래가 2025년 자료이고 표본 3건의 편차가 큽니다. 입찰 전 2026년 거래 여부와 해당 호실의 면적·층·상태를 추가 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·배당요구 서류와 기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득액은 다르다”
부안 봉덕리 103동 401호는 권리와 가격 모두 신중하게 판단해야 하는 경매입니다. 말소기준 이전에 전입한 이민우의 임차보증금 120,000,000원은 배당 부족분이 발생하면 매수인이 인수할 수 있는 권리입니다. 신건에서는 전액 배당이 예상되지만, 유찰이 진행되면 구조가 달라집니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 176,000,000원은 최근 집계 평균 123,333,333원의 142.7%이고 최신 거래 170,000,000원보다 높습니다. 최근 거래군의 추세 지표는 +20.8%로 상승 방향이지만, 표본이 적고 거래 시점이 오래돼 신건 가격을 정당화하는 확정적인 근거는 아닙니다.
2회 유찰 시 낙찰가 112,640,000원은 낮아 보이지만 인수액을 포함하면 실질취득액은 약 122,376,960원입니다. 이는 최근 실거래 평균과 거의 같아 별도 취득비용을 감당할 가격 여유가 충분하지 않습니다.
결론은 신건 입찰 보류, 유찰 시에도 실질취득액 기준으로 재평가입니다. 대항력 임차인의 보증금 잔액과 미상 점유자의 권리를 확인하고, 최신 시세보다 충분히 낮은 총취득비용이 확보되는 경우에만 접근하는 편이 합리적입니다.
