청주지방법원 2026타경12. 충청북도 제천시 의림동 44-4 소재 건물과 토지를 대상으로 하는 임의경매입니다. 건물은 지하 1층·지상 3층 구조이며, 사무실과 점포, 주거 공간이 혼합돼 있습니다. 토지면적은 265.5㎡, 용도지역은 일반상업지역입니다. 제천농업협동조합이 청구액 442,415,593원으로 경매를 신청했으며, 말소기준권리는 2020.09.25 설정된 제천농업협동조합 근저당권입니다.

등기부만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 말소기준 근저당권 이후 설정된 한준아의 근저당권과 제천시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하지만 이 사건은 등기부상 소멸권리보다 임차인의 선순위 대항요건이 더 중요합니다. 한종범과 주식회사 귀산촌경영연구원은 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 상가 임차인으로 기재되어 있어, 보증금 인수가 발생할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별개

말소기준권리는 을구 8번 제천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 689,000,000원이며, 건물과 의림동 44-4 토지가 공동담보입니다. 그 이후의 한준아 근저당권(채권최고액 500,000,000원), 제천시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행·대명상호저축은행·신제천새마을금고의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 이력입니다.

② 임차인 분석 — 확인 인수 15,000,000원, 추가 인수 미확정

임차 관련 신고는 3건입니다. 한종범과 주식회사 귀산촌경영연구원은 선순위 상가 임차인으로 기재되어 있으며, 귀산촌은 주거 사용 신고가 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 귀산촌과 주식회사 귀산촌경영연구원의 점유·계약상 관계도 확인이 필요합니다. 따라서 독립된 실제 임차인 수와 최종 인수 대상 보증금 총액은 확정할 수 없습니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가만 비교하면 안 된다

이 사건의 취득원가는 단순히 낙찰가로 끝나지 않습니다. 매수인 실질취득액 = 낙찰가 + 인수보증금으로 판단해야 합니다. 아래 금액은 한종범의 인수 추정액 15,000,000원만 합산한 확인분 기준 하한입니다. 다른 임차인에게 실제 인수해야 할 보증금이 존재하면 취득원가는 그만큼 추가됩니다.

실질취득액은 확인된 임차보증금 인수 추정분만 반영한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 및 추가 인수보증금은 별도입니다. 유찰 시나리오는 현재 확정된 매각일정이 아닌 가정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 925,830,450원 가정)

근저당권 배당액은 채권최고액 기준으로 계산한 추정치입니다. 제천농업협동조합의 경매 청구액은 442,415,593원으로 채권최고액 689,000,000원과 구별해야 합니다. 실제 확정 채권액, 당해세, 제천시 압류 관련 조세의 우선순위, 임차인 최우선변제, 추가 임차인 배당 등은 반영되지 않아 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 한종범 보증금 15,000,000원은 배당액이 아닌 매수인 인수 추정액입니다.

⑤ 시세·가격 메리트 — 아직 판단 보류

이 건물은 일반상업지역의 토지와 사무실·점포·주택이 결합된 부동산입니다. 동일 조건의 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 925,830,450원이 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 상가와 주거 부분의 실제 임대차 상태, 임대수익, 건물 상태와 토지가치에 따라 적정 취득가격이 달라집니다.

신건의 확인분 기준 실질취득액은 940,830,450원 이상입니다. 보증금 미상 임차인들의 권리가 확인되면 이 금액이 증가할 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 할인율만으로 가격 메리트를 판단하거나 단순히 저렴한 경매물건으로 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제천시 의림동 소재 의림초등학교 남동측 인근으로, 근린상가와 숙박시설 등이 혼재하는 기존 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 대지면적 265.5㎡, 일반상업지역, 평지·사다리형, 중로각지입니다. 공시지가는 915,400원/㎡입니다.
• 도시계획. 일반상업지역·방화지구·토지구획정리사업지구(완료)· 중점경관관리구역 및 의림초등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 소로2류와 중로3류 도로에 접합니다.
• 건물 구성. 지하층은 현황 창고, 지상 1·2층은 한일제면소로 이용되고, 지상 3층은 사무실·점포와 주택 2개호가 혼합된 구조입니다. 위생·급배수 및 일부 냉난방설비가 있습니다.
• 건물 상태. 외벽은 목재 및 페인트 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트·벽지·타일 마감이며 새시창호가 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 상가·사무실·주택이 혼합된 건물로, 일반적인 단일 용도 주택과는 매수자층이 다를 수 있습니다. 실제 임대수익과 사용상태, 향후 활용 가능성 및 매각 유동성을 개별적으로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주식회사 귀산촌경영연구원의 보증금 확인. 302호 점유 및 계약관계를 확인하고, 선순위 대항력의 성립 여부와 실제 보증금 및 매수인 인수범위를 확정해야 합니다.
• 한종범의 보증금 인수 확인. 1층 임차인 한종범의 15,000,000원 보증금에 관해 계약서·점유·배당요구 및 우선변제 여부를 대조해야 합니다.
• 귀산촌 신고의 독립성 확인. 주거 사용 신고의 실제 점유 공간과 계약상 임차인이 누구인지, 주식회사 귀산촌경영연구원과 동일한 관계인지 구분해야 합니다.
• 대항력과 배당 종결 여부 확인. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 확인해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각 범위 확인. 의림동 44-4 토지 및 제시외 2-1 포함 범위를 감정평가서와 매각물건명세서에 따라 확인해야 합니다.
• 임대수익과 현황 검증. 지하층·지상층·주거 부분의 실제 점유자, 임대차계약, 임대료, 공실 여부와 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 제천시 압류 및 조세 확인. 등기상 압류 소멸과 별개로 당해세·법정기일 등 실제 배당순위에 영향을 주는 조세채권을 확인해야 합니다.
• 배당 추정 검증. 제천농업협동조합의 청구액 442,415,593원과 채권최고액 689,000,000원을 구별하고, 다른 채권자의 확정 채권액 및 예상 배당액을 재검토해야 합니다.
• 실질취득원가 검토. 입찰금액에 확인된 인수보증금뿐 아니라 추가 인수 위험과 취득 부대비용을 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 증빙을 입찰 전 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “보증금 인수”는 다르다

이 사건은 권리분석상 주의가 필요한 상가·주택 혼합 부동산입니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 점은 긍정적이지만, 선순위 상가 임차인의 대항요건과 보증금 인수 가능성이 남아 있습니다. 확인된 한종범의 보증금 인수 추정액은 15,000,000원이고, 다른 신고 임차인의 보증금은 확정되지 않았습니다.

신건 최저매각가 925,830,450원에 입찰한다면 확인된 보증금만 반영해도 실질취득액은 940,830,450원 이상입니다. 여기에 추가 보증금 인수가 발생하면 취득원가는 더욱 높아집니다. 동일 조건의 실거래 비교가격도 확인되지 않았으므로 현 단계에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류·선순위 임차보증금 확인 우선입니다. 임차인의 대항력과 인수금액, 실제 임대수익과 시장가치가 확정된 뒤 실질취득액을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다. 유찰로 최저가가 하락하더라도 인수 위험이 자동으로 없어지지는 않습니다. 이 물건의 관건은 낙찰가가 아니라 매수인이 최종적으로 얼마를 부담해야 하는가입니다.