청주지방법원 2026타경5022. 충북 제천시 고암동 고암주공1아파트 113동 5층 502호입니다. 감정가와 최저매각가격은 모두 49,000,000원. 외형상으로는 소형 아파트 신건이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 2022년 박미향 명의로 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기가 이루어졌고, 2025년에는 이교현 명의로 보증금 35,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 그 후 이교현이 직접 강제경매를 신청했습니다.

말소기준권리는 2026.01.30. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 임차권등기는 단순히 후순위 가압류처럼 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 현재 최저가 49,000,000원으로 계산한 예상배당에서는 임차보증금이 전액 배당되어 실제 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 반면 입찰가격이 떨어져 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 보증금을 매수인이 부담할 수 있습니다.

가격도 문제입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 40,200,000원, 2026년 9월 최신 거래는 35,000,000원입니다. 신건 최저가 49,000,000원은 두 지표 모두를 웃돌아 최근 시장가격보다 높은 입찰 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

과거 국민은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 특히 중요한 것은 신탁 소유권이전등기, 선행 임차권등기, 강제경매개시결정의 순서입니다. 강제경매개시결정 이후의 삼성카드·하나카드 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 배당액이 관건

실제 확인된 임차인은 이교현 1명입니다. 등기부상 주택임차권자이자 본 강제경매의 신청채권자입니다. 임차권은 을구 7번으로 등기되어 있으며, 임대차 목적물은 주택전부입니다.

③ 시세 비교 — 하락 추세에서 신건은 최근 시세의 121.9%

고암주공1 단지의 실거래를 보면, 과거 높은 가격이 포함된 전체 거래 평균보다는 최근 12개월 평균과 가장 최근 거래를 우선 확인해야 합니다. 전체 12건 평균은 47,750,000원이지만, 최근 12개월 5건 평균은 40,200,000원이며 최근 거래 추세는 -24.4% 하락입니다.

실거래 표본은 전용 38.52㎡, 분석 대상 면적은 39.72㎡로 차이가 있습니다. 따라서 같은 단지의 유사 소형 평형 거래를 참고한 가격 비교이며, 개별 호수의 정확한 감정가를 대체하지는 않습니다.

신건 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균 40,200,000원보다 8,800,000원 높습니다. 최신 실거래 35,000,000원과 비교하면 14,000,000원 높은 가격입니다. 단순히 전체 12건 평균 47,750,000원과 비교하면 차이가 작아 보이지만, 최근 거래가격이 내려간 시장에서는 과거 고가 거래를 가격 메리트의 근거로 사용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

신건 예상배당 합계는 49,000,000원입니다. 임차보증금 35,000,000원을 전액 우선변제하는 가정이므로 매수인의 임차보증금 인수액은 0원입니다. 신청채권자와 임차권자가 동일인인 관계로 배당항목 간 채권 중복 여부를 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 보면 안 된다

이 사건의 경매 가격 시나리오에서는 신건과 1회 유찰 시 예상 인수액이 0원이지만, 2회 유찰하면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 발생합니다. 따라서 실질취득 = 낙찰가 + 인수 보증금으로 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제천시 고암동 의림지동행정복지센터 남측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 북측·서측과 동측의 포장도로에 접한 아파트 부지입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물. 본건은 5층에 위치하며 위생·급배수·난방·주차장설비가 있습니다. 사용승인일은 1986.02.04.입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 교육환경 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지는 평탄한 부정형의 아파트 부지입니다. 공시지가는 425,400원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 290세대 단지이며 준공 시기가 오래됐습니다. 최근 실거래 가격은 35,000,000원까지 낮아졌고 최근 거래 추세도 -24.4%입니다. 향후 재매각 시 가격 회복을 전제로 낙찰가를 높이는 것은 주의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-198호를 열람하여 신탁의 목적, 수익자, 임대차 권한, 신탁재산의 관리·처분 및 매각 관련 조항을 확인해야 합니다.
• 임차권 효력 확인. 이교현의 임대차계약일 2021.06.18., 점유개시일 2021.06.29., 주민등록일 2025.02.05.를 신탁등기 및 경매개시결정일과 함께 대조해야 합니다.
• 동일인 중복채권 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 이교현입니다. 보증금 35,000,000원과 청구액 36,305,890원의 법률상 관계를 집행권원 및 배당서류로 확인해야 합니다.
• 회차별 인수액 재검증. 신건 예상 인수 0원, 2회 유찰 예상 인수 4,604,480원은 추정배당 기준입니다. 실제 낙찰가와 우선배당 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 47,750,000원보다 최근 12개월 평균 40,200,000원과 최신 거래 35,000,000원을 우선 비교하세요. 가격 하락 추세 -24.4%도 반영해야 합니다.
• 면적·층수 보정. 분석 대상 면적 39.72㎡와 거래 표본 38.52㎡에는 차이가 있습니다. 또한 본건은 5층 건물의 5층으로, 실제 내부 상태·층수·수리 비용에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 등기상 임차권과 현재 실제 점유 상태는 별개로 확인해야 합니다. 현장점유자, 인도 가능성, 명도비용을 검토하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 미납, 당해세 및 실제 우선변제 항목은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 신탁원부, 임대차계약서, 배당요구서 및 실거래 원본을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낮아 보이는 가격보다 실제 취득비용과 권리 확인이 먼저”

제천 고암주공1 113동 502호는 신건 최저가가 49,000,000원인 소형 아파트입니다. 그러나 최근 12개월 시세 평균은 40,200,000원, 최신 거래는 35,000,000원으로 현재 최저가는 최근 시장가격을 상당히 웃돕니다. 거래 추세까지 -24.4% 하락하고 있어 과거 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다.

권리 측면에서도 간단한 물건이 아닙니다. 신탁 소유권이전등기가 존재하고, 말소기준 이전에 보증금 35,000,000원의 대항력 임차권이 등기되어 있습니다. 신건 예상배당에서는 보증금 전액이 배당되어 인수액이 0원으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 4,604,480원의 인수액이 발생하고 실질취득은 35,964,480원으로 올라갑니다. 이 금액도 최신 실거래 35,000,000원보다 높습니다.

여기에 임차권자와 경매신청채권자가 동일한 이교현이라는 점, 임대차계약·점유·주민등록일과 신탁등기의 선후관계가 서로 다르다는 점까지 확인해야 합니다. 현재 판단은 가격 메리트 부족, 선행 권리 및 신탁관계 검증 필요에 따른 입찰 보류입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려가느냐보다 실제 매수인이 얼마를 부담하고 어떤 권리를 승계하는지를 먼저 확정하는 데 있습니다.