청주지방법원 2026타경5046. 충북 제천시 청전동 비둘기아파트 104동 1308호, 전용 35.52㎡의 아파트입니다. 건물은 1991.06.13 사용승인된 16층 건물로 대상 세대는 13층에 있습니다. 소유자 홍성칠은 2022.08.02 이 아파트를 거래가액 38,000,000원에 취득했습니다. 이후 보성군 압류, 김용수와 서울보증보험주식회사의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국세 관련 압류가 차례로 등기됐습니다.
눈여겨봐야 할 점은 임차인 김현수의 전입일자입니다. 2022.12.02 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 2024.12.04에는 보증금 35,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 등기부상 말소기준으로 제시된 보성군 압류일인 2024.05.16보다 대항력 취득의 기초가 되는 전입·점유가 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소 대상이라는 사정만으로 매수인의 보증금 인수 가능성까지 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경5046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 청전동 639 비둘기아파트 104동 13층 1308호 |
| 도로명주소 | 충청북도 제천시 청전대로 166 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 35.52㎡ · 16층 중 13층 |
| 건물현황 | 철근콘크리트 및 벽식구조 · 사용승인 1991.06.13 |
| 단지규모 | 768세대 |
| 소유자 | 홍성칠 (2022.08.02 소유권이전 · 거래가액 38,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 59,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 37,456,004원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2024.05.16 보성군 압류 (갑구 6번) |
| 선순위 임차인 | 김현수 · 임차보증금 35,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
과거 한국주택은행 명의의 근저당권은 국민은행으로 이전된 이력이 있으나 2018.08.13 말소됐습니다. 따라서 이를 현재의 말소기준 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.05.16 보성군 압류입니다.
김용수 가압류 64,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 25,000,000원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 이후 압류등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 세금의 배당순위, 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 여부는 각각 구별해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김현수 | 전유부분 전부 | 35,000,000원 | 2022.12.02 / 2022.12.02 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 가능 |
| 임차인 | 김현수 |
|---|---|
| 임차보증금 | 35,000,000원 |
| 계약일자 | 2022.11.09 |
| 전입신고 | 2022.12.02 |
| 점유개시 | 2022.12.02 |
| 확정일자 | 2022.12.02 |
| 임차권등기 | 2024.12.04 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.12.04 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 전입·점유가 선행 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 매수인 인수 | 조건부 0원 배당 부족 시 미회수액 인수 가능 |
② 시세 비교 — 신건은 최근 실거래 평균의 123.0%
비둘기아파트 동일 전용면적 35.52㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래금액은 40,000,000원~60,000,000원으로 분포하며, 평균은 47,954,166원입니다. 최신 거래는 2026.10의 51,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 35.52㎡ | 14 | 51,000,000원 |
| 2026.09 | 35.52㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2026.09 | 35.52㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2026.09 | 35.52㎡ | 6 | 44,000,000원 |
| 2026.09 | 35.52㎡ | 13 | 54,450,000원 |
| 2026.08 | 35.52㎡ | 13 | 52,500,000원 |
| 2026.08 | 35.52㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2026.07 | 35.52㎡ | 11 | 43,500,000원 |
| 2026.07 | 35.52㎡ | 9 | 42,000,000원 |
| 2026.07 | 35.52㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2026.07 | 35.52㎡ | 11 | 43,000,000원 |
| 2026.07 | 35.52㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 최근 평균 | 35.52㎡ | 12건 | 47,954,166원 |
신건 최저매각가 59,000,000원은 최근 실거래 평균의 123.0%입니다. 또한 최신 거래가인 51,000,000원보다도 높습니다. 실거래 최고 금액인 60,000,000원에 가까운 가격으로, 일부 고가 거래와 비교해서만 신건 가격을 정당화해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,462,000원 |
| 1. 임차인 김현수 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김용수 | 64,000,000원 | 22,538,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 37,456,004원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 당해세 및 임차인 최우선변제 사항이 반영되지 않은 예상배당입니다. 조세채권의 법정기일·배당순위 등에 따라 실제 배당금과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 집행비용도 추정치이며 최종 배당표가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험을 함께 계산
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 59,000,000원 | 22,538,000원 | 103,918,004원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 47,200,000원 | 10,950,400원 | 115,505,604원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 37,760,000원 | 1,680,320원 | 124,775,684원 | 0원 |
채권 미배당은 일반 채권자에게 지급되지 못한 금액으로, 그 전액이 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다. 각 회차의 인수 0원은 선순위 임차보증금이 전액 배당된다는 추정에 따른 것으로, 조세 우선배당 발생 시 달라질 수 있습니다.
1회 유찰 시 최저가격은 47,200,000원으로 최근 실거래 평균 47,954,166원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 37,760,000원으로 내려갑니다. 그러나 가격이 내려가더라도 선순위 임차인의 미회수 보증금이 발생하면 매수인이 부담할 수 있으므로, 단순한 낙찰가격이 아니라 실질취득금액 = 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제천중앙초등학교 남측 인근의 시내 주거지역입니다. 주변에 아파트·단독주택·근린생활시설 및 각종 편의시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치합니다. 단지 내 도로는 북측 왕복 6차선, 서측 왕복 4차선 등 외부도로와 연결되며 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 1991.06.13 사용승인된 철근콘크리트 및 벽식구조의 아파트입니다. 난방·위생·급배수·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 노후 건물인 만큼 내부 수리 상태와 향후 유지보수 부담을 점검할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 및 주거용지이며 교육환경 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 449,000원/㎡입니다.
- 환금성. 768세대 규모이고 동일 면적 최근 실거래가 확인됩니다. 다만 실거래 범위가 40,000,000원~60,000,000원으로 넓어 층·상태·매도 시점별 가격 차이를 고려해야 합니다. 실거래 표본만으로 향후 가격 상승이나 하락 추세를 단정하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 대항력 확인. 김현수의 전입일자·점유개시일자·확정일자 및 임차권등기 내역을 원본과 대조하고, 대항력 유지와 현재 점유·명도 관계를 확인하세요.
- 임차보증금 전액배당 여부. 35,000,000원 전액이 실제 배당될 수 있는지 검증해야 합니다. 일부라도 미배당된다면 매수인 인수 여부와 금액을 다시 계산해야 합니다.
- 국세·지방세 우선순위. 보성군 및 중부산세무서장·순천세무서장·마산세무서장 관련 압류의 세목·법정기일·체납액·배당순위를 확인하세요.
- 주택도시보증공사 채권 관계. 강제경매 신청채권 37,456,004원의 발생 원인과 임차보증금 관련 대위변제·채권승계 여부를 경매기록으로 확인하세요. 신청채권과 임차보증금을 임의로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 시세 상한 설정. 신건 최저가 59,000,000원은 최근 평균 47,954,166원보다 높습니다. 최신 거래 51,000,000원도 함께 비교하고, 수리비·취득비용·인수 가능액을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 후 가격 검토. 1회 유찰 시 47,200,000원, 2회 유찰 시 37,760,000원의 시나리오를 검토하되 각 회차에서 선순위 보증금의 배당 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비의 공용부분 부담 여부, 내부 수리 상태, 점유자와 인도 절차를 확인하세요.
- 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 기록 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 확정이 아니라 전제다”
이 물건의 핵심은 선순위 임차인과 가격입니다. 김현수의 보증금 35,000,000원이 모두 배당된다면 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 임차인의 전입·점유는 2024.05.16 말소기준 압류보다 앞서며, 조세압류도 4건 존재합니다. 따라서 실제 배당순위에 따라 보증금이 미회수되면 인수 위험이 생길 수 있습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 59,000,000원은 최근 실거래 평균 47,954,166원의 123.0%입니다. 권리 위험을 감수하면서 신건 가격으로 응찰할 경제적 근거가 약합니다. 유찰 후 가격이 낮아져도 실제 인수액을 더한 실질취득금액으로 판단해야 합니다. 현재 결론은 신건 입찰 보류, 조세·임차보증금 배당 확인 후 유찰가격 재검토입니다.
