대전지방법원 2025타경11568. 이번 경매는 충청남도 아산시 음봉면 산동리 664-15 소재 공장 및 토지와 관련된 물건입니다. 감정평가상 공장·창고·사무실로 이용되는 건물과 공장용지가 있으며, 기계·기구와 제시외 건물, 관정까지 포함하는 일괄매각 구조입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 4,967,232,470원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계에는 2022년 하나은행 근저당권을 말소기준권리로 하는 흐름이 기재되어 있습니다. 이후 경매개시결정과 가압류, 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 이 등기자료가 천안시 소재 별도 집합건물의 등기라는 점을 간과해서는 안 됩니다. 따라서 해당 말소기준권리를 아산시 경매 목적물에 그대로 적용해 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.
등기 기재 소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 1206 천안미래에이스하이테크시티
등기 도로명주소: 충청남도 천안시 서북구 백석공단1로 10
아산시의 공장·토지 경매와 천안시의 집합건물 등기가 동일한 경매 목적물을 나타내는지 확인되지 않습니다. 아래 등기 권리 흐름은 천안시 소재 등기사항의 분석이며, 아산시 경매 목적물의 권리관계를 확정하는 자료로 취급해서는 안 됩니다. 사건별 매각목록과 각 부동산의 등기부를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11568 |
|---|---|
| 경매 소재지 | 충청남도 아산시 음봉면 산동리 664-15 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·창고 등 |
| 토지 이용 | 공장용지 · 공업용 · 5,803.0㎡ |
| 건물 이용 | 공장·창고·사무실 등 · 일반철골구조 판넬지붕 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 기계·기구 및 제시외 건물·관정 포함 |
| 등기 기재 소유자 | 주식회사에이스로보테크 (천안시 소재 등기 기준) |
| 감정가 | 4,967,232,470원 |
| 최저매각가 | 4,967,232,470원 (신건, 유찰 0회) |
| 청구액 | 3,096,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 예상 보증금 인수 | 5,000,000원 |
| 실질취득 예상 | 4,972,232,470원 (현재 최저가 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 등기 일치 여부
천안시 백석동 소재 등기에는 2022.05.30 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 채권최고액은 3,096,000,000원입니다. 이후 기재된 경매개시결정과 가압류, 국의 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다.
위 타임라인은 천안시 서북구 백석동 1206 천안미래에이스하이테크시티의 등기 이력입니다. 아산시 음봉면 산동리 664-15 경매 목적물의 권리 이력과 동일하다고 확인된 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성과 불명확한 점유관계
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유·임차 관련 기록은 4건입니다. 이 가운데 (주)에이스컬러테크는 말소기준권리 설정일 이전인 2019.06.21 신고 이력이 기재되어 있으며, 보증금은 5,000,000원, 월차임은 2,000,000원입니다. 배당 추정에서는 해당 보증금을 매수인이 전액 인수하는 것으로 처리했습니다.
| 점유·임차 명의 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이스컬러테크 김남빈 |
1동, 2동 | 2019.06.21 | 5,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 여지 | 확인 필요 | 없음 |
| 김남빈 | 임대차관계 확인 필요 | 2024.05.21 | 미상 | 미상 | 후순위 신고 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)울림기업 이명숙 |
2동 | 2022.09.28 | 3,000,000원 | 300,000원 | 후순위 신고 | 배당요구 기한 경과 | 없음 |
| 주식회사 투반테크 황선화 |
3동 1층 1호 | 2024.10.25 | 미상 | 3,000,000원 | 후순위 신고 | 확인 필요 | 없음 |
대항력 구분은 기재된 신고일 및 권리 조사 내용을 기준으로 한 잠정 판단입니다. 공장·상가 임차인의 대항력은 실제 점유, 사업자등록, 계약 내용 및 적용 법률을 함께 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 나타나지 않습니다.
예상배당에서는 보증금 5,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리했습니다. 다만 실제 계약 내용과 점유, 사업자등록 및 해당 목적물과의 관계를 확인해야 하므로 이 금액을 최종 인수액으로 확정할 수는 없습니다.
(주)울림기업: 보증금 3,000,000원, 월차임 300,000원이 기재되어 있습니다. 배당요구 종기 이후 배당요구서를 제출한 것으로 나타나 배당 적격성과 권리관계를 확인해야 합니다.
주식회사 투반테크: 월차임 3,000,000원이 기재되어 있으나 임대차관계와 보증금은 불분명합니다.
후순위 신고로 분류된 임차인이라도 실제 권리와 점유 관계를 확인하지 않은 채 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 실질취득과 회차별 배당 시나리오
이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 공장·토지 일괄매각입니다. 신건 최저매각가 4,967,232,470원에 예상 인수보증금 5,000,000원을 더하면 실질취득 기준금액은 4,972,232,470원입니다.
| 감정가 | 4,967,232,470원 |
|---|---|
| 최저매각가 | 4,967,232,470원 |
| 임차보증금 예상 인수 | 5,000,000원 |
| 실질취득 예상 | 4,972,232,470원 |
| 실거래 시세 판단 | 개별 공장·토지에 대한 비교거래 확인 필요 |
현재 가정상 인수보증금은 낙찰가보다 작기 때문에, 대항력 임차보증금이 낙찰가를 웃돌아 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 대항력·배당 여부가 최종 확인되기 전까지 예상 인수액을 제외한 최저매각가만으로 투자비를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,967,232,470원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 52,072,325원 |
| 인수 · (주)에이스컬러테크 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 하나은행 근저당권 | 3,096,000,000원 | 3,096,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 가압류 | 159,536,150원 | 159,536,150원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 83,497,530원 | 83,497,530원 |
| 4. 신보2022제21차유동화전문유한회사 가압류 | 1,275,000,000원 | 1,275,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 301,126,465원 |
기재된 배당 추정상 금융채권 배당 합계는 4,614,033,680원이고 잔여금은 301,126,465원입니다. 임차보증금 5,000,000원은 배당액에 포함되지 않고 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 천안시 소재 등기와 아산시 경매 목적물의 일치 여부가 확인되지 않아 실제 배당으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 인수 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 4,967,232,470원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 3,973,785,976원 | 682,385,564원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 3,179,028,780원 | 1,469,195,188원 | 5,000,000원 |
회차별 계산에서는 매각가가 낮아질수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 증가합니다. 매수인 인수보증금은 각 회차에서 5,000,000원으로 가정되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 그 금액만큼 매수인의 취득 비용이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
무엇보다 가격이 낮아졌다는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 다릅니다. 현재 공장·토지의 비교거래와 시장가치가 확인되지 않아, 신건은 물론 유찰 시나리오에서도 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 음봉면 산동리 금화첨단산업단지 내에 위치하며, 주변은 공장으로 형성된 산업단지입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하여 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 판넬지붕의 단층 및 2층 건물로, 공장·창고·사무실 등으로 이용 중입니다. 위생 및 급·배수설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 5,803.0㎡로, 대체로 사다리형이며 평지입니다. 공장 및 지원시설 부지로 이용되고 단지 주변 포장도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등이 기재되어 있으며 가축사육제한구역 관련 제한도 있습니다. 공시지가는 236,700원/㎡입니다.
- 일괄매각 범위. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 관련 기계·기구인 수동스프레이부스 3SET 외 5점과 제시외 건물·관정(㉠~㉥, ⓐ)이 매각에 포함됩니다. 감정평가서와 현장에서 설비의 존재·상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장·산업용 토지는 설비 적합성, 건물 상태, 사용 가능 업종, 토지 규제 및 실수요자 확보 여부에 따라 매각기간과 가격이 달라질 수 있습니다. 동일 입지의 공장·토지 거래사례와 설비 가치를 확인하기 전에는 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경매 목적물과 등기부 대조. 아산시 음봉면 산동리 664-15의 토지·건물별 등기사항전부증명서를 확인하고, 천안시 백석동 1206 등기와의 차이를 해소해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 하나은행 근저당권이 실제 매각대상 부동산에 설정된 권리인지 확인해야 합니다. 공동담보목록 제2022-678호도 함께 점검할 필요가 있습니다.
- 대항력 임차인 확인. (주)에이스컬러테크의 계약서·사업자등록·점유 현황과 배당요구 여부를 확인하고, 보증금 5,000,000원의 최종 인수 여부를 판단해야 합니다.
- 임대차관계 미상 점유자. 김남빈 개인 명의의 점유가 법인과 별도 계약인지 확인하고, 주식회사 투반테크의 보증금과 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 배당요구 기한. (주)울림기업의 배당요구 종기 이후 신청에 따른 배당 가능성과 잔존 점유관계를 검토해야 합니다.
- 세금 및 선순위 부담. 국의 압류에 따른 실제 조세채권·우선순위, 체납 공과금과 기타 매수인 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 설비 확인. 기계·기구 및 제시외 건물·관정의 목록, 현존 상태, 부착 관계, 사용 가능 여부를 감정평가서 및 현장과 대조해야 합니다.
- 공장 가치와 시세. 동일 산업단지 내 공장·토지 거래사례, 건물 및 설비 가치, 임대수익 가능성을 조사해 실질취득 금액과 비교해야 합니다.
- 회생 관련 이력. 등기에 기재된 재산보전처분 및 회생절차폐지 이력이 매각과 관련된 권리 또는 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 사건 매각목록, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 공동담보목록을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리분석의 출발점은 목적물의 동일성”
이번 경매는 4,967,232,470원의 신건 최저매각가와 예상 임차보증금 인수 5,000,000원이 확인되는 공장·토지 일괄매각입니다. 현재 가정상 실질취득 기준금액은 4,972,232,470원입니다.
그러나 이 사건은 일반적인 근저당 말소 여부보다 더 앞선 검증이 필요합니다. 경매 소재지는 아산시 산동리, 등기 소재지는 천안시 백석동으로 서로 다릅니다. 또한 대항력 여지가 있는 임차인이 있고 일부 점유자의 계약관계와 보증금이 확정되지 않았습니다. 법정 배당 추정액이 존재하더라도 그것만으로 실제 권리관계가 확인된 것은 아닙니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 아산시 경매 목적물의 등기와 실제 임차관계를 확정하고, 공장·토지·기계설비의 개별 가치를 확인한 뒤 실질취득 예상액을 시장가치와 비교해야 합니다. 신건 감정가가 적정한지조차 확인되지 않은 단계에서 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 부족합니다.
