61,706,000원
수원지방법원 2025타경51925. 성남시 수정구 수진동 4762-18, 6층 601호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설(독서실)이고, 현장조사에서는 상당 기간 공실 상태이며 종전에는 주거용으로 사용된 것으로 조사됐습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 임차권자 김대민은 2016.05.16. 전입과 확정일자를 갖추고, 2020.05.19. 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매의 말소기준으로 선언된 2025.04.11. 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 최저가 61,706,000원에서 예상 배당은 집행비용 1,510,708원을 제외한 60,195,292원이 임차보증금에 우선 배당됩니다. 보증금 180,000,000원에서 이를 뺀 119,804,708원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 “6,170만원짜리 물건”으로 보면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰가+인수액의 총부담은 약 1.8억원 수준으로 수렴하는 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51925 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 수진동 4762-18 6층 601호 · 산성대로63번길 5 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설(독서실) · 현황 상당기간 공실 · 종전 주거용 사용 조사 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 중 6층 · 사용승인 2002.10.21. |
| 소유자 | 유양선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 61,706,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차권’이 핵심
과거 성남수정새마을금고·김창래의 근저당, 강도희 가압류, 성남시수정구·국민건강보험공단 압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2025.04.11. 강제경매개시결정입니다. 문제는 김대민의 전입·확정일자와 임차권이 모두 그보다 앞선다는 점입니다. 매각물건명세서에도 을구 6번 임차권등기의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김대민 주거(임차권등기) | 601호 건물전부 | 180,000,000원 | 2016.05.16. 2016.05.16. | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
동호맨션은 총 8세대, 2002.10.21. 준공입니다. 비교 대상 면적은 63.8㎡로 매칭됐고, 확인된 최근 거래는 2025.04. 전용 62.01㎡·3층·330,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 330,000,000원이지만 표본 자체가 1건뿐이라 가격 판단의 신뢰도는 제한적입니다.
현재 최저가 61,706,000원은 이 거래의 18.7%이지만, 그 수치는 이 사건에서는 가격 메리트 지표로 쓰면 안 됩니다. 대항력 보증금 인수가 있기 때문입니다. 실질취득을 보증금 180,000,000원 수준으로 보면 최근 거래 330,000,000원의 약 54.5%입니다. 단순 수치상 여유는 있으나, 위반건축물·근린생활시설 용도·공실·8세대 소규모·단지 경매 평균 4회 유찰이라는 환금성·물건 리스크가 겹치므로 일반 주거용 실거래와 동일하게 평가해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 61,706,000원 | 60,195,292원 | 119,804,708원 |
| 5회 유찰 시 | 43,194,200원 | 42,016,704원 | 137,983,296원 |
| 6회 유찰 시 | 30,235,939원 | 29,291,692원 | 150,708,308원 |
유찰로 매각가가 낮아질수록 임차인 배당액도 줄고 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 증가합니다. 결과적으로 매각가와 인수액을 합친 부담은 보증금 180,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 61,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,510,708원 |
| 1. 임차인 김대민 보증금 | 180,000,000원 | 60,195,292원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김대민 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서 매수인 인수액은 119,804,708원입니다. 임차권자와 경매신청채권자가 동일한 김대민이므로 임차보증금과 신청채권의 법률관계·배당관계는 원문 확인이 특히 중요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성수초등학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 수도권지하철 8호선·수인분당선 모란역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 214㎡ · 공시지가 3,253,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역·비행안전제5구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 동호맨션은 8세대이며, 확인된 최근 실거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 61,706,000원을 실거래 330,000,000원과 직접 비교하지 말고, 보증금 인수를 포함한 실질취득 약 180,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2016.03.03., 점유개시 2016.04.25., 전입·확정 2016.05.16., 임차권등기 2020.05.19.의 연결관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 김대민 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이므로 보증금 지급내역·채권원인·배당요구 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 6층 무단증축 52㎡의 현존 여부와 원상복구명령·이행강제금 관련 상태를 성남시 수정구청 건축과 기준으로 재확인해야 합니다.
- 현황 확인. 상당 기간 공실로 조사됐지만 폐문부재 상태에서 외관·탐문으로 파악된 내용이므로 내부 상태와 실제 점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설(독서실)이고 종전 주거용 사용이 조사됐으므로 현재 용도와 적법성 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “61,706,000원 낙찰”이 아니라 “약 180,000,000원 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 착시는 4회 유찰된 최저가입니다. 감정가 257,000,000원이 61,706,000원까지 내려왔고 최근 실거래 330,000,000원의 18.7%에 불과해 보이지만, 선순위 대항력 임차보증금 180,000,000원이 있습니다. 현재 회차에선 그중 119,804,708원이 매수인에게 넘어올 것으로 계산됩니다.
따라서 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 자동으로 싸지는 구조가 아닙니다. 5회·6회 유찰 시나리오에서도 매각가는 낮아지지만 인수액은 137,983,296원, 150,708,308원으로 커집니다. 가격 판단의 기준은 실질취득 약 180,000,000원입니다. 최근 거래 330,000,000원과 비교하면 숫자상 여지는 있지만, 거래 표본이 1건뿐이고 위반건축물·근린생활시설 용도·8세대 소규모·4회 유찰, 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계까지 겹칩니다. 가격만 싸 보이는 고난도 인수형 물건으로 접근해야 합니다.
