수원지방법원 2025타경51925. 성남시 수정구 수진동 동호맨션 6층 601호로, 대상 면적은 63.8㎡입니다. 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설(독서실)이고 현황조사에서는 상당 기간 공실 상태이며 종전에는 주거용으로 사용한 것으로 조사됐습니다. 총 8세대 규모, 사용승인일은 2002.10.21.입니다.
권리분석의 중심은 2020.05.19. 등기된 김대민의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2016.03.03., 점유개시는 2016.04.25., 전입신고와 확정일자는 모두 2016.05.16.입니다. 말소기준으로 제시된 2025.04.11. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖췄고, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51925 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 수진동 4762-18 6층 601호 도로명: 경기도 성남시 수정구 산성대로63번길 5 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 대상 면적 63.8㎡ · 철근콘크리트조 6층 중 6층 |
| 공부상 용도 / 현황 | 근린생활시설(독서실) · 상당 기간 공실 · 종전 주거용 사용 조사 |
| 소유자 | 유양선 (2003.11.17. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 125,930,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김대민 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 매수인이 인수
2003년과 2005년에 설정됐던 근저당권 3건은 2005.09.16.과 2016.04.26.에 말소됐고, 과거 가압류와 압류도 각각 해제·말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2016년부터 요건을 갖춘 뒤 2020년에 등기된 김대민의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025.04.11. 경매개시결정보다 선순위이므로 매각만으로 보증금 채무가 전부 사라지지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대민 | 601호 건물 전부 주거·임차권등기 | 전입 2016.05.16. 확정 2016.05.16. | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 56,633,020원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
동호맨션의 면적 유사 거래는 2025년 4월 3층, 전용 62.01㎡가 330,000,000원에 거래된 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 330,000,000원이며, 대상 면적 63.8㎡와 유사합니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2025.04 | 62.01㎡ | 3층 | 330,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2026.07.06. | 63.8㎡ | 6층 | 125,930,000원 |
| 실질취득 | 현재 회차 가정 | 63.8㎡ | 6층 | 182,563,020원 |
실질취득액 182,563,020원은 최근 거래 330,000,000원의 55.3%입니다. 수치상 차이는 147,436,980원이지만, 비교 거래가 1건뿐이고 대상은 공부상 근린생활시설이며 위반건축물로 등재돼 있습니다. 따라서 이 차액을 정상적인 주거용 부동산의 시세차익으로 그대로 평가하면 안 됩니다. 용도 적법성, 무단증축 처리비용, 금융 가능 여부와 재매각성을 반영한 별도의 감가가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,563,020원 | - |
| 1. 임차인 김대민 보증금 | 180,000,000원 | 123,366,980원 | 56,633,020원 |
| 2. 근저당 · 성남수정새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 | 등기상 말소 |
| 3. 근저당 · 김창래 | 22,500,000원 | 0원 | 등기상 말소 |
| 4. 근저당 · 성남수정새마을금고 | 19,500,000원 | 0원 | 등기상 말소 |
| 5. 가압류 · 강도희 | 15,000,000원 | 0원 | 등기상 말소 |
| 6. 경매신청채권 · 김대민 | 180,000,000원 | 0원 | 원인관계 확인 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 56,633,020원이 매수인에게 승계되는 것으로 계산됩니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당액과 인수액은 배당기일에 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 125,930,000원 | 123,366,980원 | 56,633,020원 | 182,563,020원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 88,151,000원 | 86,164,282원 | 93,835,718원 | 181,986,718원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 61,705,699원 | 60,194,996원 | 119,805,004원 | 181,510,703원 |
3회 유찰 시 낙찰가는 88,151,000원까지 내려가지만 인수액이 93,835,718원으로 증가해 실질취득액은 181,986,718원입니다. 4회 유찰 시에도 실질취득액은 181,510,703원입니다. 따라서 이 사건은 최저가의 추가 하락이 실질 매입원가의 의미 있는 하락으로 연결되지 않는 대항력 인수형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성수초등학교 남서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 수도권지하철 8호선 및 수인분당선 모란역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·비행안전제5구역·상대보호구역 등에 포함되며 공시지가는 3,253,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 건물이고 유사 실거래가 1건뿐입니다. 공부상 근린시설, 위반건축물, 종전 주거용 사용이 겹쳐 일반 주거상품보다 매수층과 금융 선택지가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가에 인수액 합산. 현재 최저가 입찰이라도 자금계획은 최소 182,563,020원을 기준으로 세워야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차인 인수액이 증가해 실질취득액은 1.8억 부근에서 유지됩니다.
- 임차채권 원인 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일하므로 판결문, 임대차계약서, 보증금 지급자료와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 위반건축물 처리비용. 무단증축 52㎡의 위치·구조, 철거 가능성, 원상복구비와 이행강제금 부과 이력을 성남시 수정구청 건축과에 확인해야 합니다.
- 용도 적법성. 공부상 근린생활시설(독서실)을 주거용으로 사용할 경우의 용도변경 가능 여부와 행정처분 위험을 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 내부 구조, 누수, 설비와 무단증축 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 금융 가능 여부. 근린시설·위반건축물은 담보평가와 대출 가능 금액이 달라질 수 있으므로 입찰 전에 금융기관의 취급 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·배당요구서와 법원 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.26억짜리 경매가 아니다”
이 물건의 표면 최저가는 125,930,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 56,633,020원을 인수하면 현재 회차 실질취득액은 182,563,020원입니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 보증금 1.8억 부근에 머뭅니다.
실질취득액은 확인되는 최근 거래 330,000,000원보다 낮지만, 거래 표본은 1건이고 대상은 근린생활시설·종전 주거용·위반건축물·무단증축 52㎡라는 복합 위험을 안고 있습니다. 신청채권자와 임차권자가 동일한 관계도 원본 확인 전까지는 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 가격 차이는 있으나 권리와 물건 하자가 그 차이를 요구하는 고난도 물건입니다. 최저가가 아니라 실질취득액과 위반건축물 정리비용을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.