수원지방법원 2025타경51929. 광주시 초월읍 대쌍령리 청우리치빌 3층 302호, 대상면적 51.69㎡의 다세대주택입니다. 이 물건의 권리분석은 “대항력 임차인이 있느냐”에서 끝나지 않습니다. 실제 임차인 최기실은 2021.08.27. 확정일자를 받고 2021.09.29. 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준인 2022.06.23. 주식회사대한채권관리대부 가압류보다 빠르므로 원래는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
현재 최저매각가 158,000,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 3,012,000원을 제외한 154,988,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 70,012,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당액은 매수인 인수 가능액이어서, 최저가만 보고 “1.58억에 취득한다”고 판단하면 안 됩니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 해당 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 내용입니다. 따라서 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*이고 실질취득은 낙찰가와 같아집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51929 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 225-1 청우리치빌 3층 302호 도로명: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령길 61-16 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 51.69㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 규모 / 사용승인 | 청우리치빌 11세대 · 2015.01.27. |
| 소유자 | 김명석 (2021.10.13. 소유권이전, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (5회 유찰 이력) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인, 확약으로 해소
등기상 가장 오래된 우리은행 근저당권 107,800,000원은 2021.09.30. 해지로 말소됐고, 2019년 성남시 압류도 2019.03.25. 해제됐습니다. 따라서 현재 권리의 기준은 2022.06.23. 접수된 주식회사대한채권관리대부의 가압류입니다. 이후의 은평구 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다.
다만 임차권등기의 접수일은 2023.10.12.이지만, 최기실의 실제 전입·점유는 2021.09.29.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기가 뒤에 있다는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아니며, 이 사건에서 인수 위험을 실질적으로 제거하는 근거는 2026.06.09. 확약서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 중복 금지
| 구분 | 점유·권리 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최기실 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 확정일자 2021.08.27. 전입·점유 2021.09.29. 배당요구 2023.10.12. | 225,000,000원 | 대항력 있음 말소기준보다 빠름 | 우선변제 있음 확정일자·배당요구 | 실질 인수 0원* 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 최기실과 동일한 전입·확정일자 배당요구 2025.04.03. | 0원 | 최기실 권리 승계 기준 | 최기실 권리 승계 기준 | 승계 신고 별도 임차인·별도 보증금 아님 |
* 확약을 반영하지 않는 법률상 산식에서는 현재 회차 미배당 보증금 70,012,000원이 매수인 인수 가능액입니다. 본 리포트의 ‘인수 0원’은 2026.06.09. 확약의 유효한 적용과 임차권등기 말소 이행을 전제로 합니다.
③ 가격 판단 — 확약 반영 후에도 ‘싸다’는 결론은 금물
대항력 인수가 그대로 남는 사건이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건도 확약이 없다면 현재 회차의 인수 가능액은 70,012,000원이고, 6회 유찰 시 101,169,600원, 7회 유찰 시 126,095,680원으로 증가합니다.
그러나 이번 사건은 해당 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소를 확약했으므로, 확약 반영 후 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 그렇더라도 비교 가능한 실거래가가 없어 감정가 158,000,000원 또는 다음 회차 가격이 시세보다 낮은지는 검증되지 않습니다. 인수가 사라졌다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 보증금 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 100%) | 158,000,000원 | 70,012,000원 | 0원* | 158,000,000원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 80%) | 126,400,000원 | 101,169,600원 | 0원* | 126,400,000원* |
| 7회 유찰 시 (감정가 64%) | 101,120,000원 | 126,095,680원 | 0원* | 101,120,000원* |
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.9% 추정) | - | 3,012,000원 |
| 1. 임차인 최기실 보증금(우선변제) | 225,000,000원 | 154,988,000원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 107,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 20,045,732원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사(최기실 보증금 승계) | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
우리은행 근저당권은 2021.09.30. 해지 말소된 권리이며 예상배당은 0원입니다. 주택도시보증공사의 225,000,000원 청구는 최기실 보증금의 대위·승계에 따른 것으로, 최기실 보증금과 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 중 3층 302호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 치장벽돌, 내부는 벽지 및 일부 타일, 창호는 알루미늄샷시·하이샷시 이중창호입니다.
- 입지. 초월고등학교 남서측 인근이며 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·관공서·공원 등이 혼재합니다. 주거지로서의 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 북측으로 폭 약 4~6m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별 난방설비, 소방설비, 공동현관 보안설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 609㎡, 공시지가 643,400원/㎡이며 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대로 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 권리 위험과 별개로 재매각·담보평가·수요층을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출 확약서의 제출인, 적용 보증금, 대항력 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 인수액 이중 시나리오. 확약이 유효하면 인수 0원*, 확약을 적용할 수 없다면 현재 회차 기준 70,012,000원의 미배당 보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 승계 신고 중복 금지. 최기실 보증금 225,000,000원과 보증기관의 대위·승계 청구를 서로 다른 보증금으로 합산하지 마세요. 실제 임차인은 1명입니다.
- 점유·말소 이행. 현재 점유 상태, 인도 일정, 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교값이 없으므로 인근 다세대 매매사례, 임대수요, 수리 상태와 담보평가를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 2026.07.06. 매각기일의 진행 결과와 이후 기일·재매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 토지이용 규제가 취득·이용에 미치는 영향을 관할 기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 체납 관리비·당해세를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 다른 문제
이 물건은 겉으로 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 158,000,000원을 초과하는 전형적인 인수형 사건입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 70,012,000원의 미배당액을 매수인이 인수할 수 있어, 낙찰가가 낮아 보여도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
그러나 주택도시보증공사의 2026.06.09. 확약으로 최기실 관련 대항력은 포기되고, 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 낙찰가와 같습니다. 권리분석의 가장 큰 위험은 해소된 셈입니다.
남은 문제는 가격과 환금성입니다. 청우리치빌은 11세대 다세대이고 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%이며 직접 비교할 실거래가도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 조건으로 통과, 가격은 별도 검증입니다. 5회 유찰이나 인수 0원*이라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 확약서의 실효성과 인근 다세대 시세를 함께 확인해야 합니다.