수원지방법원 2025타경56425. 경기도 오산시 부산동 소재 오산센트럴푸르지오 105동 203호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방 3개, 드레스룸, 팬트리, 거실, 주방·식당, 욕실 2개와 발코니를 갖춘 구조입니다. 대상 면적은 전용 84.991㎡이고, 25층 건물 중 2층에 위치합니다. 같은 단지는 920세대 규모로, 최근 동일 면적 거래가 꾸준히 확인됩니다.

이 사건의 첫 번째 특징은 최저매각가가 최근 실거래 평균보다 낮다는 점입니다. 감정가와 최저가가 모두 432,000,000원인 신건이지만 최근 12개월 평균 464,000,000원, 최신 거래 480,000,000원보다 낮습니다. 다만 최신 거래는 24층이고 이 물건은 2층이므로 단순한 금액 차이를 그대로 수익 여력으로 보기는 어렵습니다.

두 번째 특징은 권리 관계가 겉보기보다 복잡하다는 점입니다. 최초 근저당권자인 우리은행 이후 비엔케이캐피탈의 근저당권, 근저당권 이전, 근질권 설정, 복수의 경매개시결정이 등장합니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이지만, 특히 후순위 근저당의 말소 표시와 이후 권리이전 기록은 원본 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2019년 1월 17일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 237,600,000원이며 채무자는 전남호입니다. 이 근저당권을 기준으로 그 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것이 기본적인 권리분석 구조입니다.

경매개시결정도 두 건입니다. 먼저 2025.06.16. 비엔케이캐피탈 주식회사가 이 사건 임의경매를 신청했고, 이어 2025.08.05. 에프더블유2503유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 양쪽 모두 말소기준 이후의 경매개시결정으로, 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 임차 및 점유 — 인수액보다 현황 확인이 먼저

감정평가상 임대관계는 미상이고, 내부 접근이 제한돼 표준적인 이용상황을 기준으로 평가됐습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 소유자 거주나 점유자 부재를 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 6.9% 낮다

오산센트럴푸르지오의 전용 84.98~84.99㎡대 최근 실거래 12건을 비교하면 평균은 464,000,000원입니다. 이 물건 최저가 432,000,000원은 그 평균의 93.1%로, 금액 차이는 32,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월 24층의 480,000,000원입니다.

단지 실거래는 450,000,000원에서 485,000,000원 사이에 분포합니다. 최근 평균과 최신 거래가 모두 최저가보다 높다는 점은 긍정적입니다. 다만 과거 대비 상승·하락 추세를 별도로 확정할 수 있는 비교치는 없으므로, 이 표본만으로 장기적인 가격 상승세까지 단정하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)

우리은행 근저당은 실제 채권잔액이 아닌 채권최고액 237,600,000원을 기준으로 계산했습니다. 집행비용 6,720,000원도 추정치입니다. 소유자 잔여액 187,680,000원은 후순위 채권자와 신청채권자의 배당, 조세·기타 우선채권을 반영하지 않은 단순 계산상 잔액이며 실제 소유자 교부금으로 확정된 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 배당을 분리해서 보자

현재 신건에서도 최저가가 최근 거래 평균을 밑돌지만, 유찰된다면 매각가격과 최근 거래가격 사이의 차이는 더욱 커집니다. 1회 유찰 시 최저가 345,600,000원, 2회 유찰 시 276,480,000원입니다. 다만 이는 제시된 회차별 가격 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 가격의 낙찰 가능성을 보장하는 것은 아닙니다.

각 회차에서 확인된 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 위 잔여액은 실제 배당표가 아니라 제한적인 채권 반영에 따른 계산 결과입니다. 신청채권자의 권리 및 임대차·점유관계는 반드시 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 부산동 운천초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 창고, 근린생활시설 및 공원이 혼재하는 주택지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 동측과 서측으로 지방도 311번, 경부고속국도, 국도 1번이 위치합니다. 남측 경기동로 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 25층 공동주택 중 2층입니다. 도시가스, 승강기, 공동현관 보안개폐시설, 주차장 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
• 내부. 방 3개, 드레스룸, 팬트리, 거실, 주방·식당, 욕실 2개 등으로 이용 중이며 일부 발코니가 확장된 것으로 평가됐습니다. 내부 출입 제한으로 실제 마감 및 유지상태는 확인이 필요합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역(오산지구)에 해당하며, 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 규제. 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 구체적 규제 적용 여부와 낙찰·취득 시 필요한 절차는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 환금성. 920세대 단지이며 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인됩니다. 비교 가능한 거래가 존재한다는 점은 긍정적이나, 층과 내부 상태에 따라 가격 차이가 발생합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2019.01.17. 우리은행 근저당권의 설정 내용과 말소기준 적용을 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
• 후순위 근저당의 현재 상태. 비엔케이캐피탈 근저당권의 말소 표시, 테크메이트코리아대부로의 이전, 제이비우리캐피탈의 근질권 설정 내역을 확인하세요.
• 배당관계. 신청채권자 청구액 269,195,510원과 권리이전 후 실제 채권자, 배당요구 및 채권잔액을 확인하세요. 단순 계산상 소유자 잔여액을 확정 배당으로 판단하지 마세요.
• 임대차·점유. 임대관계가 미상이고 내부 확인이 제한됐습니다. 전입세대, 확정일자, 점유자 및 매각물건명세서를 반드시 확인하세요.
• 2층 가격 보정. 최근 실거래 평균 464,000,000원뿐 아니라 같은 2층 거래 450,000,000원을 별도로 비교해 입찰가를 판단하세요.
• 내부 하자와 수리비. 실제 내부 상태, 발코니 확장부, 누수·결로, 설비 및 마감상태를 확인하세요.
• 관리비 및 추가 비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 취득 관련 비용, 인도·명도 비용을 확인하세요.
• 매각기일 및 규제. 2026.10.26. 매각기일의 진행 여부와 토지거래허가구역 등 관련 규제의 실제 적용을 법원 공고 및 관계기관을 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 최종 확인하세요.

맺으며 — “가격은 긍정적, 배당과 점유는 확인 후”

오산센트럴푸르지오 105동 203호는 신건 최저가 432,000,000원으로, 최근 12개월 동일 면적 평균 464,000,000원보다 낮습니다. 동일 층 거래 450,000,000원과 비교해도 낮아, 신건부터 가격 검토의 근거가 존재합니다.

권리 관점에서도 2019년 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들이 소멸하는 구조이며, 현재 확인된 인수액은 0원입니다. 그러나 후순위 근저당권의 이전·근질권 관계가 있고, 예상배당에는 신청채권자가 반영되지 않았습니다. 무엇보다 임대관계와 실제 점유상태가 아직 명확하지 않습니다.

종합 판단은 B등급(67점). 최근 시세 대비 가격 수준은 긍정적이지만, 2층의 개별 가치와 배당·등기·점유 확인이 필요해 높은 안전성 등급을 부여하기는 어렵습니다. 가격은 합격권, 권리와 점유는 최종 검증이 필요한 물건입니다. 서류 확인을 통해 인수·명도 위험이 없음을 확정한 뒤, 같은 층 거래와 취득 부대비용을 기준으로 응찰가를 판단하는 접근이 적절합니다.