수원지방법원 2025타경51930. 경기도 광주시 양벌동 오성하이빌 1동 101호, 전용 77.85㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김원숙이고 2021.08.02. 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 가격이 아니라 김인호의 주택임차권입니다. 주민등록일은 2021.07.19., 점유개시는 2021.07.20., 확정일자는 2021.06.07.이고 보증금은 180,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.04.04. 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차권이므로 원칙상 매수인 인수 위험이 있는 선순위 임차권입니다.

그런데 이 사건에는 결정적인 변수가 하나 있습니다. 2026.06.09.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당계산상 보증금 부족분이 존재하더라도 이 확약이 적용되는 임차권에 한해서는 매수인이 실질적으로 떠안을 보증금을 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약

현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.04.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김인호는 그보다 훨씬 앞선 2021.07.19. 주민등록과 2021.07.20. 점유개시, 2021.06.07. 확정일자를 갖고 있습니다. 2023.08.21.에는 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌고, 이 권리는 경매만으로 당연 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다.

다만 2026.06.09. 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 우선변제권은 행사하되 미변제액에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 이 확약이 적용되는 한 김인호 임차권에서 발생하는 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 김인호 1명입니다. 배당계산 자체에서는 현 회차 미배당 89,938,160원이 발생하지만, 2026.06.09. 확약 내용에 따라 해당 임차권은 전액 변제 여부와 무관하게 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 시점은 오래됐다

전용 77.85㎡로 확인되는 실거래는 2건입니다. 평균 거래가는 164,000,000원, 최신 거래는 2022.07. 148,000,000원입니다. 현재 최저매각가 92,120,000원은 실거래 평균의 56.2%입니다.

확약을 적용하면 실질취득 기준은 최저가와 같은 92,120,000원이므로, 제공된 실거래 평균 164,000,000원보다 낮습니다. 따라서 숫자만 놓고 보면 가격 여유가 있습니다. 다만 확인되는 최신 거래가 2022.07.이고 총 거래 표본도 2건뿐입니다. 현재 가치가 164,000,000원이라고 단정하기에는 거래 시점과 표본이 제한적이므로, 이 사건의 56.2% 수치는 강한 할인 신호이되 현재 시세 확정값으로 보면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)

배당계산상 김인호 보증금의 부족분은 89,938,160원입니다. 원칙대로라면 대항력 있는 선순위 임차권의 미배당액이 매수인에게 남지만, 이 사건에서는 2026.06.09. 제출된 확약에 의해 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심

확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준으로 고정되는 성격이 강합니다. 이 사건의 유찰 시나리오에서도 배당계산상 인수액은 89,938,160원에서 108,030,528원, 122,504,422원으로 증가합니다. 그러나 2026.06.09. 확약이 동일하게 유지·이행된다는 전제에서는 각 회차의 실질 인수는 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 중 1층 101호입니다.
• 주위환경. 오포2동 행정복지센터 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근은 무난하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 토지는 사다리형 평탄지이며 남측으로 세로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 공시지가는 765,000원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 건물 규모. 오성하이츠빌1동은 8세대이며 2007.09.04. 사용승인된 건물입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각 시점까지 유효한지 가장 먼저 확인해야 합니다.
• 배당표와 실질 인수를 분리. 배당계산상 부족분 89,938,160원이 존재하지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 둘을 혼동하면 권리분석이 완전히 달라집니다.
• 최근 시세 재확인. 확인되는 최신 실거래가 2022.07. 148,000,000원이고 거래 표본이 2건이므로 현재 매매 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
• 4회 유찰 원인 점검. 현 최저가는 감정가의 49%이고 건물 통계상 평균 유찰도 4.0회입니다. 권리 외에 입지·건물 상태·수요·환금성 요인을 현장에서 확인해야 합니다.
• 1층 특성 확인. 대상은 4층 건물 중 1층 101호입니다. 채광·소음·사생활·방범·습기 등 1층 특성을 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “싸진 이유보다, 확약이 살아 있는지가 먼저다”

표면만 보면 감정가 188,000,000원짜리 다세대가 4회 유찰돼 92,120,000원까지 내려온 물건입니다. 실거래 평균 164,000,000원의 56.2%이므로 가격 숫자는 확실히 낮아 보입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다. 김인호의 보증금 180,000,000원 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리이고, 현 회차 배당만 보면 89,938,160원이 남습니다.

그 위험을 뒤집는 것이 2026.06.09. 주택도시보증공사의 확약입니다. 전액 변제받지 못해도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 약속이 그대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 현재 최저가 92,120,000원으로 볼 수 있습니다. 반대로 확약을 확인하지 않은 채 단순히 ‘49% 할인’만 보고 입찰해서는 안 됩니다.

권리의 결론은 확약 확인 후 통과, 가격은 매력적이지만 현재 시세 재확인이 필수. 4회 유찰된 8세대 다세대라는 환금성 부담과 2022.07. 이후의 거래 공백까지 함께 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.