수원지방법원 2025타경51930. 광주시 양벌동 오성하이빌 1동 101호, 전용 77.85㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 김원숙은 2021.08.02. 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.04.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 전입한 김인호는 보증금 180,000,000원의 대항력 있는 임차인으로, 확약이 없다면 낙찰가에 따라 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 2026.06.09. 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 전액을 배당받지 못하더라도 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 이행되는 한 김인호 임차보증금의 매수인 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51930 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 370-4 오성하이빌 제1동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 마루들길 222-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 77.85㎡ · 지상 4층 중 1층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2007.09.04. 준공 · 총 8세대 |
| 소유자 | 김원숙 (2021.08.02. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
김인호는 2021.07.19. 전입하고 2021.07.20. 점유를 시작했으며, 확정일자는 2021.06.07.입니다. 2025.04.04. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추었고 배당요구도 해 원칙적으로는 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 다만 2026.06.09. 제출된 확약으로 주택도시보증공사가 미배당액에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 확약이 정상 이행된다는 전제에서 인수는 실질 0원*입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인호 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 180,000,000원 | 2021.07.19. 2021.06.07. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원* |
김인호는 2023.08.21. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 확인됩니다. 임차보증금과 2021.07.27. 설정된 전세권의 전세금은 모두 180,000,000원으로 동일하지만, 해당 전세권은 2021.08.23. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 말소된 전세권을 현재의 임차보증금과 별개의 존속 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 실질취득가로 봐도 시세보다 높다
이 사건은 확약에 따라 인수액을 실질 0원으로 보므로 현재 회차의 실질취득가는 188,000,000원입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2021.08. 1층 180,000,000원, 2022.07. 4층 148,000,000원의 2건이며 평균은 164,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 77.85㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2021.08 | 77.85㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 평균 | 77.85㎡ | 2건 | 164,000,000원 |
실질취득가 188,000,000원은 실거래 평균의 114.6%이고, 확인된 실거래 최고가 180,000,000원도 웃돕니다. 확약 덕분에 권리상 인수는 해소되지만, 현재 최저가를 기준으로는 가격 메리트가 없습니다. 특히 총 8세대의 소규모 다세대주택이고, 확인된 거래도 2건에 그쳐 아파트처럼 풍부한 비교사례와 매수층을 기대하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 임차인 김인호 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 김인호 | 180,000,000원 | 4,568,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
을구 1번 전세권은 2021.08.23. 해지를 원인으로 말소된 권리입니다. 위 배당 추정의 4,568,000원 항목은 현재 임차보증금과의 중복 여부를 법원 배당표에서 반드시 확인해야 하며, 말소된 전세권을 별개의 존속 권리로 단정해 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 확약이 없을 때의 룰상 금액
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 100% | 188,000,000원 | 0원 | 0원* | 188,000,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 80% | 150,400,000원 | 32,505,600원 | 0원* | 150,400,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 64% | 120,320,000원 | 62,164,480원 | 0원* | 120,320,000원* |
* 확약이 없거나 이행되지 않는다면 표의 ‘확약 미반영 인수’가 문제될 수 있습니다. 반대로 2026.06.09. 확약서가 유효하게 이행되면 김인호 임차보증금의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않고, 임차권등기도 말소되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 101호입니다.
- 주위환경. 오포2동 행정복지센터 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 무난하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 사다리형 평탄지의 다세대주택 건부지이며 남측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 765,000원/㎡이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 확인 거래가 2건에 그쳐 가격 비교와 재매각 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.06.09. 제출된 확약서의 사건번호·부동산 표시·대항력 포기·임차권등기 말소 문구와 조건을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 잔금 납부 후 주택도시보증공사의 말소서류 제공 시점과 필요한 협조 절차를 확인하세요.
- 배당 중복 점검. 2021.08.23. 말소된 전세권과 현재 임차보증금이 별개의 채권으로 중복 반영되지 않는지 실제 배당표를 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득가 188,000,000원은 실거래 평균 164,000,000원의 114.6%입니다. 인수 0원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유·명도. 임차권등기 상태와 실제 점유자를 현장에서 확인하고, 확약 이행 전후의 인도 일정과 비용을 점검하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 각종 환경·수도권 규제가 취득 및 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당표와 실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 물건의 핵심은 대항력 임차인 자체가 아니라 주택도시보증공사의 확약입니다. 확약이 정상적으로 적용되면 보증금 미배당액의 매수인 인수는 실질 0원*이 되고, 현재 실질취득가는 최저가와 같은 188,000,000원입니다. 하지만 이 금액은 확인된 실거래 평균 164,000,000원보다 높고 최고 거래가 180,000,000원도 웃돕니다.
총 8세대의 소규모 다세대주택, 2건뿐인 거래사례, 평균 2.0회의 유찰과 0.0%의 낙찰률까지 겹칩니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약으로 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 보수적으로 보아야 합니다. 확약서 원문과 말소 이행 절차가 확인되지 않으면 권리 위험이 다시 살아나고, 확인되더라도 현재 실질취득가는 시세보다 높습니다.