수원지방법원 2025타경51939. 경기도 광주시 신현동 현대그린빌 105동 4층 401호, 전용 56.1㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 180,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 88,200,000원까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “49%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 등기상 김담희의 보증금 225,000,000원 임차권이 말소기준인 2025.04.04. 경매개시결정보다 앞서 존재하고, 전입 2021.04.21., 확정일자 2021.03.26.으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권이기 때문입니다.
원칙만 적용하면 현 최저가 88,200,000원에서 집행비용 1,987,600원을 제외한 86,212,400원이 임차보증금에 배당되고, 남는 138,787,600원은 매수인이 인수합니다. 그러면 입찰가가 아무리 내려가도 실질취득비용은 보증금 225,000,000원 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.01. 제출된 확약서에서 주택도시보증공사는 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 했습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 566-34 현대그린빌 105동 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 새말길167번길 7-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 56.1㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 지하1층, 지상4층 중 4층 |
| 사용승인 | 2015.05.04. |
| 소유자 | 박서윤 (2021.04.13. 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
현재 등기상 유효한 담보권은 없습니다. 2015.05.15. 우리은행 근저당권 134,750,000원은 2021.04.22. 이미 말소됐고, 2021.06.15. 송정순의 과거 강제경매개시결정도 2022.01.26. 말소됐습니다. 따라서 현 사건의 말소기준은 2025.04.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2021.04.21. 전입·점유와 2021.03.26. 확정일자를 가진 김담희의 임차권입니다. 등기부에는 2023.06.08. 보증금 225,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있고, 배당요구도 한 상태라 원칙적으로는 배당되지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 2026.06.01.자 확약이 명시돼 있어, 이 임차권에 관한 대항력 인수 위험은 실질적으로 해소됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김담희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2021.04.21. / 2021.03.26. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체가 빠르게 낮아졌다
현대그린빌 105동 전용 56.1㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 200,000,000원이지만, 과거 250,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 가장 중요한 최신 거래는 2025.11. 148,000,000원이고 최근 12개월 평균도 148,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 56.1㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2024.07 | 56.1㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.11 | 56.1㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 56.1㎡ | 1 | 222,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.1㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득가 88,200,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 148,000,000원의 59.6%입니다. 금액 차이는 59,800,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 확인 거래보다 가격 자체는 낮습니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 거래들에 비해 -31.9%로 하락했습니다. “과거 평균 2억원 대비 44.1%”라는 수치보다 최신 1.48억원과 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정 · 확약 전 원칙 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 1. 임차인 김담희 보증금 | 225,000,000원 | 86,212,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 계산상 임차보증금 미배당액은 138,787,600원입니다. 그러나 2026.06.01. 확약에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 예정돼 있어 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 없다면 총액은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 88,200,000원 | 138,787,600원 | 88,200,000원 |
| 5회 유찰 시 | 70,560,000원 | 156,110,080원 | 70,560,000원 |
| 6회 유찰 시 | 56,448,000원 | 169,968,064원 | 56,448,000원 |
이 표가 확약의 중요성을 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 미배당되는 금액이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 즉 저가 낙찰만으로 실질취득비용이 크게 내려가지 않는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 실질 인수를 0원으로 처리할 수 있으므로, 회차별 실질취득은 각 최저가와 동일하게 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현대모닝사이드2차아파트 북측 인근으로, 다세대주택이 밀집한 시가지 주변 주택지입니다. 일부 근린생활시설·단독주택·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하1층·지상4층 건물의 4층 401호이며 2015.05.04. 사용승인됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6~7미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 572.0㎡, 지목 대, 사다리형이며 공시지가는 808,500원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상의 차이는 없습니다.
- 현장 상태. 출입문에 전기·도시가스·상수도 공급중단 표지가 부착돼 있으며, 폐문부재로 내부는 건축물현황도와 외부관찰 등을 통해 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격 구조를 바꾸는 핵심 문서입니다. 2026.06.01.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 대상이 김담희 임차권 전체인지 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약상 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 공급중단 원인 확인. 전기·도시가스·상수도 공급중단 표지가 붙어 있습니다. 단순 미사용인지, 체납 또는 시설 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 방3·거실·주방·욕실2·발코니 구조는 확인되지만 실제 수리 상태는 별도 점검 대상입니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 10세대 규모이고 최근 거래가 148,000,000원까지 낮아졌으며 최근 추세가 -31.9%입니다. 매입가뿐 아니라 향후 매도 가능한 가격과 기간을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 “확약 이행과 환금성”이 승부처
서류 첫인상은 위험해 보입니다. 보증금 225,000,000원의 선순위 임차권이 있고 현 회차 배당만 보면 138,787,600원이 남기 때문입니다. 원칙대로라면 최저가 88,200,000원에 낙찰돼도 총 부담은 보증금 수준으로 고정돼 가격 메리트가 없습니다. 그러나 2026.06.01. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 구조가 달라졌습니다. 확약 반영 실질취득은 88,200,000원, 실질 인수는 0원입니다.
가격만 보면 최신·최근 12개월 거래 148,000,000원의 59.6%여서 분명 낮습니다. 하지만 최근 실거래 추세가 -31.9%이고, 10세대 다세대가 이미 4회 유찰됐으며, 전기·도시가스·상수도 공급중단 표지와 내부 미확인이라는 현장 리스크도 있습니다. 결론은 “권리 리스크는 확약으로 크게 줄었고 가격은 내려왔지만, 확약 원문·말소 실행 가능성과 환금성·시설 상태를 확인해야 하는 B급 물건”입니다.
