수원지방법원 2025타경51939. 경기도 광주시 신현동 현대그린빌 105동 4층 401호, 전용 56.1㎡의 다세대주택입니다. 방 3개, 거실·주방·욕실 2개·발코니 구조로 이용 중이며, 2015년 5월 4일 사용승인된 지하 1층·지상 4층 건물의 최상층입니다.
이 사건의 승부처는 단순한 말소기준권리보다 임차권등기와 확약서의 결합입니다. 등기부에는 김담희 씨의 임차보증금 225,000,000원, 계약일 2021.03.14, 확정일자 2021.03.26, 전입·점유개시일 2021.04.21이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시했습니다.
그러나 주택도시보증공사는 2026.06.01 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 원문대로 유효하게 이행되는 것을 전제로 김담희 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원*으로 판단합니다. 현재 확인된 실제 임차인은 김담희 1명이며, 주택도시보증공사는 양수 전 임차인과 별개의 추가 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51939 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 566-34 현대그린빌 제105동 제4층 제401호 도로명: 경기도 광주시 새말길167번길 7-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.1㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 박서윤 (2021.05.06 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.05.04 · 현대그린빌 105동 10세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
최초 우리은행 근저당권은 2015.05.15 설정됐지만 2021.04.22 해지를 원인으로 말소됐습니다. 김담희 씨는 그 하루 전인 2021.04.21 전입과 점유를 시작했고, 2023.06.08 임차보증금 225,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서가 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시한 이유입니다.
현재 경매개시결정은 2025.04.04 주택도시보증공사를 채권자로 등기됐습니다. 2026.06.01 제출된 확약서는 김담희 임차보증금에 한정해 대항력 포기와 임차권등기 말소를 약속한 것이므로, 해당 임차보증금은 실질 인수 0원으로 봅니다. 다만 이 효력은 확약서 원본·제출 주체의 권한·말소 이행이 확인된 경우에만 안전하게 완성됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김담희 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 225,000,000원 | 2021.04.21 | 2021.03.26 | 2023.06.08 배당요구 有 | 대항력 有 매각물건명세서 명시 | 우선변제 주장 | 실질 0원* 2026.06.01 확약 |
③ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 시세보다 21.6% 높다
이 물건은 확약 반영 시 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 180,000,000원입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 56.1㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2024.07 | 56.1㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.11 | 56.1㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 56.1㎡ | 1 | 222,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.1㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
전체 4건 평균은 200,000,000원으로, 최저가 180,000,000원이 전체 평균의 90.0%처럼 보입니다. 그러나 이 평균에는 2022년 250,000,000원과 2021년 222,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일 거래는 2025.11의 148,000,000원이며, 최근 거래가는 과거 거래보다 31.9% 하락했습니다.
따라서 현재 실질취득액 180,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래의 121.6%입니다. 최근 거래보다 32,000,000원 높아, 2회 유찰이라는 이력에도 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,320,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 134,750,000원 | 134,750,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 송정순 | 225,000,000원 | 41,930,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 584,750,000원, 예상 채권자 배당은 176,680,000원, 미배당액은 408,070,000원입니다. 현재 시나리오에서는 주택도시보증공사의 예상배당이 0원이고 소유자 잔여도 없습니다. 다만 등기부에는 우리은행 근저당권이 2021.04.22 해지로 말소된 것으로 기재돼 있는 반면, 위 배당 시뮬레이션에는 우리은행 134,750,000원이 반영돼 있으므로 실제 배당순위와 채권 존부는 법원 배당요구 및 채권계산서 원문으로 확인해야 합니다.
* 매각물건명세서상 미배당 임차보증금 잔액 인수 문구가 있으나, 주택도시보증공사의 2026.06.01 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·100% | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 408,070,000원 | 41,930,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 80% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 443,566,000원 | 6,434,000원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 64% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 471,962,800원 | 0원 | 0원* |
확약이 그대로 이행되면 낙찰가가 곧 실질취득액이므로, 3회 유찰 시 144,000,000원은 최신 거래 148,000,000원과 가까워집니다. 4회 유찰 시에는 115,200,000원으로 낮아집니다. 반대로 유찰이 진행될수록 채권 미배당은 408,070,000원에서 443,566,000원, 471,962,800원으로 커지고 주택도시보증공사의 배당도 41,930,000원에서 6,434,000원, 0원으로 줄어듭니다. 이 때문에 낮은 회차로 갈수록 확약서의 대항력 포기와 말소 이행 확인이 더욱 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 이용 중인 다세대주택이며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 주변 환경. 신현대모닝사이드2차아파트 북측 인근의 시가지 주변 주택지대로, 다세대주택이 밀집하고 일부 근린생활시설·단독주택·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로·지형. 남동측 폭 약 6~7미터 포장도로에 접하고, 남동측 하향 경사지입니다. 서측 임야는 고지이며 4~5미터 옹벽이 설치돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 현대그린빌 105동은 10세대 소규모 다세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다.
- 현장 상태. 출입문에 전기·도시가스·상수도 공급중단 표지가 붙어 있었고, 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 건축물현황도와 외부 관찰을 기준으로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 확약서의 제출 주체, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 조건과 이행 시점을 법원 기록에서 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰대금 완납 후 김담희 명의 임차권등기가 실제로 말소되는 데 필요한 서류와 협조 절차를 확인하세요.
- 배당표 불일치 확인. 등기부상 2021.04.22 말소된 우리은행 근저당이 예상배당에는 반영돼 있으므로 채권계산서·배당요구·법원 기록을 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득 180,000,000원은 최근 시세 148,000,000원의 121.6%입니다. 전체 평균 200,000,000원만 근거로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 31.9% 하락했습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 응찰가 기준으로 우선하세요.
- 공급중단·시설 점검. 전기·도시가스·상수도 공급중단 원인과 재개 비용, 보일러·급배수·내부 마감 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 조사 당시 폐문부재였으므로 현재 실제 점유자, 인도 협의 가능성, 잔존 동산을 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획의 적용 범위와 취득 절차를 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건은 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 원래는 낙찰가만 보고 접근할 수 없는 사건입니다. 현재는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그러나 권리 위험이 줄었다고 가격까지 싸지는 것은 아닙니다. 최저가이자 실질취득액 180,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 148,000,000원보다 32,000,000원 높고, 최근 시세의 121.6%입니다. 가격 추세도 -31.9%, 현재까지 2회 유찰, 10세대 소규모 다세대, 경매 통계상 매각률 0.0%, 공과금 공급중단 표지까지 겹칩니다.
확약 확인을 전제로 권리는 조건부 통과, 현재 가격은 부적격. 전체 실거래 평균 200,000,000원이 아니라 최신 거래 148,000,000원을 기준으로 봐야 하며, 현재 회차에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.