수원지방법원 2025타경51941. 경기도 광주시 삼동 오페라하우스 2층 201호, 전용 76.44㎡의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층에 있고, 2009.07.27. 사용승인된 8세대 규모의 공동주택입니다. 감정가는 210,000,000원이지만 2회 유찰되어 최저매각가는 102,900,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌습니다.
권리분석의 기준은 2022.01.17. 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 168,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2009년에 설정됐던 경기광주신용협동조합과 한국양계축산업협동조합의 근저당권은 각각 2009.09.28.과 2020.12.21. 말소등기가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 84-2 오페라하우스 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 삼지곡길79번길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 76.44㎡ · 지상 4층 중 2층 |
| 규모 / 사용승인 | 8세대 · 2009.07.27. |
| 소유자 | 이수지 (2021.12.24. 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이화선 / 33,515,837원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2022.01.17. 을구 5번 근저당권입니다. 삼성카드·KB국민카드·신한카드·현대캐피탈·서울축산업협동조합·근로복지공단·한국주택금융공사의 가압류, 국민건강보험공단과 광주시의 압류, 이화선의 강제경매개시결정은 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 롯데카드 가압류는 2024.05.01. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이득재 | 2024.10.29. | 미상 | 미상 | 2025.06.24. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이득재의 전입신고일은 말소기준일 2022.01.17.보다 늦은 2024.10.29.이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당 가능액은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 44.7%라는 숫자보다 표본의 한계가 중요
확인되는 동일 면적 실거래는 2021.12. 전용 76.44㎡·2층 230,000,000원 한 건입니다. 등기상 이수지의 취득 거래가액도 230,000,000원으로 기재되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.12. | 76.44㎡ | 2층 | 230,000,000원 | 44.7% |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 102,900,000원입니다. 이는 2021.12. 실거래 230,000,000원보다 127,100,000원 낮습니다. 다만 거래 시점이 2021년이고 표본도 1건뿐이어서, 이 숫자를 현재 시세로 그대로 적용해 절반 가격의 급매라고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 경기광주신용협동조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 한국양계축산업협동조합 | 144,000,000원 | 9,659,400원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 168,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,636,530원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 9,692,295원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,260,931원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,791,957원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 8,977,247원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 서울축산업협동조합 | 5,503,555원 | 0원 |
| 11. 갑구 11번 가압류 · 근로복지공단 | 9,541,930원 | 0원 |
| 12. 갑구 13번 가압류 · 한국주택금융공사 | 145,617,590원 | 0원 |
| 13. 갑구 14번 경매개시결정 · 이화선 | 33,515,837원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 경기광주신용협동조합에 91,000,000원, 한국양계축산업협동조합에 9,659,400원이 배당되고, 말소기준권자인 수원화성오산축산업협동조합의 예상배당은 0원입니다. 총 채권액 639,537,872원 중 채권자 배당액은 100,659,400원, 미배당액은 538,878,472원이며 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 538,878,472원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 569,204,412원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 590,424,450원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 4층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기, 내부는 벽지도배와 일부 타일, 창호는 샷시 창호로 조사됐습니다.
- 주위환경. 삼1통마을회관 북동측 인근에 있고, 주변은 공동주택·골프장·근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다. 주위환경과 제반조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사의 부정형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가·건축상태. 공시지가는 442,700원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이고 확인되는 실거래가 1건이므로, 아파트처럼 다수 거래의 평균시세를 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 현장 확인. 이득재의 실제 점유 범위, 보증금, 확정일자, 임대차계약서를 확인하세요. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 현재 시세 재조사. 230,000,000원 거래는 2021.12. 한 건입니다. 인근 중개업소에서 동일 면적의 현재 매매 가능 가격과 임대수요를 확인해야 합니다.
- 대출 가능액 확인. 계획관리지역의 8세대 다세대주택으로 금융기관의 담보평가가 감정가나 과거 거래가보다 낮게 나올 수 있습니다.
- 과거 근저당 배당 대조. 말소등기된 경기광주신용협동조합·한국양계축산업협동조합 근저당이 예상배당 계산에 반영되어 있으므로, 등기부와 배당 관련 원문을 직접 대조하세요.
- 압류·세금 확인. 국민건강보험공단과 광주시 압류가 확인되므로 당해세와 우선징수액을 별도로 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 협의, 점유 이전까지의 기간과 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 건물 상태 확인. 내부 수리 상태, 누수, 난방·급배수설비, 공용부분 관리 상태와 체납 관리비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증이 먼저
이 사건은 말소기준 이후의 권리가 소멸하고 임차인도 대항력이 없어, 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 102,900,000원이며, 2021.12. 실거래 230,000,000원의 44.7% 수준입니다.
그러나 해당 실거래는 한 건뿐이고 시점도 2021년입니다. 8세대 다세대주택이 2회 유찰된 만큼 숫자상 할인율보다 현재 매매수요·임대수요·대출 가능액·명도와 수리 비용이 실제 수익성을 결정합니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 C등급 물건입니다.
