45,043,000원
수원지방법원 2025타경51951. 성남시 분당구 삼평동 713, 천석미래로주건축물제1동 4층 425호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황상 이 호실은 방1·주방·욕실·현관 등을 갖춘 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 2018.05.10 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층 425호이며, 호수 및 주차대수는 115개호·302대입니다.
겉으로 가장 강하게 보이는 숫자는 최저가 45,043,000원입니다. 감정가 268,000,000원에서 5회 유찰돼 감정가의 16.81%까지 떨어졌기 때문입니다. 그러나 이 사건의 가격 구조는 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금이 결정합니다. 이지홍의 보증금은 230,000,000원이고, 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2020.06.12입니다. 임차권등기는 2023.04.17 접수됐고, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 삼평동 713 천석미래로주건축물제1동 4층 425호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 동판교로266번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔(방1·주방·욕실·현관 등) 이용 |
| 소유자 | 안병희 지분 5분의 2 · 진우영 지분 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 45,043,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 266,190,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 2.3억 임차권
핵심은 을구 1번 임차권입니다. 임차인 이지홍은 2020.06.12 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2023.04.17 임차보증금 230,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준은 2024.02.29 압류이며, 임차인의 대항요건이 그보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.
2024.02.29 이후의 국세 압류, 2024.03.04 압류, 2024.03.12 압류, 2025.01.16 압류와 2025.04.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 확인돼 있고, 당해세에 해당하는 금액이 실제 배당에서 먼저 빠지면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 현재 예상치보다 커질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지홍 | 제4층 425호 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.12 / 2020.06.12 | 230,000,000원 | 있음 2023.04.17 | 有 | 有 | 잔액 인수 |
이지홍은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 또한 임차인 이지홍은 2025.04.07 강제경매개시결정의 채권자와 동일합니다. 제공된 주의사항에는 이 동일성 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인할 필요가 있다고 표시돼 있으므로, 입찰 전 임대차 원계약, 보증금 지급내역, 점유관계와 강제경매 채권의 발생 경위를 함께 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 총 부담은 거의 그대로
현재 회차 매각가를 45,043,000원으로 가정하면 집행비용 1,210,774원을 먼저 차감한 뒤 임차인 이지홍에게 43,832,226원이 배당됩니다. 보증금 230,000,000원 중 미변제액 186,167,774원은 매수인 인수 예상액입니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 45,043,000원 | 186,167,774원 | 231,210,774원 |
| 6회 유찰 시 | 31,530,099원 | 199,437,443원 | 230,967,542원 |
| 7회 유찰 시 | 22,071,069원 | 208,726,210원 | 230,797,279원 |
숫자가 구조를 그대로 보여줍니다. 낙찰가가 45,043,000원에서 31,530,099원, 22,071,069원으로 내려가도 인수액은 반대로 186,167,774원에서 199,437,443원, 208,726,210원으로 커집니다. 그래서 실질취득은 각각 231,210,774원, 230,967,542원, 230,797,279원으로 보증금 230,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만드는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,043,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,210,774원 |
| 1. 임차인 이지홍 보증금 | 230,000,000원 | 43,832,226원 |
| 2. 경매개시결정 · 이지홍 | 266,190,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 부족분 186,167,774원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 선순위로 배당되면 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송현초등학교 북동측 인근으로, 판교신도시 내 아파트단지·상업시설·학교·공원·오피스가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 원거리에 신분당선 판교역·GTX-A 성남역·판교I.C가 소재해 교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 현황은 방1·주방·욕실·현관 등을 갖춘 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 2018.05.10 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며, 115개호·302대 주차가 가능합니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 13미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(판교)이며 토지 공시지가는 5,237,000원/㎡, 토지면적은 3,365.8㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차의 핵심 숫자는 45,043,000원이 아니라 최저가와 인수액을 합친 231,210,774원입니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약일 2020.06.05, 전입·점유·확정일자 2020.06.12, 보증금 230,000,000원의 실제 지급자료와 계약서를 확인해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자의 동일성 확인. 임차인 이지홍이 강제경매 채권자이기도 하므로 보증금반환청구 확정판결과 임대차관계의 연결 구조를 원본으로 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 선순위 여부. 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 더 커질 수 있으므로 세금 배당순위를 확인해야 합니다.
- 용도와 실제 이용상태 확인. 사건상 근린시설, 현황상 주거용 오피스텔 이용이므로 현장 이용상태와 관련 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 추가 유찰을 가격 할인으로 오해하지 않기. 6·7회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당이 늘어 실질취득은 약 2.3억원 수준입니다.
맺으며 — “4,504만원 낙찰”이 아니라 “약 2.31억 취득”
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 강한 할인물건처럼 보입니다. 감정가 268,000,000원에서 5회 유찰, 최저가 45,043,000원. 하지만 권리분석을 통과시키면 숫자의 의미가 완전히 달라집니다. 이지홍의 대항력 있는 임차보증금은 230,000,000원이고 현재 회차 예상 미배당액은 186,167,774원입니다. 따라서 매수인의 실질취득은 231,210,774원입니다.
6회 유찰 시 230,967,542원, 7회 유찰 시 230,797,279원으로 총 부담이 거의 달라지지 않는 것도 같은 이유입니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 구조이기 때문입니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건과 임차인·강제경매 채권자의 동일성 확인까지 필요합니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “보증금 2.3억원을 누가 최종 부담하는가”입니다.
