수원지방법원 2025타경51951. 성남시 분당구 삼평동 천석미래로 425호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가 현황에서는 방 1개·주방·욕실·현관을 갖춘 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 2018년 사용승인을 받은 4층 건물의 4층에 위치합니다.
겉으로 드러난 숫자만 보면 대폭 할인된 물건입니다. 감정가 2억 6,800만원에서 최저가가 3,153만원까지 떨어졌으니까요. 그러나 이 사건은 일반적인 후순위 근저당이나 가압류만 존재하는 경매와 구조가 다릅니다.
이지홍의 임차보증금 230,000,000원이 경매의 핵심입니다. 임차인은 2020.06.12. 전입신고와 점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2023.04.17. 접수됐습니다. 반면 말소기준으로 산정된 국의 압류는 2024.02.29.입니다. 임차인의 권리 발생 시점이 더 빠릅니다.
무엇보다 매각물건명세서는 해당 임차권등기에 관해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 바로 이 문장이 최저가보다 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 삼평동 713 천석미래로주건축물제1동 제4층 제425호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 분당구 동판교로266번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 이용(방1·주방·욕실·현관) |
| 건물 | 2018.05.10. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 4층 · 115개호 · 주차 가능 302대 |
| 공유자 | 안병희(지분 5분의 2) · 진우영(지분 5분의 3) |
| 감정가 | 268,000,000원 |
| 최저매각가 | 31,530,000원 (6회 유찰 · 감정가 약 11.76%) |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 신청채권자 / 청구금액 | 이지홍 / 266,190,026원 |
| 선순위 임차보증금 | 이지홍 · 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.29. 갑구 8번 국 압류(진영근 지분) |
| 등기 발급일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다
권리 흐름의 핵심은 2023년 임차권등기와 2024년 압류의 순서입니다. 국의 압류를 말소기준으로 볼 때, 그보다 먼저 등기된 이지홍의 주택임차권은 후순위 권리처럼 단순 소멸한다고 판단할 수 없습니다.
국의 압류와 강제경매개시결정 등 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 을구 1번 이지홍의 주택임차권에 따른 미변제 보증금은 매수인 인수 대상입니다. 압류등기 소멸과 임차보증금 반환의무 소멸은 별개의 문제입니다.
배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 기준 예상 잔액은 199,437,540원입니다.
임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수액
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 이지홍은 임차권등기권자이면서 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 동일인의 서로 다른 권리 지위를 하나의 추가 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지홍 제4층 425호 전부 주거(임차권등기) |
전입 2020.06.12. 확정 2020.06.12. 등기 2023.04.17. |
230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 199,437,540원 |
보증금 230,000,000원은 임차권등기상 금액입니다. 배당요구가 이루어진 것으로 분석되며, 인수액은 현재 최저매각가 31,530,000원에 낙찰되는 경우의 예상치입니다. 실제 배당은 집행비용·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
동일인이 임차인과 채권자로 나타난다는 사실만으로 가장임대차라고 단정할 수는 없습니다. 다만 임대차의 실질과 권리관계를 재확인할 필요가 있는 사건입니다.
② 실질취득 분석 — 최저가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다
이 경매를 평가할 때 가장 피해야 할 판단은 “감정가 268,000,000원짜리를 31,530,000원에 살 수 있다”는 해석입니다. 입찰대금으로 납부하는 금액만 보면 맞지만, 최종 취득 부담을 설명하지는 못합니다.
현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 30,562,460원으로 추정됩니다. 보증금 230,000,000원 중 남는 199,437,540원은 매수인이 부담합니다.
| 구성 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 31,530,000원 | 법원에 납부하는 낙찰대금 가정 |
| 임차인 우선배당 | 30,562,460원 | 매각대금에서 임차인에게 지급 |
| 집행비용 | 967,540원 | 매각대금에서 우선 차감하는 추정액 |
| 매수인 인수 보증금 | 199,437,540원 | 배당으로 변제되지 않는 잔액 |
| 매수인 실질취득 | 230,967,540원 | 낙찰대금 + 보증금 인수액 |
임차보증금이 낙찰대금보다 크고 미배당액을 매수인이 인수하기 때문에 실질취득 금액은 보증금 230,000,000원 주변에서 형성됩니다.
실질취득 금액이 보증금을 약간 웃도는 이유는 매각대금 중 집행비용 967,540원이 임차보증금 변제에 쓰이지 않기 때문입니다.
추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 부담은 그대로
7회, 8회 유찰을 가정해도 임차보증금 미배당액은 오히려 늘어납니다. 낙찰대금이 줄어든 만큼 임차인이 배당받는 금액도 감소하기 때문입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 감정가 11.76% |
31,530,000원 | 199,437,540원 | 230,967,540원 |
| 7회 유찰 가정 감정가 8.24% |
22,071,000원 | 208,726,278원 | 230,797,278원 |
| 8회 유찰 가정 감정가 5.76% |
15,449,699원 | 215,228,396원 | 230,678,095원 |
최저매각가는 현재 31,530,000원에서 8회 유찰 가정 시 15,449,699원으로 감소합니다. 하지만 인수액은 199,437,540원에서 215,228,396원으로 증가합니다.
결국 실질취득 부담은 세 시나리오 모두 230,000,000원 수준에 머뭅니다. 회차가 내려갈수록 실제 취득이 크게 저렴해지는 구조가 아닙니다. 보증금 잔액이 낙찰가의 하락분을 흡수하기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 967,540원 |
| 1. 임차인 이지홍 · 우선변제 | 230,000,000원 | 30,562,460원 |
| 2. 갑구 13번 강제경매 · 이지홍 | 266,190,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따른 실제 배당 변동은 반영되지 않았습니다. 이지홍의 임차권에 따른 우선배당과 강제경매 신청채권에 대한 배당은 서로 다른 배당 항목으로 표시되며, 동일인의 채권을 두 명의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
이 금액은 단순한 미배당 통계가 아니라 매각물건명세서상 매수인 인수 대상입니다. 경매절차에서 법원이 배당한 돈과 매수인이 별도로 부담할 금액을 반드시 구분해야 합니다.
현재 확인되는 매수인 인수의 핵심은 임차보증금 230,000,000원 중 미변제 잔액입니다. 신청채권과 임차보증금 채권의 관계 및 배당상 권리 지위는 집행권원과 채권계산서를 대조해 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 분당구 삼평동 소재 송현초등학교 북동측 인근입니다. 판교신도시 내 아파트단지, 상업시설, 학교, 공원 및 오피스가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 신분당선 판교역 및 GTX-A 성남역은 원거리에 위치하고, 판교I.C.가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 건물 특성. 2018.05.10. 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물입니다. 115개호, 주차 가능 302대이며 승강기·도시가스·급배수·난방·화재탐지 등의 설비를 갖추고 있습니다.
- 현황상 이용. 감정평가 과정에서 관리인 탐문을 통해 주거용 오피스텔(방1·주방·욕실·현관)로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 사건상 근린시설 표기와 실제 이용상태의 차이를 확인할 필요가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 13m의 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·판교 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지 공부상 지목은 주차장이고, 토지이용계획에는 주차장 및 교육환경보호 관련 구역, 비행안전제2구역 등 여러 제한사항이 표시됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 표시됐고 위반건축물로 분류되지는 않았습니다. 다만 근린시설 표기와 주거용 오피스텔 이용의 적법성·실사용 가능성은 별도로 검증해야 합니다.
- 환금성. 판교 입지와 교통 여건은 검토 요소지만, 해당 물건은 근린시설로 분류되면서 주거용으로 이용되고 있고 선순위 임차보증금 인수 문제가 있습니다. 일반 주거용 아파트와 동일한 시장성이나 환금성을 전제로 평가하기 어렵습니다.
건축물대장상의 정확한 용도, 주거 사용 가능 여부, 임대차·전입 관계, 금융기관의 담보평가와 대출 가능성은 향후 이용 및 매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 판교 소재라는 사실만으로 일반 주거용 오피스텔의 시세를 그대로 적용하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 인수. 이지홍의 보증금 230,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 예상 인수액 199,437,540원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 을구 1번 임차권등기의 인수조건을 원문으로 다시 확인하고, 매각허가 이후 임차권등기 말소와 보증금 반환의 관계를 검토해야 합니다.
- 실제 임대차 확인. 계약서, 보증금 지급 증빙, 확정일자, 전입신고 및 점유 이력, 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 이유도 판결문·집행권원을 통해 검토해야 합니다.
- 배당표 검증. 집행비용 967,540원과 임차인 예상배당 30,562,460원은 추정치입니다. 조세채권, 우선순위 및 실제 배당요구 내용을 확인해 인수액의 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 조세 관련 압류. 국세·지방세 관련 압류와 해제 내역을 확인하고, 당해세 등 우선배당되는 조세가 있는지 확인해야 합니다.
- 낙찰가 착시 방지. 최저가 31,530,000원은 최종 취득가격이 아닙니다. 현재 실질취득 예상액 230,967,540원을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 전략 재검토. 7회 유찰 시 실질취득 230,797,278원, 8회 유찰 시 230,678,095원으로 계산됩니다. 최저가가 낮아져도 보증금 인수가 늘어나는 만큼, 유찰 자체가 의미 있는 가격 할인으로 연결되지 않습니다.
- 시세 검증. 근린시설·주거용 오피스텔이라는 물건 특성을 고려해 동일 건물과 인근 유사 물건의 최신 거래, 실제 매각 가능한 가격, 임대수요를 확인한 후 실질취득 금액과 비교해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기 존재와 현재 실제 점유는 구분해 조사해야 합니다. 현장조사 당시 임대관계는 명확하게 확인되지 않았으므로 점유자·보증금 반환·인도 가능 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·기타 비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목, 취득 관련 세금, 명도비용, 수리비 등은 실질취득 계산에 추가될 수 있으므로 별도 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 집행권원 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 3,153만원, 그러나 실제 부담은 약 2.31억원”
이 사건의 핵심은 6회 유찰도, 감정가 대비 약 11.76%까지 내려온 최저매각가도 아닙니다. 선순위 임차보증금 230,000,000원입니다.
임차인 이지홍은 말소기준권리보다 앞선 전입·확정일자와 임차권등기를 보유하고 있습니다. 매각물건명세서에는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가에 낙찰받는다면 199,437,540원을 인수하게 되고, 낙찰대금과 합한 실질취득 부담은 230,967,540원으로 예상됩니다.
더 유찰되더라도 전체 부담이 크게 줄어들지는 않습니다. 최저매각가가 감소하면 보증금 배당이 감소하고, 그만큼 매수인의 인수액이 증가하기 때문입니다. 따라서 추가 유찰을 기다린다는 이유만으로 가격 경쟁력이 생기는 경매가 아닙니다.
현재 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 시세검증이 필요합니다. 더욱이 근린시설 표기와 주거용 오피스텔 이용상태의 차이, 동일인이 임차권자와 경매 신청채권자로 나타나는 권리구조, 조세채권 배당 변수까지 확인해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 신중입니다. 낙찰금액만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 보증금 반환 및 인수관계, 실제 권리순위, 적법한 이용 가능성, 현재 시장가격을 확인하고, 그 결과를 토대로 실질취득 금액이 충분히 낮은지 검증해야 합니다. 이 물건의 승부처는 얼마나 낮은 금액에 낙찰받느냐가 아니라, 2.3억원 수준의 실제 부담을 정당화할 수 있느냐입니다.
