91,924,000원
수원지방법원 2025타경51951. 판교신도시 내 천석미래로주건축물제1동 4층 425호입니다. 경매 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 방 1개·주방·욕실·현관 등을 갖춘 주거용 오피스텔입니다. 2018년 사용승인된 4층 건물의 최상층 호실이며, 소유자는 안병희 지분 5분의 2와 진우영 지분 5분의 3의 공유 구조입니다.
이 사건에서 감정가 대비 할인율은 핵심이 아닙니다. 임차인 이지홍은 2020년 6월 12일 주민등록·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 대항력 선후 기준이 되는 2021년 1월 22일보다 앞서므로, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 삼평동 713 천석미래로주건축물제1동 제4층 제425호 도로명: 경기도 성남시 분당구 동판교로266번길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔(방1·주방·욕실·현관 등) |
| 소유자 | 안병희 지분 5분의 2 · 진우영 지분 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 91,924,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지홍 / 266,190,026원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 말소돼도 보증금 잔액은 인수
등기부상 임차권등기 접수일은 2023년 4월 17일이지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2020년 6월 12일입니다. 이는 분석상 말소기준일인 2021년 1월 22일보다 빠릅니다. 따라서 을구 1번 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 임차보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지홍 | 제4층 425호 전부 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2020.06.12 2020.06.12 | 2023.04.17 | 있음 | 있음 | 아님 |
② 가격 해석 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준
현재 최저매각가만 보면 91,924,000원으로 감정가 268,000,000원의 34%입니다. 그러나 현재 매각가 가정에서 임차인이 배당받는 금액은 집행비용을 제외한 89,869,368원이고, 보증금 미배당액 140,130,632원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 91,924,000원 + 140,130,632원 = 232,054,632원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·감정가 34% | 91,924,000원 | 89,869,368원 | 140,130,632원 | 232,054,632원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 64,346,799원 | 62,788,557원 | 167,211,443원 | 231,558,242원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 45,042,759원 | 43,831,989원 | 186,168,011원 | 231,210,770원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 64,346,799원으로 내려가지만 인수액은 167,211,443원으로 증가합니다. 다섯 번째 유찰 시에도 매각가 45,042,759원과 인수액 186,168,011원을 합친 실질취득은 231,210,770원입니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 바뀌는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,054,632원 |
| 1. 임차인 이지홍 보증금 | 230,000,000원 | 89,869,368원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이지홍 | 266,190,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 140,130,632원 |
현재 최저매각가 전액이 집행비용과 임차보증금 배당에 사용됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 더 늘어날 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 분당구 삼평동 송현초등학교 북동측 인근으로, 판교신도시 내 아파트단지·상업시설·학교·공원·오피스가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 판교역·GTX-A 성남역·판교IC는 원거리에 소재하는 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018년 5월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층 제425호입니다. 전체 115개 호, 주차 302대가 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 용도. 경매상 근린시설로 분류돼 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 13m 포장도로에 접하고, 토지는 3,365.8㎡의 평지·가로장방형이며 지목과 이용상황은 주차장입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·판교 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 5,237,000원입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 미배당 임차보증금 인수액을 합친 금액으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임대차 원본. 2020.06.05 임대차계약, 2020.06.12 주민등록·점유·확정일자의 실제 성립과 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 확정판결 대조. 창원지방법원 2024가단107149 보증금반환청구 판결의 당사자·주문·인용액과 신청채권 266,190,026원의 구성을 대조해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 교부청구액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 선순위 차감이 늘면 임차보증금 인수액도 증가할 수 있습니다.
- 현재 점유. 감정평가 당시 관리인 탐문으로 주거용 오피스텔 이용이 확인됐으나, 구체적인 임대관계와 현재 점유자는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장 및 현황과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·판결문·배당요구서와 조세채권 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,192만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 세 차례 유찰돼 최저매각가가 91,924,000원까지 내려왔지만, 매수인이 실제로 부담할 금액은 그 숫자와 전혀 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원 중 현재 예상배당액은 89,869,368원에 그치고, 나머지 140,130,632원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 232,054,632원입니다.
더 유찰되더라도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수금이 늘기 때문에 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 여기에 조세채권의 당해세 가능성과 임차인·신청채권자가 동일한 권리관계까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차보증금 채권의 유효성, 배당액, 조세채권, 그리고 실질취득비용입니다. 원본 권리관계가 해소되지 않은 상태에서는 보수적으로 접근해야 하는 고위험 인수형 사건입니다.