수원지방법원 2025타경51993. 경기도 광주시 능평동 예미지 103동 2층 201호, 전용 36.95㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 205,000,000원의 49%인 100,450,000원까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 임차보증금 인수 여부가 확약서로 뒤집힌 구조와 9회 유찰이라는 시장 신호를 함께 읽는 데 있습니다.
김이슬의 전입은 2022.05.11., 확정일자는 2022.03.20.입니다. 말소기준권리인 서울보증보험주식회사 가압류가 2022.08.26.이므로 임차인은 원래 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 배당요구도 했기 때문에 현재 최저가를 기준으로 한 계산에서는 보증금 190,000,000원 중 98,243,700원을 배당받고 91,756,300원이 남습니다. 통상이라면 그 부족분이 매수인 인수 위험이 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.09. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 김이슬 임차권에만 적용되며, 그 결과 원 계산상 인수액 91,756,300원은 실질적으로 0원이 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김이슬 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 121-3 예미지 103동 2층201호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 오포로171번길 39-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.95㎡ · 제103동 제4층 건물 중 제2층 제201호 |
| 사용승인 | 2012.09.05 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.05.19. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.08.26. 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원입니다. 김이슬은 그보다 앞선 2022.05.11. 전입·점유를 갖추고 있어 원칙적으로 대항력이 있습니다. 이후 국세 압류 2건, 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 확약 후 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김이슬 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.11 | 2022.03.20 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양도 |
배당요구는 2024.01.04. 접수됐습니다. 현재 최저매각가 100,450,000원을 기준으로 하면 집행비용 2,206,300원을 제외한 98,243,700원이 보증금에 배당되고, 원 계산상 부족분은 91,756,300원입니다. 그러나 위 확약으로 이 부족분은 매수인이 실질적으로 부담하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 52.9%지만 거래표본은 1건
예미지 103동 전용 36.95㎡의 제공된 거래표본은 2022.04. 2층 190,000,000원 1건입니다. 평균·최저·최고·최신 거래가 모두 190,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 36.95㎡ | 2 | 190,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득가는 현재 최저매각가와 같은 100,450,000원이고, 제공된 거래가 190,000,000원의 52.9%입니다. 다만 거래표본이 1건뿐이고 해당 거래월도 2022.04.이므로, 이 숫자만으로 현재 적정 시세를 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 물건 자체가 9회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 9.0회라는 점은 환금성을 별도로 경계해야 할 근거입니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 임차인 김이슬 보증금 | 190,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분 91,756,300원이 발생하지만, 2026.06.09. 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소가 예정돼 김이슬 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원 계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 (49%) | 100,450,000원 | 91,756,300원 | 실질 0원 |
| 10회 유찰 시 (39%) | 80,360,000원 | 111,486,480원 | 실질 0원 |
| 11회 유찰 시 (31%) | 64,288,000원 | 127,269,184원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인 부담이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 김이슬 임차권에 대한 대항력 포기·말소 확약이 있으므로, 각 회차에서 표의 원 계산상 인수액을 실제 취득원가에 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 다세대주택으로 이용 중이며 예미지 103동은 11세대입니다.
- 위치. 오포서부파출소 북서측 인근, 다세대주택·단독주택·일부 근린생활시설이 혼재한 주택지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 남동측 간선도로변 버스정류장을 이용해야 하며 대중교통사정은 불편한 편입니다.
- 도로. 건물 북동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 2012.09.05. 사용승인, 도시가스 난방과 기본 급·배수 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 709,800원/㎡, 토지면적 465.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 권리주체를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 매각 후 전액 미변제에도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 실제 절차에서 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가격보다 환금성. 감정가의 49%라는 할인율보다 9회 유찰·11세대 다세대·거래표본 1건이라는 시장성을 먼저 보아야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 동일면적 거래는 2022.04. 190,000,000원 1건뿐이므로 해당 금액을 현재 확정 시세로 단정하지 않아야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출자료와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 9회 유찰은 남는다”
이 사건의 첫인상은 대항력 있는 보증금 190,000,000원 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제 배당 계산만 보면 현재 최저가에서 91,756,300원이 미배당으로 남습니다. 하지만 2026.06.09. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 김이슬 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 실질취득가는 현재 최저가인 100,450,000원으로 볼 수 있고, 제공된 190,000,000원 거래표본의 52.9% 수준입니다. 다만 이 물건은 이미 9회 유찰됐고 예미지 103동은 11세대 규모, 동일면적 거래도 1건뿐입니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 환금성과 가격의 실제 적정성은 별도로 검증해야 하는 다세대입니다.
