수원지방법원 2025타경52017. 경기도 광주시 회덕동 스타밸리 7동 4층 402호, 전용 76.02㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 보이는 230,000,000원 임차권을 그대로 인수액으로 계산하면 안 된다는 점입니다. 신동원은 2021.08.06 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.12로, 말소기준인 2022.04.12 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 원칙적인 권리구조만 보면 대항력이 있어 배당으로 회수하지 못하는 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
현재 매각가 119,070,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,466,980원을 먼저 제외하고, 신동원에게 116,603,020원이 배당됩니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 113,396,980원이 인수 위험으로 남아, 최저가가 내려가도 실질취득비용은 보증금 230,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형에 가깝습니다. 그러나 2026.05.04 제출된 확약이 이 구조를 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 334-10 스타밸리 7동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 76.02㎡ · 철근콘크리트구조 · 1층-4층 중 4층 |
| 건물 규모 | 스타밸리(7동) · 8세대 · 사용승인 2016.07.04 |
| 소유자 | 이호근 (2021.08.20 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 119,070,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약으로 인수는 해소
말소기준은 2022.04.12 서민금융진흥원 가압류 10,233,176원입니다. 2024.09.13 대전광역시 동구 압류, 2025.02.13 광주시 압류, 2025.04.16 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2016.09.12 우리은행 근저당권 154,000,000원은 2019.07.16 이미 말소됐고, 2020.06.01 신한카드 가압류 24,582,581원 역시 2020.12.09 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동원 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2021.08.06 | 2021.07.12 | 2023.08.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
신동원은 전입일과 점유개시일이 2021.08.06이고, 확정일자는 2021.07.12입니다. 말소기준 2022.04.12보다 앞서므로 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 등기부상 임차권등기는 2023.08.16 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 크다
가격 비교는 최저가만 보는 것이 아니라 확약을 반영한 실질취득액으로 해야 합니다. 이 사건은 실질 인수 0원이므로 현재 실질취득은 최저가와 같은 119,070,000원입니다. 시세 데이터의 최근12개월 평균은 240,000,000원, 최신 거래는 2022.04 · 250,000,000원으로 잡혀 있어 실질취득액은 최근12개월 평균의 49.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 76.02㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.08 | 76.02㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 평균 | 76.02㎡ | 2건 | 240,000,000원 |
수치만 보면 감정가 243,000,000원은 실거래 평균 240,000,000원과 비슷한 수준이고, 실질취득 119,070,000원은 그 절반가량입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2022.04이므로, 현재 환금가치를 이 평균만으로 단정해서는 안 됩니다. 특히 스타밸리(7동)는 8세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 가격 할인과 별개로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,980원 |
| 1. 임차인 신동원 보증금 | 230,000,000원 | 116,603,020원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,233,176원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신동원 보증금의 미배당액은 113,396,980원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 이어질 수 있으나, 2026.05.04 확약으로 신동원에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 1층-4층 철근콘크리트구조 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 경기도 광주시 회덕동 벽산 블루밍 아파트 북서측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장 및 창고·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 4-6미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 828,500원/㎡, 토지면적 585.0㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 스타밸리(7동)는 8세대이며 실거래 표본은 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 6.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각기일까지 그대로 유효한지 매각물건명세서와 원본을 대조해야 합니다.
- 미배당과 실질 인수 구분. 배당표상 미배당 113,396,980원이 존재하지만, 신동원 임차인에 대한 실질 인수는 확약 때문에 0원이라는 구조를 혼동하지 않아야 합니다.
- 별도 점유 확인. 확약은 신동원에게만 적용되므로 현장 점유 상태와 추가 임차관계를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 실거래는 2021.08과 2022.04 두 건뿐입니다. 240,000,000원 평균을 현재 환금가치로 그대로 적용하지 말고 현장 매물과 함께 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 현재 가격은 감정가의 49%지만 이미 6회 유찰됐습니다. 저가 자체보다 반복 유찰의 원인을 확인하는 것이 우선입니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 토지이용 제한을 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 한 장의 확약
이 사건은 표면만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 물건입니다. 현재 최저가 119,070,000원에서 배당으로 회수되지 않는 보증금이 113,396,980원이나 남기 때문입니다. 확약이 없다면 최저가가 아무리 내려가도 매수인의 총부담이 보증금 수준에 묶여 “49% 할인”을 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
하지만 이 사건에는 2026.05.04 주택도시보증공사의 명시적인 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 확약이 있습니다. 그 결과 신동원 임차인에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득은 119,070,000원으로 내려갑니다. 이는 최근12개월 평균 240,000,000원의 49.6% 수준이라 가격 면에서는 분명한 할인입니다.
다만 결론을 “싸다” 한마디로 끝내기에는 6회 유찰, 8세대 다세대주택, 최신 실거래 2022.04라는 환금성 신호가 무겁습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌고 가격은 낮지만, 시장성 확인이 반드시 필요한 물건입니다. 이 사건의 승부처는 확약의 실제 효력 확인과 반복 유찰의 원인을 얼마나 정확히 파악하느냐에 있습니다.
