감정가 49%까지 내려왔지만, 실거래 검증 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다 — 미사역효성해링턴타워더퍼스트 101-922호

수원지방법원 2025타경52020. 하남시 망월동 미사역효성해링턴타워더퍼스트 9층 101-922호로, 공부상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 양현식이며, 2021년 5월 21일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 123,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 60,270,000원으로 감정가의 49%입니다.

표면적인 숫자만 보면 감정가보다 62,730,000원 낮습니다. 그러나 동일 건물·유사 면적의 최신 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 49%가 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “유찰률이 크다”가 아니라, 현장 임대가·매매가를 별도로 확인한 뒤 현재 실질취득액 60,270,000원과 비교하는 방식이어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 기준권리 원본 확인 필요

분석상 말소기준일은 2018.10.17. 하나은행 근저당권으로 제시돼 있습니다. 세 임차인의 전입일은 2021.03.08., 2021.04.21., 2023.06.19.로 모두 이 기준일보다 늦어 대항력 없음으로 분류됐고, 배당요구도 접수돼 있습니다. 이에 따른 매수인 인수액은 0원입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 3명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 필요 없이 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 제시된 기준일보다 늦게 전입해 대항력은 없는 것으로 분석됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단하기 어렵고, 점유 부분과 실제 이용관계도 현장에서 확인해야 합니다.

② 유찰 및 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다

현재 최저가는 60,270,000원으로 감정가 123,000,000원의 49%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 시나리오상 42,189,000원, 그다음은 29,532,299원으로 내려갑니다. 그러나 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용 1,484,860원과 하나은행 58,785,140원에 전부 배분됩니다. 채권자 총 청구액 4,037,908,526원 중 배당액은 58,785,140원, 총 미배당액은 3,979,123,386원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전철 5호선 미사역 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설·운동장·공원이 혼재합니다.
• 교통. 노선버스정류장 위치와 운행빈도, 미사역까지의 거리 등을 고려한 대중교통 이용상태는 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 29층 건물로, 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측·북동측 대로2류, 남동측 중로1류, 남서측 소로1류 보행자전용도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 권리 원본 대조. 2018년 하나은행 근저당의 2021년 말소 사실과 배당 시뮬레이션상 배당채권 포함 사유를 확인하세요.
• 임차인 3명 확인. 각 임차인의 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자, 계약기간과 명도 가능 시점을 확인하세요.
• 용도 확인. 공부상 근린시설과 실제 오피스텔 이용 사이에서 발생할 수 있는 세금·대출·전입·임대 운용 조건을 확인하세요.
• 현장 시세 조사. 감정가 대비 49%만 보고 응찰하지 말고 같은 건물의 최근 매매가와 임대료, 공실 기간을 조사하세요.
• 관리비·공과금. 상업·업무시설이 혼재된 건물인 만큼 관리비 체납액과 공용부분 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 배당표 확인. 당해세·최우선변제와 실제 채권계산서에 따라 배당순위 및 배당액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “49% 유찰가와 시세 할인은 다른 이야기”

이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 123,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 60,270,000원까지 내려왔고, 제시된 판정상 실제 임차인 3명 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.

또한 말소된 하나은행 근저당과 대우건설 가압류가 현재 배당 시뮬레이션에 포함돼 있어, 배당 구조와 기준권리는 원본 서류로 다시 맞춰봐야 합니다. 인수액은 0원으로 분석되지만 가격과 서류 검증은 아직 보수적으로 봐야 하는 사건입니다. 결론은 권리 인수는 양호, 가격 판단은 현장 시세 확인 후, 등기·배당 구조는 원본 재검증입니다.