수원지방법원 2025타경52020. 하남시 망월동 미사역효성해링턴타워더퍼스트 10층 101-1022호로, 물건종류는 근린시설이며 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 1억2,300만원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 6,027만원까지 내려왔습니다.
표면상 할인율은 크지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 등기에는 2018.10.17 설정된 하나은행 근저당권 1억800만원이 있으나, 해당 근저당권은 2021.04.20 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2024년 대우건설 가압류도 같은 해 11월 취소결정으로 말소됐고, 현재 확인되는 집행등기는 2025.04.17 대우건설의 강제경매개시결정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 10층 101-1022호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 29층 건물 · 본건 10층 |
| 소유자 | 양현식 (2021.04.23 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대우건설 / 2,074,063,306원 |
| 매각기일 | 2026.06.08 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당은 이미 말소됐다
2018.10.17 하나은행 근저당권이 설정됐지만 2021.04.20 말소됐고, 2024.07.05 대우건설 가압류 역시 2024.11.11 말소됐습니다. 따라서 말소된 2018년 근저당을 현재 경매의 말소기준권리로 전제하면 임차인 대항력 판단과 예상배당이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경연 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.05.02 | 가능·미상 | 미상 | 배제 불가 |
| 이종현 | 2021.04.21 | 2021.04.01 | 2025.06.11 | 가능·미상 | 가능·미상 | 미배당 시 가능 |
| 신서진 | 2023.06.19 | 미상 | 2025.06.11 | 가능·미상 | 미상 | 배제 불가 |
보증기관의 대위변제·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 배당요구를 했지만 보증금이 확인되지 않아 배당으로 전액 소멸할지, 일부가 매수인에게 남을지 계산할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
③ 가격·유찰 구조 — 49%지만 ‘싸다’는 결론은 금지
감정가 123,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 60,270,000원입니다. 다음 회차 가격은 42,189,000원, 그다음 회차는 29,532,299원으로 제시돼 있습니다. 다만 비교 가능한 동일 물건군의 최근 실거래가가 확인되지 않고, 임차인 보증금도 미상이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 60,270,000원 | 58,785,140원 | 3,979,123,386원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 42,189,000원 | 41,029,598원 | 3,996,878,928원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 29,532,299원 | 28,600,718원 | 4,009,307,808원 |
④ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,484,860원 |
| 1. 하나은행 근저당 | 108,000,000원 | 58,785,140원 |
| 2. 대우건설 가압류 | 1,855,845,220원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 대우건설 | 2,074,063,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당가정은 하나은행 근저당에 58,785,140원을 배당하는 구조입니다. 그러나 해당 근저당은 등기상 2021.04.20 말소됐고, 대우건설 가압류도 2024.11.11 말소됐습니다. 임차인 보증금도 반영되지 않았으므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 5호선 미사역 북측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·운동장·공원이 혼재합니다.
- 교통. 노선버스정류장 위치와 운행빈도, 미사역까지의 거리 등을 고려한 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 물건종류는 근린시설이며 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 29층 건물로 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·소화, 도시가스설비가 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측 대로, 남동측 중로, 남서측 보행자전용 소로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2018년 하나은행 근저당의 2021.04.20 말소 여부와 현재 존속하는 압류·가압류·담보권을 최신 등기부로 재확인하세요.
- 임차인 3명 계약서 확인. 박경연·이종현·신서진의 임대차계약 체결일, 점유 개시일, 보증금, 임차 부분을 각각 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 대항력 인정 여부, 배당요구, 인수되는 임차보증금과 특별매각조건을 원문으로 대조하세요.
- 실질취득비용 계산. 응찰가에 미배당 보증금, 취득비용, 명도비용, 체납 관리비 가능액을 더한 총액으로 판단하세요.
- 용도 적합성. 근린시설로 분류되지만 오피스텔로 이용 중이므로 건축물대장상 용도와 실제 사용, 임대·전입 가능 여부를 확인하세요.
- 매각기일 결과 확인. 매각기일은 2026.06.08로 기재돼 있으므로 매각 여부와 변경·취소·재매각 상태를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 미상 보증금이 먼저다
이 물건의 표면 가격은 감정가 123,000,000원 대비 최저가 60,270,000원으로 크게 낮아졌습니다. 그러나 2018년 근저당과 2024년 가압류가 모두 말소된 등기 흐름을 고려하면, 세 임차인의 전입일은 현재 확인되는 2025.04.17 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
보증금과 점유관계가 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 확정할 수도, 부정할 수도 없습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득비용 역시 미상입니다. 이 사건은 최저가가 내려갈수록 매력적으로 보이는 물건이 아니라, 임차인별 보증금과 정확한 말소기준을 확인해야만 가격표가 완성되는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류, 권리원본 재검증 필수입니다.