수원지방법원 2025타경52023. 하남시 신장동 아이씨티하남 17층 1706호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 근린시설 사건입니다. 감정가 237,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가는 56,904,000원, 감정가의 약 24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
김두현은 임대차계약일과 확정일자가 2021.12.10, 주민등록일과 점유개시일이 2022.01.14이고 보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준인 2023.01.12 국세 압류보다 먼저 전입·점유한 것으로 정리되어 있어 대항력이 인정되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 기준 배당액은 55,479,728원에 그치므로 174,520,272원은 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 신장동 427-159 아이씨티하남 17층 1706호 · 도로명 경기도 하남시 신장로 114 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 지하 8층 / 지상 20층 건물 중 제17층 제1706호 |
| 소유자 | 이희 · 소유권이전 접수 2022.01.14 · 거래가액 275,425,920원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 56,904,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
등기상 말소기준은 2023.01.12 국 압류입니다. 그 이후의 KB국민카드 가압류, 남현순 가압류, 시흥시 압류, 경매개시결정, 하남시 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김두현의 임차권등기 접수일이 2026.01.23이라는 이유만으로 후순위라고 보면 안 됩니다. 실제 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 2022.01.14로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김두현 주거(임차권등기) | 17층 1706호 전부 | 230,000,000원 | 전입·점유 2022.01.14 확정 2021.12.10 배당요구 2026.01.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
보증기관 대위나 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 현재 회차의 매각대금 56,904,000원에서 집행비용 1,424,272원을 먼저 빼면 임차인에게 배당 가능한 금액은 55,479,728원입니다. 보증금 230,000,000원과의 차액인 174,520,272원이 매수인 인수액으로 남습니다.
③ 4회 유찰의 착시 — 실질취득은 약 2.31억에 고정
현재 최저가는 감정가의 약 24%인 56,904,000원입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 그래서 낙찰가 + 미배당 보증금 인수로 보는 실질취득액은 보증금 230,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 56,904,000원 | 55,479,728원 | 174,520,272원 | 231,424,272원 |
| 5회 유찰 시 | 39,832,800원 | 38,715,810원 | 191,284,190원 | 231,116,990원 |
| 6회 유찰 시 | 27,882,960원 | 26,981,067원 | 203,018,933원 | 230,901,893원 |
현재 회차 실질취득액 231,424,272원은 감정가 237,000,000원의 97.6%입니다. 5회·6회 유찰까지 내려가도 총 부담은 각각 231,116,990원, 230,901,893원으로 큰 차이가 없습니다. 따라서 추가 유찰만으로 가격 메리트가 크게 생긴다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,424,272원 |
| 1. 임차인 김두현 보증금 | 230,000,000원 | 55,479,728원 |
| 2. KB국민카드 가압류 | 10,931,160원 | 0원 |
| 3. 남현순 가압류 | 107,204,471원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김두현 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당만으로 소진됩니다. 임차보증금 부족분 174,520,272원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있으며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 신장동 신장사거리 북동측 인근. 아파트·다세대주택·오피스텔·학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 하남시청역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 토지도 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
- 도로. 남서측 약 12m, 북동측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등이 적용됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총액으로 계산. 현재 최저 56,904,000원에 임차보증금 미배당 174,520,272원을 더한 실질취득액은 231,424,272원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회 유찰 시 실질취득 231,116,990원, 6회 유찰 시 230,901,893원으로 총 부담이 크게 줄지 않습니다.
- 임차관계 원본 확인. 김두현이 임차인이면서 경매 채권자로 나타나는 점을 감안해 계약서, 보증금 지급 내역, 실제 점유 경위를 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 더 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 용도 확인. 근린시설 사건이지만 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 상태이므로 실제 이용·전입·관리규약과 향후 사용계획을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 임차권등기 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 “2.31억 실질취득”을 보라
이 물건의 표면 가격은 강하게 할인되어 있습니다. 감정가 237,000,000원에서 네 번 유찰돼 56,904,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 김두현은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금이 230,000,000원입니다. 현재 회차에서 55,479,728원만 배당되므로 174,520,272원을 매수인이 인수하게 됩니다.
결국 현재 실질취득액은 231,424,272원으로 감정가의 97.6%입니다. 5회, 6회 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당 보증금이 커져 총 부담은 계속 230,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 임차인과 경매채권자가 동일한 점에 대한 관계인 확인, 국세·지방세의 당해세 가능성도 남아 있습니다. 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 대항력 보증금 때문에 가격 할인효과가 거의 사라지는 구조로 보는 것이 핵심입니다.
