수원지방법원 2025타경52023. 하남시 신장동 아이씨티하남 17층 1706호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2023.01.12. 아산세무서장의 압류입니다. 그런데 임차인 김두현은 그보다 앞선 2022.01.14. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자도 2021.12.10.입니다. 따라서 임차권등기 자체가 후순위여서 매각으로 말소되더라도, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
현재 최저매각가 116,130,000원에서 집행비용 2,425,820원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 113,704,180원입니다. 보증금 230,000,000원 중 남는 116,295,820원을 매수인이 부담하므로, 낙찰대금과 인수액을 합한 실질취득은 232,425,820원입니다. 최저가만 보면 감정가의 49%지만, 실제 부담은 감정가의 98.1%로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 신장동 427-159 아이씨티하남 17층 1706호 도로명: 경기도 하남시 신장로 114 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트·철골철근콘크리트구조 · 지하 8층/지상 20층 중 17층 |
| 소유자 | 이희 (2022.01.14. 소유권이전 등기 · 거래가액 275,425,920원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 116,130,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김두현 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.12. 갑구 3번 압류 · 국(아산세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2023.01.12. 압류입니다. 그 뒤의 압류·가압류·강제경매개시결정과 2026.01.23. 임차권등기는 매각으로 말소되는 구조입니다. 다만 김두현의 대항력 판단 기준은 임차권등기일이 아니라 2022.01.14. 주민등록·점유개시입니다. 이 날짜가 말소기준보다 빠르므로, 보증금 미배당분은 등기 말소와 별개로 매수인이 인수할 가능성이 큽니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김두현 17층 1706호 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2022.01.14. | 2021.12.10. | 2026.01.23. 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 116,295,820원 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 이 사건도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 낙찰가 + 인수액이 230,000,000원 부근에서 유지됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 116,130,000원 | 113,704,180원 | 116,295,820원 | 232,425,820원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 150,572,238원 | 231,863,238원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 56,903,700원 | 55,479,433원 | 174,520,567원 | 231,424,267원 |
현재 회차의 최저가가 116,130,000원이라고 해서 116,130,000원에 취득하는 물건이 아닙니다. 현재 계산상 실질취득은 232,425,820원이고, 3회·4회 유찰 시에도 각각 231,863,238원, 231,424,267원입니다. 유찰 할인은 대부분 임차보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,425,820원 |
| 1. 임차인 김두현 보증금 | 230,000,000원 | 113,704,180원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,931,160원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 남현순 | 107,204,471원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 김두현 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김두현과 신청채권자 김두현은 동일인이므로 보증금 230,000,000원을 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 현재 예상배당에서 임차인 미배당분 116,295,820원이 매수인 인수액입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되면 임차인 배당액이 줄어 인수액이 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 하남시 신장동 신장사거리 북동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 하남시청역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물 부지는 업무시설과 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
- 도로. 남서측 약 12m, 북동측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 학교 상대보호구역·과밀억제권역·공장설립제한지역 등에 해당합니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔)·근린시설 용도이고 이미 2회 유찰됐으므로, 아파트 가격구조를 그대로 적용하지 말고 실제 이용 가능성과 매수 수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 기준. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당분을 합친 실질취득을 기준으로 판단하세요.
- 임대차 진정성. 김두현이 임차권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 계약 당사자 관계를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 조건, 보증금 반환 전 인도 거절 가능성을 확인하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 이력과 당해세 금액을 확인해 임차인 배당 감소 및 인수액 증가 가능성을 반영하세요.
- 용도 확인. 등기·사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용으로 표시됩니다. 실제 사용, 전입 가능 여부, 금융·세금 조건을 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 체납 관리비와 내부 상태, 승강기·소방·난방·급배수설비의 관리 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 조세채권 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가가 아니라 98.1% 실질취득”
이 사건은 최저매각가 116,130,000원만 보면 감정가 237,000,000원의 절반 이하로 내려온 물건입니다. 그러나 선순위 대항력 임차보증금 230,000,000원이 있어 현재 회차의 매수인 인수액은 116,295,820원으로 계산됩니다. 두 금액을 합한 실질취득은 232,425,820원, 감정가의 98.1%입니다.
추가 유찰이 되어 낙찰가가 81,291,000원이나 56,903,700원으로 내려가더라도 인수액은 각각 150,572,238원, 174,520,567원으로 늘어 실질취득은 계속 230,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 임대차의 진정성, 조세채권, 최종 미배당 보증금입니다. 현재 자료 기준 결론은 최저가 착시가 큰 대항력 인수형입니다.