수원지방법원 2025타경52030. 광주시 신현동 가빈힐 104동 402호, 전용 54.88㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 200,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 23,530,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부 가격에 살 수 있는 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차권자 임원재는 임대차계약일 2020.12.30, 확정일자 2020.12.30, 전입·점유개시일 2021.02.26이고 보증금은 245,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.07.26 국민건강보험공단 압류이므로 전입·점유가 그보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.01.11에 이뤄졌지만, 대항력 판단에서 중요한 전입·점유 시점은 2021.02.26입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52030 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 422-5 가빈힐 104동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.88㎡ · 4층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방, 거실, 욕실, 주방 등 |
| 소유자 | 박상돈 (2021.02.26 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 23,530,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 248,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2013.09.03 |
| 규모 | 가빈힐(104동) · 10세대 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 전입이 핵심
등기부상 과거 우리은행 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2023.07.26 국민건강보험공단 압류이고, 이후 군포시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임원재의 전입·점유는 2021.02.26으로 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 “임차권등기가 말소기준 뒤니까 소멸한다”는 식으로 보면 안 됩니다. 등기 자체의 순위와 주택임차인의 대항력 발생 시점을 구분해야 하는 사건입니다.
② 임차인 분석 — 배당받고도 남는 보증금이 매수인에게
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임원재 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.02.26 확정 2020.12.30 | 245,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 | 222,293,540원 인수 가능 |
| 기사항전 | 주거 | 전입 2021.02.26 확정 2020.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 확인 필요 |
또 하나의 임차 관련 기재인 기사항전은 전입 2021.02.26, 확정일자 2020.12.30, 배당요구일 2025.05.08로 표시돼 있으나 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 이 부분을 별도의 확정적인 대항력 임차보증금으로 합산할 수는 없지만, 대항력 가능·금액 미상 위험은 남아 있습니다. 주된 245,000,000원 임차보증금 위험과 별도로 보수적인 확인이 필요한 이유입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 2.45억을 놓고 봐야 한다
가빈힐 104동 전용 54.88㎡와 일치하는 실거래는 2건입니다. 2021년 6월 1층, 2021년 11월 4층이 모두 220,000,000원에 거래됐습니다. 확인 가능한 최신 거래도 2021.11의 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 54.88㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2021.11 | 54.88㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 평균 | 54.88㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
여기서 최저가 23,530,000원을 220,000,000원과 비교해 “시세의 10.7%라 싸다”고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이므로 비교 기준은 실질취득 약 245,000,000원입니다. 이는 확인 가능한 동일 면적 거래가 220,000,000원보다 높습니다. 따라서 가격 메리트 가점을 줄 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 823,540원 |
| 1. 임차인 임원재 보증금 | 245,000,000원 | 22,706,460원 |
| 2. 경매개시결정 · 임원재 | 248,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임원재 임차보증금 245,000,000원 중 22,706,460원만 배당되고, 부족분 222,293,540원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 더 유찰돼도 ‘싸지는 구조’가 아니다
| 회차 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 23,530,000원 | 222,293,540원 | 보증금 245,000,000원 수준의 실질취득 |
| 7회 유찰 시 | 16,470,999원 | 229,225,479원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 8회 유찰 시 | 11,529,699원 | 234,077,836원 | 여전히 보증금 수준에서 고정 |
7회 유찰 시 최저가는 16,470,999원까지 내려가지만 인수액은 229,225,479원으로 올라가고, 8회 유찰 시 최저가 11,529,699원에 인수액은 234,077,836원까지 증가합니다. 낙찰가격 하락이 그대로 매수인의 이익으로 연결되지 않는 구조입니다. 이 사건에서 유찰 횟수 자체는 할인 매력이 아니라, 오히려 권리부담 때문에 시장이 외면했을 가능성을 함께 봐야 하는 신호입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 e편한세상테라스 오포3단지아파트 북서측 인근이며, 부근은 다세대주택이 밀집하고 배후에 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 4층 402호이며, 사용승인일은 2013.09.03입니다. 위생급배수·개별난방·승강기·무인경비 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 가빈힐 104동은 10세대이고 동일 면적 확인 실거래도 2건이라, 매수·매도 가격 판단을 대단지 공동주택처럼 단순화하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 인수 포함 총부담으로 판단. 현재 최저가 23,530,000원만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다. 임원재 미배당 보증금 222,293,540원 인수 가능성을 반드시 포함해야 합니다.
- 임원재 권리관계 원본 대조. 임차권자와 강제경매 신청채권자 이름이 동일하고 보증금 245,000,000원, 청구금액 248,200,000원이 함께 나타납니다. 임대차계약·임차권등기명령·배당요구 관계를 직접 확인해야 합니다.
- 기사항전 관련 확인. 전입·확정일자는 표시돼 있으나 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 별도 인수금액을 확정할 수 없습니다. 주된 임원재 보증금과 별개 위험인지 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 당해세·최우선변제 등 추가 선순위 항목이 생기면 임원재에게 돌아가는 배당이 더 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 실거래 시차 확인. 확인 가능한 최신 동일면적 거래는 2021.11의 220,000,000원입니다. 2026년 현재 가격은 별도의 최신 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 관리비·점유·명도. 실제 점유 상태와 체납 관리비, 인도·명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,353만원 낙찰”이 아니라 “약 2.45억 취득”
이 물건의 가장 위험한 착시는 6회 유찰과 23,530,000원이라는 숫자입니다. 임원재는 말소기준인 2023.07.26 압류보다 앞선 2021.02.26에 전입·점유했고, 보증금은 245,000,000원입니다. 현재 회차 배당만으로는 22,706,460원밖에 회수되지 않아 222,293,540원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반 유찰물건이 아닙니다. 7회·8회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 증가해 실질취득부담은 계속 보증금 수준에 머뭅니다. 확인 가능한 동일 면적 거래가격 220,000,000원과 비교해도 약 245,000,000원의 실질취득은 가격 우위가 없습니다. 여기에 임차권자와 신청채권자의 동일인 표시, 별도의 보증금 미상 임차 관련 기재, 6회 유찰, 10세대 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸고, 권리 확인 난도도 높습니다. 이 사건의 결론입니다.
