수원지방법원 2025타경52030. 광주시 신현동 가빈힐 104동 4층 402호, 전용 54.88㎡ 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 200,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 48,020,000원까지 낮아진 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 임원재는 2021.02.26. 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 2020.12.30.입니다. 말소기준인 2023.07.26. 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 임차권등기는 2024.01.11. 접수됐지만, 대항력 판단의 기준은 그보다 앞선 전입·점유입니다. 매각대금에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 미배당 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52030 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 422-5 가빈힐 104동 4층 402호 도로명: 경기도 광주시 새말길152번길 36-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.88㎡ · 방·거실·욕실·주방 등 · 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박상돈 (2021.02.26. 거래가 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 48,020,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임원재 / 248,200,000원 |
| 임차보증금 | 임원재 245,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 사용승인 / 세대수 | 2013.09.03. / 가빈힐 104동 10세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부에 나타나는 우리은행 근저당 3건은 현재 살아 있는 인수권리가 아닙니다. 2013년 설정된 채권최고액 240,000,000원·180,000,000원 근저당은 2015.04.27. 말소됐고, 같은 날 설정된 169,400,000원 근저당도 2021.02.26. 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당들을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
현재 말소기준은 2023.07.26. 국민건강보험공단 압류입니다. 뒤에 접수된 군포시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임원재의 전입·점유는 2021.02.26.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 대항력 있는 임차보증금의 미변제 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다.
임차인 분석
| 성명 | 점유·사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임원재 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2021.02.26. 2020.12.30. | 245,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 배당요구 2024.01.11. | 인수 가능 198,244,360원 |
| 기사항전 | 주거 | 2021.02.26. 2020.12.30. | 미상 | 가능·미상 | 가능 배당요구 2025.05.08. | 위험 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
가빈힐 104동 전용 54.88㎡의 확인되는 실거래는 2021년 두 건이며, 모두 220,000,000원입니다. 감정가 200,000,000원만 보면 실거래 평균의 90.9%이고, 최저가 48,020,000원만 보면 21.8%에 불과합니다. 그러나 대항력 임차보증금 잔액을 더하면 결론이 완전히 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 54.88㎡ | 4층 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 54.88㎡ | 1층 | 220,000,000원 |
| 평균 | 54.88㎡ | 2건 | 220,000,000원 |
실거래 표본은 2021년 2건으로 거래 시점과 표본 수의 한계가 있습니다.
| 회차 | 낙찰가정 | 임원재 미배당·인수 | 실질취득 | 실거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 | 48,020,000원 | 198,244,360원 | 246,264,360원 | 111.9% |
| 5회 유찰 시 | 33,614,000원 | 212,391,052원 | 246,005,052원 | 111.8% |
| 6회 유찰 시 | 23,529,800원 | 222,293,736원 | 245,823,536원 | 111.7% |
③ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,264,360원 |
| 1. 임차인 임원재 보증금 | 245,000,000원 | 46,755,640원 미배당 198,244,360원 |
| 우리은행 근저당 1번 | 240,000,000원 | 0원 2015.04.27. 말소 |
| 우리은행 근저당 2번 | 180,000,000원 | 0원 2015.04.27. 말소 |
| 우리은행 근저당 4번 | 169,400,000원 | 0원 2021.02.26. 말소 |
| 강제경매 신청채권자 임원재 | 248,200,000원 | 0원 임차보증금과 채권 원인 대조 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용을 제외하면 전부 임원재 보증금에 배당되는 구조입니다. 임원재의 미배당 보증금 198,244,360원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 4층 402호로, 방·거실·욕실·주방 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. e편한세상테라스 오포3단지아파트 북서측 인근이며, 다세대주택이 밀집하고 배후에는 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 남서측 세로에 접합니다.
- 건물·설비. 2013.09.03. 사용승인. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지·타일, 창호는 섀시이며 위생급배수·개별난방·승강기·무인경비설비가 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 747,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 가빈힐 104동은 10세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2021년 2건이고, 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%로 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 응찰 판단. 현재 기준은 최저가 48,020,000원이 아니라 인수액을 더한 246,264,360원입니다.
- 유찰 착시 금지. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 246,005,052원·245,823,536원으로 보증금 부근에 유지됩니다.
- 임원재 임대차 원본 대조. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 임차권등기명령 결정문, 배당요구서, 채권계산서를 확인하세요.
- 신청채권과 보증금 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 청구금액 248,200,000원과 보증금 245,000,000원의 채권 원인을 확인하고 중복 계산을 피해야 합니다.
- 추가 임차 기재 확인. “기사항전” 명칭의 임차 기재는 보증금이 미상입니다. 별도 점유자·임차인이 있는지 원본 명세서와 현황조사로 확인하세요.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정하지 말고 현장 점유자, 열쇠 인도, 이사 여부를 확인하세요.
- 체납 비용 확인. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세, 집행비용 변동 여부를 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 실거래 시점 감안. 비교 거래는 2021년 2건이므로 현재 가격 판단에는 현장 중개업소 호가와 추가 거래 확인이 필요합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건의 최저가는 48,020,000원입니다. 하지만 낙찰가만 내고 끝나는 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 임원재가 보증금 245,000,000원을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 가정에서 그 잔액은 198,244,360원이고, 실질취득은 246,264,360원입니다.
추가 유찰도 해결책이 아닙니다. 낙찰가가 떨어지는 만큼 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나므로, 5회 유찰 시 246,005,052원, 6회 유찰 시 245,823,536원으로 총부담이 사실상 고정됩니다. 확인되는 실거래 평균 220,000,000원보다 높은 데다 4회 유찰, 10세대 다세대주택, 보증금 미상의 추가 임차 기재까지 겹칩니다. 표면 가격은 저가지만 경제적 취득가는 고가입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 추가 점유관계를 해소할 수 있는지로 판단해야 합니다.