창원지방법원 2024타경2239. 경남 밀양시 상동면 금산리 1019-2, 도로명주소로는 금산5길 65입니다. 물건의 표시는 기타 + 토지이고, 감정평가상 이용상태는 단독주택으로 이용 중입니다. 공부상 식물관련시설로 등재되어 있으나 현황은 단독주택으로 쓰이고 있다는 점, 그리고 일괄매각 대상에서 제시외 비닐하우스 2동과 수목이 제외된다는 점이 가격 판단의 핵심입니다.
권리만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2000년 설정된 상동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 전입자는 2021.12.30 전입이라 말소기준 이후입니다. 따라서 이 사건은 낙찰자가 보증금을 떠안는 대항력 인수형이 아닙니다. 문제는 권리보다 용도·규제·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2239 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 상동면 금산리 1019-2 · 도로명주소 경상남도 밀양시 상동면 금산5길 65 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 현황 단독주택 이용 중 · 토지 1,412.8㎡ |
| 소유자 | 박민규, 박석규, 박지규, 박향애 각 4분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 235,389,790원 / 56,517,000원 (4회 유찰, 감정가 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동밀양농업협동조합 / 41,498,275원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2000.11.17 접수 을구 1번 근저당권입니다. 최초 권리자는 상동농업협동조합이고, 이후 근저당권자는 동밀양농업협동조합으로 이전되어 경매가 진행됩니다. 이 기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 매수인이 별도로 인수할 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 — 전입은 있으나 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 길보섭 | 미상 | 2021.12.30 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 확인되는 사람은 1명입니다. 다만 전입일이 말소기준권리인 2000.11.17보다 훨씬 뒤인 2021.12.30이므로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차보증금 인수 구조가 아닙니다. 보증금은 확인되지 않지만, 이 사건의 실질취득액은 최저가 56,517,000원 + 인수 0원으로 계산합니다.
③ 가격 구조 — 싸서 좋은 게 아니라, 4번 유찰된 이유를 봐야 한다
현재 최저매각가는 56,517,000원입니다. 감정가 235,389,790원 대비 약 24.0%까지 내려왔습니다. 표면상 할인폭은 크지만, 이 물건은 농림지역·농업진흥구역 등 규제와 제시외 물건 제외, 공부와 현황 이용의 차이가 함께 붙어 있습니다. 단순히 “감정가 대비 싸다”가 아니라, 낙찰 후 사용 가능성과 되팔 수 있는 수요를 먼저 따져야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 56,517,000원 | 24.01% | 152,697,243원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,561,900원 | 16.81% | 169,347,151원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 27,693,330원 | 11.76% | 181,002,087원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 56,517,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,417,306원 |
| 1. 근저당 · 상동농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대우캐피탈주식회사 | 7,078,330원 | 7,078,330원 |
| 3. 가압류 · 권기순·이순희 | 110,305,600원 | 21,364원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 업무수탁기관 상동농업협동조합 | 42,413,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 207,796,937원 중 55,099,694원이 배당되고, 미배당은 152,697,243원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산하되, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 밀양시 상동면 금산리 소재 “상동역” 북서측 인근입니다. 주위는 농촌지대로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 이용상태. 공부상 식물관련시설로 등재되어 있으나 현황은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 조립식조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며, 외벽은 판넬 등 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비가 되어 있고, 유류보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 토지. 지목은 잡종지, 토지면적은 1,412.8㎡, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 농림지역, 농업진흥구역, 철도보호지구, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역이 표시됩니다.
- 제외물건. 제시외 비닐하우스 2동과 수목은 매각에서 제외되고, 최저매각가격은 그 제외로 인한 영향을 반영한 가격입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 기준. 전입자는 말소기준 이후 전입이므로 실질취득액은 최저가 56,517,000원으로 봅니다.
- 점유 확인. 점유부분이 미상으로 표시되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자·사용관계·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 제외물건 확인. 비닐하우스 2동과 수목은 매각 제외입니다. 현장 경계와 실제 사용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 용도 제한 확인. 농림지역·농업진흥구역·철도보호지구 등은 사용 목적에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 식물관련시설, 현황 단독주택 이용이라는 점은 향후 사용·처분·금융에서 확인이 필요한 부분입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하고, 필요하면 관할 관청과 전문가에게 용도 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 물건성은 무겁다”
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조가 아니고, 등기상 인수 권리도 크지 않습니다. 그래서 권리분석만 보면 입찰 장벽은 낮아 보입니다. 하지만 이 물건의 진짜 난점은 권리보다 물건성입니다. 농림지역·농업진흥구역·철도보호지구, 공부상 식물관련시설과 현황 단독주택 이용, 제시외 비닐하우스·수목 제외가 동시에 붙어 있습니다. 결론은 분명합니다. 권리는 통과, 용도와 환금성은 보수적으로 재검토. 이 물건은 싸게 낙찰받는 것보다, 낙찰 후 어떻게 쓰고 어떻게 빠져나올지가 더 중요합니다.
