수원지방법원 2025타경52050. 경기도 광주시 삼동 160-4에 위치한 삼동어린이집 건물 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 지상 2층 노유자시설(아동복지시설)이고, 현재는 공실 상태로 조사되어 있습니다. 토지는 810㎡이며, 지목은 대(垈)입니다.
이 물건의 눈에 띄는 특징은 가격 하락 폭입니다. 감정가 1,846,951,200원에서 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 905,006,000원으로 내려왔습니다. 감정가와 현재 최저가의 차이는 941,945,200원입니다. 다만 이것은 감정평가액 대비 하락분이지, 실제 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 어린이집 용도로 건축된 시설은 아파트처럼 거래사례와 매수 수요를 단순 비교하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52050 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 160-4 · 삼동어린이집 |
| 등기상 도로명주소 | 경기도 광주시 삼지곡길 43 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공부상 노유자시설(아동복지시설) |
| 이용상태 | 현황 공실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트(평슬래브)지붕 · 지상 2층 |
| 사용승인 | 2006.12.13 |
| 토지 | 810㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 |
| 감정가 | 1,846,951,200원 |
| 최저매각가 | 905,006,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 소유자 | 이종천 |
| 신청채권자 | 원당신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 1,200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.18 원당신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,440,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 주소 확인사항 | 매각물건명세서상 건축물대장의 도로명주소가 삼지곡길 45-2로 기재되어 있어 등기상 주소와 차이 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 가등기는 반드시 확인
현재 등기상 핵심 말소기준권리는 2022.08.18 설정된 원당신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 경기도 광주시 삼동 160-4 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이를 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당보다 늦게 설정되었고 매각 소멸 대상으로 표시되어 있으나, 소유권이전청구권가등기인지 담보가등기인지의 실질과 매각물건명세서상 소멸 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
일반적인 후순위 가등기 말소 원칙만 믿고 입찰하지 말고, 권리의 원인서류와 이해관계인의 주장 및 법원 매각조건까지 대조해야 합니다.
임차인 신고 내역 없음. 현재 현황도 공실로 조사되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인의 보증금 인수액은 없으며, 제공된 배당추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 공실이라는 기재만으로 점유자가 전혀 없다고 확정할 수는 없으므로 실제 점유 및 이용 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 49% 낙찰가가 곧 저평가는 아니다
감정가 대비 현재 최저가의 할인 폭은 큽니다. 하지만 해당 건물은 어린이집으로 사용하도록 지어진 특수용도 시설입니다. 일반 주택시장 평균가격 대신 동일하거나 유사한 노유자시설 거래가격, 토지 가치, 건물 재사용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
| 경매 단계 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 905,006,000원 | 2,127,454,140원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 633,504,200원 | 2,396,240,922원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 443,452,940원 | 2,584,391,669원 |
각 유찰 회차는 조건부 가격 시나리오이며, 실제 유찰 여부나 후속 매각 일정이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 미배당은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로 매수인의 인수채무와 구별됩니다.
토지 면적은 810㎡이고 토지 공시지가는 530,800원/㎡로 기재되어 있습니다. 단순 면적 곱으로 환산한 공시지가 수준은 429,948,000원입니다. 이는 공시지가 기반 참고 수치일 뿐 실제 토지 거래가격, 감정평가상 토지가액 또는 적정 낙찰가를 뜻하지 않습니다. 건물 가치와 용도변경 가능성, 각종 제한사항을 따로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 905,006,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,450,060원 |
| 1. 근저당 · 원당신용협동조합 | 1,440,000,000원 | 893,555,940원 |
| 2. 가압류 · 정훈석 | 402,410,080원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 잠실새마을금고 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울서부신용협동조합 | 1,128,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 11,450,060원을 제외한 893,555,940원이 원당신용협동조합 근저당권에 배당됩니다. 원당신용협동조합의 경매 청구액은 1,200,000,000원으로, 이 가정에서는 신청채권도 전액 충족되지 않습니다.
전체 채권액 합계는 3,021,010,080원, 예상 채권자 배당액은 893,555,940원, 채권자 미배당 합계는 2,127,454,140원입니다. 후순위 가압류권자들에게는 배당이 이루어지지 않는 것으로 추정됩니다. 그러나 미배당 채권이 많다는 이유만으로 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 아닙니다.
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 단순 배당추정입니다. 실제 채권잔액, 배당요구, 당해세, 우선권 있는 조세·공과금, 집행비용 확정액 등은 반영되지 않았으며 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 가등기 권리의 성격도 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 삼동 소재 뉴서울 CC 남측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 운동시설, 농경지, 임야 등이 혼재한 근교 주택지대로 조사되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 경강선 삼동역이 위치하여 대중교통 이용은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 2층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감 등이고 내부는 벽지도배·타일붙임 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 현황. 공부상 노유자시설(아동복지시설)이며 조사 당시 공실입니다. 기존 시설을 그대로 활용할지, 다른 용도를 검토할지에 따라 사업성과 비용구조가 달라집니다.
- 토지 형상. 810㎡, 완경사, 부정형 토지이며 세로한면(가) 도로접면으로 기재되어 있습니다. 실제 차량 진출입과 주차·소방 접근성을 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역 관련 제한이 있습니다. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·공장설립승인지역 등의 규제도 검토 대상입니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 표시되어 있으므로 대상 범위와 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 아파트가 아닌 아동복지시설이어서 활용할 수 있는 업종과 잠재 매수층이 제한될 수 있습니다. 따라서 실제 환금성은 부동산의 물리적 상태뿐 아니라 인허가와 용도변경 가능성에 크게 좌우됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 권리 분석. 정미숙 명의 2022.12.19 소유권이전청구권가등기의 실질이 담보가등기인지 확인하고, 매각으로 말소되는지 법원 원본과 사건기록을 대조하세요.
- 매각 범위 확인. 건물과 토지의 일괄매각 대상, 지번, 면적, 공동담보 내역을 확인하세요. 주소 표기 차이도 함께 점검해야 합니다.
- 시세 재산정. 1,846,951,200원 감정가에 의존하지 말고 토지 비교사례, 특수시설 거래, 건물 상태와 활용도를 기준으로 매수가치와 매도가치를 산정하세요.
- 용도변경 검토. 노유자시설을 다른 용도로 전환하려면 건축물 용도변경, 주차장, 소방, 피난 및 건축기준 충족 여부를 관할 기관에서 확인하세요.
- 공실·명도 확인. 현황 공실이라고 하더라도 실제 점유자, 시설물 소유관계, 잔존 집기, 출입 가능 여부와 명도 필요성을 확인하세요.
- 인허가·규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 관련 제한에 따라 가능한 활용방안이 달라지는지 확인하세요.
- 건물 상태 점검. 사용승인일 2006.12.13인 시설이므로 방수, 외벽, 난방, 급배수, 전기 및 소방설비 상태와 보수 필요성을 현장 조사하세요.
- 비용 점검. 체납 공과금, 관리비, 유치권 주장 여부, 명도비용, 인허가비용, 취득세와 시설 보수비를 별도로 검토하세요.
- 유찰 전략. 현재 최저가 905,006,000원, 다음 시나리오 633,504,200원 및 443,452,940원에 대해 사업성 계산을 각각 수행하고, 유찰을 전제로 한 투자 판단은 피하세요.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지 관련 공부의 최신 원본을 입찰 전에 확인하세요.
⑥ 종합 판단 — 가격은 내려왔지만 검증은 끝나지 않았다
이 물건은 권리상 소멸이 예상되는 채권과 실제 매수인 인수 위험을 구분해서 평가해야 하는 사례입니다. 원당신용협동조합의 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류 등이 정리되는 구조이며, 배당추정상 채권자 미배당액 2,127,454,140원이 남더라도 그것을 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
다만 정미숙 명의 가등기의 실질과 매각 소멸 여부가 최종 검증되지 않은 상태에서 권리가 완전히 깨끗하다고 단정할 수는 없습니다. 또한 이 건물은 일반 주거용 부동산이 아니라 공부상 노유자시설이며, 현재 공실 상태이므로 매입 후 활용계획을 명확하게 세워야 합니다.
감정가 대비 49%라는 수치는 분명 눈에 띄지만, 감정가가 곧 실거래 시세는 아닙니다. 매수 가능한 수요층, 용도변경 제한, 재사용 또는 철거·개량에 필요한 비용까지 반영한 별도 가치평가 없이는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
가격: 감정가 대비 약 49%이나 비교 실거래가격이 확인되지 않아 저평가 판단 불가.
환금성: 아동복지시설이라는 특수용도와 토지 관련 규제로 일반 주거시설보다 활용 및 처분 전략 검증이 중요.
전략: 가등기·일괄매각 범위·인허가·시장가치를 확인하기 전에는 입찰 보류. 검증 이후에도 충분한 비용 여유와 실제 처분 가능 가격을 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
맺으며 — “반값 경매”보다 중요한 것은 실제 가치다
광주 삼동의 이 물건은 감정가 18억 원대 시설이 최저가 9억 원대로 내려온 경매입니다. 그렇지만 가격 하락 자체가 수익을 보장하지는 않습니다. 권리 측면에서는 원당신용협동조합 근저당과 후순위 채권들이 매각으로 정리될 것으로 예상되지만, 정미숙 명의 가등기를 끝까지 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 공부상 노유자시설인 건물을 실제로 누가, 어떤 목적으로, 얼마에 매수할 것인지가 투자가치를 결정합니다. 감정가의 49%에 매수한다는 사실보다 그 가격이 검증된 시장가치보다 충분히 낮은지가 중요합니다. 현재의 결론은 권리 검증 필요·시세 판단 보류·사업성 확인 후 접근입니다.
