수원지방법원 2025타경52058. 성남시 중원구 도촌동 ‘으뜸이레가’ 3층 307호, 감정평가상 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 감정가 268,000,000원에서 네 번 유찰돼 현재 최저매각가는 64,347,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 권리순위를 펼치면 결론이 완전히 달라집니다. 2021.07.16 설정된 전세금 280,000,000원의 전세권이 2024.01.19 말소기준 가압류보다 먼저 존재하고, 등기상 판정도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”입니다.
이 전세권은 처음 최힘찬 명의로 설정됐다가 2023.12.01 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 현재 회차 배당에서는 집행비용을 제외한 62,788,754원이 전세권에 배당되는 구조이므로, 전세금 280,000,000원 가운데 217,211,246원이 남습니다. 이 잔액을 선순위 전세권 인수부담으로 보면 최저가와 합친 실질부담은 281,558,246원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 3층 307호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 7층 건물 내 3층 307호 |
| 사용승인 | 2019.02.21 |
| 소유자 | 주식회사케이제이 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 64,347,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 320,897,748원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 싸 보이는 이유보다 먼저 볼 선순위 전세권
핵심은 을구 1번 전세권입니다. 2021.07.16 전세금 280,000,000원으로 설정됐고, 2023.12.01 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 말소기준인 2024.01.19 주식회사인천저축은행 가압류보다 선순위이므로 등기상 매수인 인수로 판정돼 있습니다. 반면 말소기준 가압류와 그 이후의 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 전세권 분석 — 낙찰가가 내려가도 부담은 2.8억대
| 구분 | 권리자 | 일자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전세권 설정 | 최힘찬 | 2021.07.16 | 280,000,000원 | 말소기준 이전 |
| 전세권 이전 | 한국주택금융공사 | 2023.12.01 | 280,000,000원 | 선순위 전세권 승계 |
| 말소기준 | 주식회사인천저축은행 | 2024.01.19 | 1,000,000,000원 | 가압류 · 매각으로 소멸 |
현재 회차에서 전세권 배당은 62,788,754원입니다. 따라서 전세금 280,000,000원 중 217,211,246원이 남습니다. 최저매각가 64,347,000원을 더하면 총 281,558,246원입니다. 이는 감정가 268,000,000원의 105.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,347,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,558,246원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 최힘찬 | 280,000,000원 | 62,788,754원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주식회사인천저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 320,897,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,558,246원과 전세권 배당 62,788,754원으로 매각대금 64,347,000원이 전부 소진됩니다. 전세권 원금 기준 미배당액은 217,211,246원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 따라가면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 총 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 64,347,000원 | 62,788,754원 | 1,538,108,994원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 45,042,900원 | 43,832,128원 | 1,557,065,620원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 31,530,029원 | 30,562,488원 | 1,570,335,260원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 2019.02.21 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물의 3층 307호입니다.
- 주위환경. 도촌중학교 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔·주상용 건물 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·난방·엘리베이터·소방설비와 기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(도촌)이며, 토지면적 742.2㎡, 공시지가 3,792,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 20m, 북측 약 12m, 동측 약 10m 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 을구 1번 전세권의 존속·배당·매수인 인수 범위를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최우선으로 확인해야 합니다.
- 전세권 이전 확인. 2023.12.01 전세권이 최힘찬에서 한국주택금융공사로 이전된 등기 내용을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계를 조사하지 못했으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가 64,347,000원만 보지 말고 선순위 전세권의 미배당 잔액까지 합친 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가 268,000,000원에서 현재 64,347,000원까지 내려온 만큼 권리·점유·물건 상태를 모두 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 전세권 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64,347,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 네 번 유찰된 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 280,000,000원 전세권입니다. 현재 회차에서 전세권에 62,788,754원이 배당되더라도 217,211,246원이 남고, 이를 매수인이 인수하는 구조로 보면 낙찰가와 합친 실질취득은 281,558,246원입니다. 감정가 268,000,000원을 넘어섭니다.
따라서 이 물건은 “감정가의 24%까지 떨어진 오피스텔”이 아니라, 선순위 전세권 때문에 실질부담이 2.8억원대로 다시 올라가는 사건으로 읽어야 합니다. 권리 해소가 확인되지 않는 한 최저가 하락만을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 현장조사도 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 점유관계까지 함께 검증해야 합니다. 가격보다 권리가 먼저인 D등급 고위험 구조입니다.
