수원지방법원 2025타경52058. 성남시 중원구 도촌동 ‘으뜸이레가’ 3층 307호, 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다. 감정가는 268,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 131,320,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율보다 권리 구조입니다. 2021년 설정된 전세금 280,000,000원의 전세권이 말소기준보다 앞서고, 2023년에는 전세권자가 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
현재 매각가를 기준으로 전세권에는 128,681,520원이 배당되고 151,318,480원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않았습니다. 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 실질취득액을 전세권 미배당액과 합산해서는 안 되며, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 동일한 131,320,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 3층 307호 도로명: 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 3층 307호 · 2019.02.21 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사케이제이 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 131,320,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 320,897,748원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권은 있으나 인수액은 0원 계산
말소기준은 2022.10.31 접수된 화성시 압류로 산정되어 있습니다. 이 압류에는 2022.11.22 해제에 따른 말소 이력도 함께 존재합니다. 그보다 앞선 2021.07.16 전세권은 전세금 280,000,000원, 건물 전부를 범위로 설정됐고, 2023.12.01 한국주택금융공사에 이전됐습니다.
말소기준 이후의 1,000,000,000원 가압류, 국세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 현재 배당 계산에서는 전세권에 매각대금 잔액을 우선 배당한 뒤 후순위 채권은 배당받지 못하며, 매수인 인수액은 0원으로 처리됩니다.
임차인·점유 조사
② 가격 판단 — 최저가와 실질취득액은 같지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가 268,000,000원의 49%인 131,320,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 131,320,000원으로 동일합니다. 3회 유찰 시 매각가는 91,924,000원, 4회 유찰 시에는 64,346,799원으로 계산되며 각 회차의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·49%) | 131,320,000원 | 128,681,520원 | 1,472,216,228원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 91,924,000원 | 89,869,368원 | 1,511,028,380원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 64,346,799원 | 62,788,557원 | 1,538,109,191원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 그 증가분이 매수인의 인수 부담으로 전환되지는 않습니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 가격 메리트는 같은 건물·인근 오피스텔의 실제 거래와 임대수익, 점유 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.0% 추정) | - | 2,638,480원 |
| 2. 전세권 · 최힘찬 | 280,000,000원 | 128,681,520원 |
| 3. 가압류 · 주식회사인천저축은행·주식회사에이치비저축은행 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청 · 한국주택금융공사 | 320,897,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,600,897,748원 중 채권자 예상배당은 128,681,520원, 전체 미배당은 1,472,216,228원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도촌중학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·주상용 건물 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 2019.02.21 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물로, 엘리베이터·난방·소방·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 20m, 북측 약 12m, 동측 약 10m 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·도촌 지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 3,792,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2021.07.16 설정된 280,000,000원 전세권과 2023.12.01 한국주택금융공사 이전의 효력, 배당요구 및 말소 조건을 확인하세요.
- 인수액 계산 구분. 전세권 미배당 151,318,480원은 채권 미회수액입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며 실질취득액은 131,320,000원입니다.
- 말소기준 이력. 2022.10.31 화성시 압류가 말소기준으로 산정됐지만 2022.11.22 해제·말소 이력이 있으므로 등기 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 전세권 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자, 점유 권원, 인도 가능 시점과 비용을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 인근 오피스텔 거래와 임대조건을 별도로 확인하세요.
- 설비 확인. 기계식주차장의 이용 가능 차량, 운영 상태와 오피스텔 내부 관리상태를 확인하세요.
맺으며 — “미배당이 커도 인수액과는 별개다”
이 물건은 전세금 280,000,000원의 선순위 전세권 때문에 표면상 권리 구조가 복잡합니다. 현재 최저가에서 전세권 미배당액도 151,318,480원에 이릅니다. 그러나 현재 배당표와 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 일관되게 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 131,320,000원입니다.
다만 인수 0원은 곧 무위험이라는 뜻이 아닙니다. 전세권 이전 관계, 말소기준 압류의 해제 이력, 세금 우선순위와 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 실거래 비교 자료도 없으므로 감정가 대비 49%만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 인수액 계산은 0원, 권리·점유 확인은 보수적으로입니다.