수원지방법원 2025타경52091. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 7층 751호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 5회 유찰된 상태입니다.

겉으로만 보면 감정가의 절반 아래라 싸 보입니다. 그러나 이 물건의 권리분석은 최저가 숫자만 보는 순간 틀립니다. 류미연의 임차보증금은 160,000,000원이고, 전입일은 2022.05.12., 확정일자는 2022.04.22.로 말소기준권리인 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 전형적인 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다

말소기준권리는 2025.02.26. 주택도시보증공사의 가압류 1,816,000,000원입니다. 그보다 앞선 2024.06.20.에 류미연 명의 주택임차권이 등기되어 있고, 임대차계약일 2022.04.22., 전입·점유개시일 2022.05.12., 확정일자 2022.04.22., 보증금 160,000,000원입니다. 등기상으로는 말소기준보다 선순위라 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.

이후 2025.02.26. 가압류와 2025.04.28. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 사건과 다르게 2026.05.26. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출되어 류미연의 실질 인수위험은 해소되는 구조입니다.

② 임차인·임차권 분석

확인되는 임차권자는 류미연입니다. 별도로 을구 1-2에는 1번 임차권의 경정이 기재되어 있고, 등기원인은 같은 2024카임50456 임차권등기명령이며 2024.08.12. 등기된 것으로 적혀 있습니다. 그러나 해당 경정 기재만으로는 보증금·전입일·확정일자·권리자 정보가 별도로 확인되지 않습니다. 따라서 이를 별도의 대항력 있는 임차인이라고 단정하지 않고, 대항력 가능 여부 미상으로 두어야 합니다.

③ 현재 회차 배당 — 확약 전 룰상 1.03억 미배당

매각가 58,800,000원 가정. 류미연 보증금 부족분은 102,658,400원으로 계산되어 있으나, 2026.05.26. 확약을 적용하면 류미연에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원래 인수형 구조는 사라지지 않는다

이 표가 선순위 대항력 임차인 사건의 핵심입니다. 확약을 무시한 원래 권리구조에서는 최저가가 58,800,000원에서 47,040,000원, 37,632,000원으로 내려가도 인수액이 반대로 102,658,400원에서 114,206,720원, 123,445,376원으로 증가합니다. 따라서 단순히 “감정가의 49%·39%·31%라 싸다”고 판단할 수 없습니다.

다만 이 사건에는 류미연 보증금에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 존재하므로, 류미연 부분만 놓고 보면 위 룰상 인수액은 실질 0원으로 바뀝니다. 결국 입찰 판단의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 확약서가 등기부 1-2 경정 내용까지 빈틈없이 포괄하는지입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 하남시 망월동 지하철5호선 미사역 동측 인근. 주상복합빌딩, 아파트단지, 상가·사무실, 오피스텔, 공공시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 미사역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가상 본건 7층 751호는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상10층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물이며 2020.01.15. 사용승인되었습니다.
• 도로. 남동측 폭 20~25m 중로, 북동측·북서측 폭 10~12m 소로와 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 현장조사. 현장조사 당시 폐문부재였고 내부구조는 건축물대장상 현황도·평가전례·탐문 등을 참고해 작성되었습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2026.05.26. 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소의 조건·대상·범위를 반드시 직접 확인해야 합니다.
• 을구 1-2 경정 원본 대조. 같은 임차권의 단순 경정인지, 보증금·전입·권리범위에 영향을 주는 내용인지 확인해야 합니다.
• 최저가만 보고 응찰 금지. 실거래 시세자료가 없으므로 감정가 49%라는 숫자 자체를 시세 할인율로 해석하지 않습니다.
• 배당구조 확인. 현재 회차에서는 매각대금 58,800,000원이 집행비용과 류미연 배당으로 모두 소진되어 후순위 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·전입·대출·세무상 취급을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서와 임차권등기명령 관련 서류를 매각기일 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 확약의 빈틈 여부

이 물건은 감정가 120,000,000원에서 5회 유찰되어 58,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 원래 권리구조만 보면 보증금 160,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 현재 회차 기준 부족분 102,658,400원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그래서 확약이 없다면 실질부담은 161,458,400원 수준이고, 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 크게 줄지 않습니다.

이 구조를 바꾸는 것이 2026.05.26. 주택도시보증공사의 확약입니다. 류미연 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 했기 때문에 류미연의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 등기부 1-2 임차권 경정 내용의 보증금·전입일·대항력 정보가 명확하지 않아 확약 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다.

결론은 “확약 확인 전 보류, 확인 후 재평가”입니다. 감정가의 49%라는 숫자는 강해 보이지만 실거래 시세자료가 없어 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약서와 임차권 경정의 일치 여부입니다.