최저가 105,700,000원이 전부가 아니다 — 실질취득 126,479,800원인 퀸즈파크미사2차 629호

수원지방법원 2025타경52102. 하남시 망월동 퀸즈파크미사2차 6층 629호로, 감정평가상 복층구조 오피스텔입니다. 소유자 석지연은 2017년 6월 10일 매매를 원인으로 2020년 3월 20일 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 166,635,000원입니다. 이후 희망새마을금고가 청구금액 178,448,541원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 말소기준은 2025년 4월 29일 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 김서영의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2024년 4월 5일로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자는 2024년 2월 29일이고 배당요구도 2025년 6월 9일에 이루어졌습니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 정리되더라도, 보증금 124,200,000원 중 배당받지 못한 부분은 대항력에 따라 매수인에게 남을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

말소기준 이후 등기된 구리세무서장 압류, 강릉세무서장 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026년 4월 8일 등기된 주택임차권도 등기 순서상 말소기준 이후이지만, 임차인의 대항력은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 주민등록일자와 점유개시일자를 기준으로 판단해야 합니다. 따라서 “임차권등기가 후순위이므로 인수 없음”이라고 해석하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김서영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 124,200,000원이며, 현재 최저가 105,700,000원에서 집행비용 2,279,800원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당액은 103,420,200원입니다. 보증금과의 차액인 20,779,800원이 매수인 인수 예상액입니다.

③ 최저가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 큽니다. 이 경우 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가만 보면 105,700,000원, 73,990,000원, 51,793,000원으로 낮아지지만 실제 총부담은 각각 낙찰가와 인수액을 합산해 보아야 합니다.

④ 시세 판단 — 실질취득 기준으로 비교해야 한다

이 물건은 최저가가 아니라 실질취득 126,479,800원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 현재 자료만으로는 실질취득가가 시세보다 낮은지 높은지 단정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)

임차인은 배당액 103,420,200원을 제외한 20,779,800원을 회수하지 못하는 것으로 계산되며, 이 부족분이 매수인 인수 예상액입니다. 신청채권자 희망새마을금고의 청구금액 178,448,541원은 전액 미배당으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 조세채권과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 2019년 7월 15일 사용승인을 받은 지하 6층·지상 15층 건물 내 복층구조 오피스텔입니다.
• 입지. 미사역 남동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 남동측 약 35m, 남서측 약 20m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가와 인수액 합산. 현재 회차에서는 낙찰가 105,700,000원에 인수 예상액 20,779,800원을 더한 126,479,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차인 배당 결과 확인. 김서영의 실제 배당액과 미배당 보증금을 배당표 및 매각대금납부 이후 자료로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 조건 확인. 임차권등기와 주거 점유가 확인되므로 보증금 정산과 인도 시점을 함께 협의해야 합니다.
• 실거래 직접 대조. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 12개월 거래 및 최신 거래를 조사해 실질취득 126,479,800원과 비교해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기부에 기재된 임대의무기간과 임대료 증액기준의 매각 후 처리 여부를 원문 서류와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 구리세무서장과 강릉세무서장 압류가 있으므로 당해세와 배당순위가 실제 배당 및 인수 계산에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 임차권등기 내용을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 “보증금 인수”를 먼저 보라

이 사건의 핵심은 1회 유찰이나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 임차인 김서영은 말소기준보다 앞서 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 최저가에 매각되면 보증금 124,200,000원 중 20,779,800원이 미배당되어 매수인에게 남을 수 있고, 실질취득은 126,479,800원이 됩니다.

추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 임차인의 미배당액이 함께 증가하므로 총부담은 보증금과 집행비용 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 실거래 확인 없이 최저가만 보고 저가 매수라고 평가해서는 안 되며, 임차보증금 정산과 실질취득가의 시세 비교가 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.