확약서가 살리지만, 미적용 시 실질취득은 3.14억 — 도촌동 으뜸이레가 203호

수원지방법원 2025타경52123. 성남시 중원구 도촌동 ‘으뜸이레가’ 2층 203호, 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 등기상 말소기준은 2024년 1월 3일 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 가압류·국세 압류· 경매개시결정과 2024년 4월 1일 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 변이보의 전입일은 2021년 3월 30일, 점유개시일은 2021년 3월 22일로 말소기준보다 빠릅니다. 등기 순서만 보고 임차보증금까지 사라진다고 판단하면 안 됩니다.

변이보의 임차보증금은 210,000,000원이고, 대항력이 인정되는 구조입니다. 배당 시뮬레이션은 우선변제 배당액을 0원으로 두고 보증금 전액을 매수인 인수액으로 계산합니다. 따라서 확약서를 배제하면 실질취득은 보증금에 수렴하는 것이 아니라, 낙찰가에 210,000,000원을 그대로 더한 금액입니다. 현재 회차는 313,880,000원, 4회 유찰 시 293,104,000원, 5회 유찰 시에도 276,483,200원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

소유권보존 이후 세 차례 신탁등기가 설정됐다가 모두 말소되어 소유권은 주식회사케이제이로 귀속됐습니다. 2022년 화성시 압류도 같은 해 해제됐고, 태조건설의 2023년 강제경매개시결정은 2024년 10월 18일 기각을 원인으로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 1월 3일 국민건강보험공단 압류이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·승계 관계 — 실제 임차인 1명

한국주택금융공사는 “양도 전 임차인 변이보”의 보증금 권리를 승계한 것으로 기재되어 있으므로 실제 임차인을 두 명으로 보거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 변이보 1명이고, 한국주택금융공사는 해당 보증금의 승계·회수 주체입니다.

③ 회차별 실질취득 — 확약 없이는 유찰돼도 고가

확약 미적용 기준으로 현재 회차 실질취득 313,880,000원은 감정가 212,000,000원의 약 148.1%입니다. 한 차례 더 유찰돼도 293,104,000원, 두 차례 더 유찰돼도 276,483,200원입니다. 보증금 전액이 낙찰가와 별도로 붙으므로, 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,880,000원 가정)

총 채권액 1,462,340,654원 중 예상배당은 101,625,680원이며 미배당액은 1,360,714,974원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 등기부상 태조건설의 2023년 강제경매개시결정은 2024.10.18. 말소되어 있으므로 실제 배당요구 채권과 배당순위는 기록 원본을 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 해당 호실은 오피스텔이며, 토지는 근린생활시설 및 오피스텔 건물 부지로 이용되고 있습니다.
• 입지. 도촌중학교 남서측 인근으로 업무시설과 근린생활시설이 혼재한 주상복합지대입니다.
• 교통. 희망로 주변에 위치하며 간선도로와 대중교통시설 접근성은 무난합니다. 폭 20m·12m·10m 도로와 3면이 접해 차량 접근성도 양호합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물의 2층이며, 위생·급배수·승강기·주차·방화설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·도촌 지구단위계획구역이며 공시지가는 3,792,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·비행안전제6구역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 오피스텔은 주거용 아파트보다 수요층이 제한될 수 있어 환금성을 별도로 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.03.11. 제출된 확약서의 제출인·대상 임차보증금·대항력 포기 범위·임차권등기 말소 조건을 매각기록에서 직접 확인해야 합니다.
• 별도 기재 동일성 확인. 명세서상 “택금융” 표시가 한국주택금융공사의 변이보 보증금 승계 건과 같은 권리인지 확인하세요. 별도 권리라면 확약 밖 위험이 남습니다.
• 실질취득 계산. 확약이 적용되지 않으면 현재 313,880,000원, 4회 유찰 시 293,104,000원, 5회 유찰 시 276,483,200원입니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있으므로 세목별 교부청구 내역을 확인하세요.
• 배당요구·채권현황 대조. 태조건설의 과거 경매개시결정은 말소됐지만 예상배당표에는 채권이 반영되어 있습니다. 배당요구 종기 내 신고된 실제 채권자를 기록에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있어 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 시점을 확인하고, 확약에 따른 말소서류 교부 절차를 입찰 전에 점검하세요.
• 오피스텔 비용 확인. 관리비 체납, 주차 조건, 부가가치세·용도에 따른 세금, 전입·주거 이용 가능 여부를 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — “49% 최저가보다 확약서 한 장이 더 중요하다”

이 물건은 감정가 212,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 103,880,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 가격의 오피스텔처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 변이보의 보증금 210,000,000원을 전액 인수하면 현재 회차 실질취득은 313,880,000원입니다. 한두 차례 더 유찰돼도 총부담은 각각 293,104,000원과 276,483,200원으로 여전히 감정가를 웃돕니다.

반대로 한국주택금융공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 해당 보증금 전부에 유효하게 적용되면 주된 인수액은 실질 0원*으로 낮아집니다. 따라서 이 사건은 가격 할인형이 아니라 확약서 검증형 경매입니다. 확약 원본과 적용 범위, “택금융” 기재의 동일성, 실제 배당요구 채권을 모두 확인하기 전에는 낮은 최저가만으로 안전하다고 결론 내리기 어렵습니다. 확약이 확인되면 검토 가능, 확인되지 않으면 보류. 이것이 이 물건의 결론입니다.