수원지방법원 2025타경52131. 대상은 하남시 풍산동 해든마루빌딩의 근린시설입니다. 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점 및 휴게음식점)이며, 현황은 매각 목록 1·2·3의 3개호를 일괄로 음식점의 홀·주방 등으로 이용하고 있습니다. 사건 표시 주소는 1층 109호이고, 임차인 황한나의 점유 부분도 해든마루빌딩 1층 109·110·111호로 조사됐습니다.
권리구조의 출발점은 2019.12.11. 설정된 의왕농업협동조합의 채권최고액 1,914,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2022.03.30. 후순위 근저당 360,000,000원, 국세·지방세 관련 압류, 경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2019년 설정 근저당과 2022년 후순위 근저당은 2025.03.13. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52131 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 522-1 해든마루빌딩 1층 109호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 3개호 일괄 음식점(홀, 주방 등) 이용 |
| 소유자 | 박수미 · 2019.11.29. 매매 · 거래가액 966,920,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,432,000,000원 / 408,746,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 2,088,578,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제1층 제109호 외 2개호 · 2019.02.19. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.11. 을구 1번 의왕농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,914,000,000원이고 공동담보로 해든마루빌딩 1층 110호·111호도 기재돼 있습니다. 2022.03.30. 설정된 두 번째 근저당 360,000,000원과 2024년 이후 압류 4건, 2025.05.07. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황한나 | 해든마루빌딩 1층 109, 110, 111호 | 100,000,000원 | 4,000,000원 | 2024.07.22 | 없음 | 확정일자 확인되지 않음 | 없음 |
황한나의 전입일은 2024.07.22.로 말소기준권리인 2019.12.11. 근저당보다 늦습니다. 자료상 판단은 대항력 없음입니다. 따라서 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,487,460원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 의왕농업협동조합 | 1,914,000,000원 | 402,258,540원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 의왕농업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 담보권 채권 합계는 2,274,000,000원, 예상 배당은 402,258,540원, 미배당은 1,871,741,460원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가 2,432,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 408,746,000원, 감정가의 16.81%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 286,122,200원, 200,285,540원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 담보권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 408,746,000원 | 402,258,540원 | 1,871,741,460원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 286,122,200원 | 281,316,489원 | 1,992,683,511원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 200,285,540원 | 196,681,542원 | 2,077,318,458원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 109·110·111호 모두 건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 현황 3개호 일괄로 음식점의 홀·주방 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 하남미사우체국 북동측 인근으로, 근린상업지역 일대의 각종 근린생활시설과 공동주택·오피스텔 단지, 일부 지식산업센터가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있으며, 북서측 근거리에 지하철 5호선 강일역이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 33m 내외 포장도로, 남동측 약 12m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 2019.02.19. 사용승인됐고, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·방송설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 목록 1·2·3은 3개호 일괄매각입니다. 109호 하나만의 가격으로 보지 말고 전체 매각대상과 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 황한나는 109·110·111호를 점유하고 보증금 100,000,000원·차임 4,000,000원으로 조사됐습니다. 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·하남시 관련 압류 4건이 있으므로 당해세 유무와 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 의왕농업협동조합의 1·2번 근저당은 2025.03.13. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
- 환금성 검토. 근린시설은 주거용보다 매수층이 제한될 수 있고, 이 사건은 5회 유찰 상태입니다. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순해졌지만, 가격 검증은 더 엄격해야 한다
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2019.12.11. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 황한나 역시 기준권리 뒤 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 2,432,000,000원에서 현재 408,746,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 폭의 유찰을 보여줄 뿐, 시장가보다 싸다는 증거는 아닙니다. 대상은 3개호를 일괄 사용하는 음식점형 근린시설이고 이미 5회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 이 사건의 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 현장 임대수익·상권·환금성 확인 후 판단”입니다.
