수원지방법원 2025타경52131. 경기도 하남시 풍산동 해든마루빌딩의 1층 근린생활시설입니다. 표기 주소는 제109호지만, 실제 매각은 제109호·제110호·제111호를 묶은 일괄매각입니다. 감정평가상 세 점포는 구분된 용도로 사용되는 것이 아니라 하나의 음식점 공간으로 연결되어 홀과 주방 등으로 사용되고 있습니다.
사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2019년 의왕농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 이 회사가 경매를 신청했습니다.
문제는 가격과 상가의 환금성입니다. 감정가에서 큰 폭으로 내려온 사실은 확인되지만, 현재 거래가격이나 임대수익을 기반으로 이 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 확정할 수 없습니다. 특히 6회 유찰 이력과 3개 호 일괄매각이라는 특성은 낮은 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52131 (임의경매 · 성남지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 522-1 해든마루빌딩 1층 109호 외 2개 호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변대로 48 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설(일반음식점 및 휴게음식점) |
| 매각 범위 | 1층 109호·110호·111호 일괄매각 |
| 현황 이용상태 | 3개 호를 하나의 음식점(홀·주방 등)으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 1층 · 2019.02.19 사용승인 |
| 소유자 | 박수미 (2019.12.11 소유권이전등기 · 기재 거래가액 966,920,000원) |
| 감정가 | 2,432,000,000원 |
| 최저매각가 | 286,122,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 2,088,578,386원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.11 의왕농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,914,000,000원 |
| 임차인 | 황한나 · 보증금 100,000,000원 · 월차임 4,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 확인은 필수
말소기준권리는 2019.12.11 설정된 의왕농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,914,000,000원이며, 이후 2022.03.30 추가 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 360,000,000원입니다. 두 근저당권은 2025.04.15 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
근저당권 이전은 별도의 신규 담보채권이 추가된 것이 아니라 기존 근저당권자의 변경입니다. 따라서 이전 전후 권리를 중복으로 합산해서는 안 됩니다. 두 근저당권과 그 이후의 압류 및 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억, 대항력 판정 확인
조사된 실제 임차인은 황한나 1명입니다. 점유 부분은 해든마루빌딩 1층 109호·110호·111호이며, 보증금 100,000,000원, 월차임 4,000,000원으로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황한나 | 1층 109·110·111호 | 100,000,000원 | 4,000,000원 | 없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
| 실제 임차인 | 황한나 · 1명 |
|---|---|
| 점유 부분 | 해든마루빌딩 1층 109호·110호·111호 |
| 신고일 | 2024.07.22 |
| 말소기준일 | 2019.12.11 |
| 보증금 | 100,000,000원 |
| 월차임 | 4,000,000원 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 여부 | 확인 필요 |
| 우선변제권 | 미상 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 추정 인수액 | 0원 (현재 권리판정 기준) |
황한나의 신고일인 2024.07.22는 말소기준권리 설정일인 2019.12.11보다 늦습니다. 조사 결과에는 이 시점 관계를 근거로 대항력 없음으로 분류되어 있으며, 이에 따라 현재 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다.
따라서 사업자등록 신청일과 변경 이력, 실제 점유 개시, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관계 자료와 대조해야 합니다. 확인 결과에 따라 보증금 인수 위험에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.
임차인의 월차임이 4,000,000원이라는 사실만으로 해당 금액이 매수인의 확정적인 임대수익이 되는 것도 아닙니다. 현재 점유관계와 계약 존속 여부, 매각 후 임대차 승계 여부를 확인해야 실제 수익성을 판단할 수 있습니다.
③ 가격·배당 분석 — 6회 유찰과 미배당의 의미
감정가 2,432,000,000원에 출발한 물건이 6회 유찰되어 현재 최저매각가 286,122,000원입니다. 감정가 대비 비율은 11.76%입니다.
다만 이는 감정가와 현재 최저가의 비율이지 현재 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 실제 비교 가능한 상가의 최근 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 이 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 상업용 집합건물은 임대수익, 공실 가능성, 상권, 점포의 분할 활용 가능성에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다.
예상배당표 (매각가 286,122,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,805,708원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 의왕농업협동조합 | 1,914,000,000원 | 281,316,292원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 의왕농업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 2,274,000,000원 | 286,122,000원 |
근저당권의 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 두 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태입니다. 집행비용은 약 4,805,708원으로 추정하며, 국세·지방세 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 281,316,292원이 을구 1번 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 을구 2번 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다.
전체 근저당권 채권최고액 합계 2,274,000,000원 중 예상배당액은 281,316,292원으로, 미배당 추정액이 1,992,683,708원 발생합니다. 그러나 미배당액은 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 추정 | 매수인 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 286,122,000원 | 281,316,292원 | 1,992,683,708원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 200,285,400원 | 196,681,404원 | 2,077,318,596원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 140,199,780원 | 137,436,983원 | 2,136,563,017원 | 0원 |
유찰이 추가되면 예상배당액은 감소하고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 권리판정에서는 매수인 인수액이 모든 시나리오에서 0원으로 산정됩니다. 이는 임차인의 대항력 등 법적 인수 여부가 달라지지 않는다는 조건의 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 풍산동 하남미사우체국 북동측 인근입니다. 주변에는 다양한 규모의 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 및 일부 지식산업센터가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 5호선 강일역이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 도로. 북서측 약 33m 포장도로와 남동측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다. 상업시설 접근성은 확인되나, 실제 유동인구와 점포 매출은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 2019.02.19 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·방송설비 등이 갖추어져 있습니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 상대보호구역·과밀억제권역 등의 제한사항도 기재되어 있습니다. 향후 용도 변경이나 업종 전환은 관련 규제 확인이 필요합니다.
- 이용상태. 109호·110호·111호가 일괄로 음식점 홀과 주방 등에 사용되고 있습니다. 매각 이후 각 호실의 독립 이용이나 분할 임대가 가능한지는 구조·설비·출입동선 등을 확인해야 합니다.
- 환금성. 6회 유찰된 상업용 집합건물이며 3개 호 일괄매각이라는 제약이 있습니다. 향후 매수자에게도 일괄 취득 부담이 발생할 수 있으므로 일반적인 독립 점포와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 109호·110호·111호 일괄매각 대상의 각 등기사항, 대지권, 면적, 매각 제외 사항 및 점유 범위를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 사업자등록·임차인 대항력. 황한나의 보증금 100,000,000원과 월차임 4,000,000원에 관한 계약서, 사업자등록 이력, 점유 개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 검증해야 합니다.
- 조세채권 배당순위. 국세·지방세 압류 4건과 관련해 당해세 해당 여부, 법정기일, 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 관계. 의왕농업협동조합의 을구 1번·2번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 실제 채권잔액, 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 활용성. 음식점으로 통합 사용 중인 3개 호의 구조, 분리 사용 가능성, 시설 철거 및 원상복구 필요성, 재임대 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 현실적인 가격 검증. 근린시설의 최근 실거래, 임대료 수준, 공실 가능성 및 예상 순수익으로 적정 취득가를 다시 산정해야 합니다. 감정가 대비 11.76%라는 비율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 및 관리비. 기존 음식점 영업과 임차인의 인도 협의 가능성, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인해야 합니다.
- 매각 원본 대조. 2026.10.26 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 특별매각조건을 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 11.76% ≠ 시세의 11.76%”
이 사건은 가격 숫자만 보면 매우 극단적인 유찰 사례입니다. 감정가 2,432,000,000원에서 출발해 6회 유찰 후 286,122,000원이 최저가가 됐습니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가를 기준으로 한 수치일 뿐입니다.
권리분석에서는 2019.12.11 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 압류가 매각으로 소멸한다는 점이 핵심입니다. 실제 임차인 황한나 1명은 현재 대항력 없음으로 분류되고 매수인 추정 인수액 역시 0원입니다. 다만 상가임대차의 사업자등록 및 점유 요건을 직접 확인하기 전까지 보증금 인수 위험을 완전히 배제해서는 안 됩니다.
가격 측면에서는 6회 유찰·3개 호 일괄매각·상가 특유의 낮은 환금 가능성이 함께 고려되어야 합니다. 실제 시장가격을 뒷받침하는 비교 거래와 검증된 임대수익 없이 최저가가 싸다고 단정하거나 고평가할 근거는 없습니다.
종합 판단은 보수적 관망입니다. 현재 권리판정상 인수액이 없다는 점은 긍정적이지만, 임차인 권리의 추가 확인과 현장 가치평가가 필요합니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 286,122,000원이라는 취득가격이 실제 상가 가치와 수익성에 비춰 타당한지입니다.
