수원지방법원 2025타경52131. 하남시 풍산동 해든마루빌딩 1층 109호 외 2개호가 일괄매각되는 근린시설입니다. 건축물대장상 제2종근린생활시설인 일반음식점 및 휴게음식점이고, 현황은 109·110·111호를 합쳐 음식점의 홀과 주방 등으로 이용하고 있습니다. 소유자 박수미는 2019.12.11. 거래가액 966,920,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 의왕농업협동조합의 근저당권 1,914,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 360,000,000원의 후순위 근저당권과 국·하남시의 압류 4건은 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권은 2025.04.15. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 2,088,578,386원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 등기상 권리의 인수 구조는 단순하지만, 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 배당 순위와 채권자 미배당액이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 522-1 해든마루빌딩 1층 109호 외 2개호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설 · 109·110·111호 일괄 음식점 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층 · 2019.02.19. 사용승인 |
| 소유자 | 박수미 (2019.12.11. 거래가액 966,920,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,432,000,000원 / 834,176,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,088,578,386원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 인수는 0원
말소기준은 2019.12.11. 접수된 의왕농업협동조합의 근저당권입니다. 2022.03.30. 설정된 추가 근저당권과 2024.02.29. 이후의 압류·경매개시결정은 모두 기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.04.15. 두 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 순위 자체는 기존 근저당권의 순위를 이어갑니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황한나 해든마루빌딩 1층 109·110·111호 | 2024.07.22 | 100,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 승계 없음 | 0원 |
황한나의 전입일은 2024.07.22.로 말소기준일인 2019.12.11.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 경매 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력이 없고, 보증금 100,000,000원은 매수인이 승계하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 단정할 수 없습니다. 다만 우선변제 여부는 임차인이 매각대금에서 배당받을 수 있는지의 문제이고, 대항력이 없는 현재 구조에서는 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 권리상 인수는 없더라도 음식점 영업 공간을 점유하고 있으므로 인도와 명도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 834,176,000원으로 감정가 2,432,000,000원의 34.3%입니다. 대항력 있는 임차인이나 인수 권리가 없어 권리상 실질취득액도 최저가와 같은 834,176,000원입니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 경매 회차가 진행되며 형성된 절차상 수치일 뿐, 현재 거래가치보다 싸다는 증거는 아닙니다. 이 물건은 단일 주거 호수가 아니라 109·110·111호를 묶어 매각하는 1층 음식점 근린시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 소유자의 2019.12.11. 취득 거래가액 966,920,000원보다 현재 최저가는 낮지만, 과거 취득가액을 현재 시세로 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 834,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,741,760원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 의왕농업협동조합 2025.04.15. 농업협동조합자산관리회사로 이전 | 1,914,000,000원 | 823,434,240원 | 1,090,565,760원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 의왕농업협동조합 2025.04.15. 농업협동조합자산관리회사로 이전 | 360,000,000원 | 0원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 근저당권 채권 합계 | 2,274,000,000원 | 823,434,240원 | 1,450,565,760원 |
집행비용은 매각가의 약 1.3%인 10,741,760원으로 추정한 값입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당이 발생하더라도 말소되는 근저당권 채무를 매수인이 승계하는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남미사우체국 북동측 인근으로, 주위는 근린상업지역의 각종 근린생활시설과 공동주택·오피스텔 단지, 일부 지식산업센터 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 5호선 강일역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 33m의 포장도로, 남동측으로 폭 약 12m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·현황. 109·110·111호 모두 건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 현황은 3개호를 일괄해 음식점의 홀과 주방 등으로 이용하고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·방송 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·미사지구 지구단위계획구역이며, 공공주택지구·상대보호구역· 배출시설설치제한지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1·2·3인 109·110·111호가 하나의 음식점으로 이용 중입니다. 각 호실의 경계와 일괄매각 대상 범위를 매각목록·도면과 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 황한나는 대항력이 없어 보증금 인수는 없지만, 실제로 3개호를 점유하고 있습니다. 영업 중단 여부와 인도·명도 절차를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 임차인의 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 배당요구와 확정일자 유무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 근저당권 예상배당이 감소할 수 있으므로 세금 교부청구 내역과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수라고 결론 내리지 말고, 3개호 일괄 근린시설의 현재 거래가치와 음식점 점유 조건을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 을구 1번·2번 근저당권은 110호와 111호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 각 목록의 등기와 배당관계를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인과 가격 메리트는 다르다”
이 물건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 정리되고, 실제 임차인의 보증금도 매수인이 승계하지 않아 권리상 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 소멸형 구조입니다.
하지만 3개호 일괄 음식점이라는 물건의 성격, 실제 임차인의 영업 점유, 세금 압류 4건, 3회 유찰이라는 조건을 함께 봐야 합니다. 최저가 834,176,000원은 감정가의 34.3%지만, 그 낙폭만으로 시세보다 저렴하거나 투자 메리트가 있다고 평가할 근거는 되지 않습니다. 이 사건의 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류입니다.