수원지방법원 2025타경52133. 경기도 광주시 회덕동 116-11 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 2018.10.22 사용승인된 단독주택입니다. 토지는 355.0㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 2층으로 1층 주택, 2층 주택, 지붕층 다락방 2개 및 지1층 부속창고로 이용 중입니다. 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
권리 흐름의 핵심은 2019.12.13 설정된 광주새마을금고 근저당 384,000,000원입니다. 그보다 앞선 양주축산업협동조합 600,000,000원 근저당과 손학재 400,000,000원 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52133 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 116-11 · 경기도 광주시 회덕길 132-86 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 토지 355.0㎡ |
| 건물 이용상태 | 1층 주택(방1·거실·주방·욕실2·드레스룸2·현관·발코니 확장), 2층 주택(방2·욕실·발코니 확장·테라스 등), 지붕층 다락방2, 지1층 부속창고(오픈) |
| 소유자 | 오용순 2분의 1 · 임현규 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 650,769,000원 / 318,877,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주새마을금고 / 295,367,402원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.12.13 광주새마을금고 근저당권입니다. 2020.01.16 김희성 근저당 180,000,000원, 2022.11.07 김지원 근저당 50,000,000원, 2022.12.21 김석명 근저당 132,000,000원을 비롯해 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 국세·지방세 관련 압류는 5건으로, 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당 단계에서 선차감되어 후순위 채권자의 미배당이 커질 수 있습니다.
임차인 확인 — 노현성 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노현성 | 2024.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
노현성의 전입신고일은 2024.08.05로 말소기준권리 2019.12.13보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차관계에서는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단을 유보해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인됩니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 할인율은 알 수 없다
현재 최저매각가는 318,877,000원으로 감정가 650,769,000원의 49%입니다. 2회 유찰됐다는 사실만 보면 큰 폭으로 낮아진 것처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가의 차이를 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석할 수 없습니다.
따라서 가격 판단 기준은 최저가 자체가 아니라 실제 주변 거래가격 확인이 선행되어야 합니다. 특히 감정 이용상태가 단독주택이고 주변이 단독·다세대주택, 공장, 창고, 농경지, 임야가 혼재한 주거개발지역이라는 점을 고려하면 아파트처럼 정형화된 호가·거래 비교를 적용하기 어렵습니다. 감정가 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,264,278원 |
| 2. 근저당 · 광주새마을금고 | 384,000,000원 | 313,612,722원 |
| 3. 근저당 · 김희성 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김지원 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김석명 | 132,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 최진선 | 24,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 7,098,944원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 777,098,944원 중 채권자 예상배당은 313,612,722원, 미배당은 463,486,222원입니다. 배당표는 채권최고액 기준 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 회차에서는 미배당이 463,486,222원이고, 3회 유찰 시 매각가 223,213,900원에서 미배당 557,810,039원, 4회 유찰 시 매각가 156,249,730원에서 미배당 623,836,710원으로 커집니다. 이 미배당 확대는 후순위 채권자의 배당 감소를 뜻하며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시청 북서측, 회덕전원마을 북동측 인근입니다. 주변에는 단독·다세대주택, 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 355.0㎡의 ‘대’로, 계획관리지역이며 성장관리계획구역·자연보전권역·준보전산지· 공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역· 제한보호구역(방공기지 1km)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 435,200원/㎡입니다.
- 건물. 2018.10.22 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로, 위생·급배수설비, 난방보일러, 태양광설비, 차양캐노피, 데크 등이 갖춰져 있습니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래표본으로 가격을 바로 비교하기 어려운 단독주택 이용물건이고, 이미 2회 유찰된 만큼 실제 수요와 적정 매각가를 별도 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 회덕동 인근의 최근 단독주택·토지 실거래를 직접 대조해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준으로 입찰 자금 준비를 별도로 점검해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 노현성은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 범위와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 관련 압류 5건이 있어 당해세 해당 금액이 있으면 선순위 배당액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·경계·이용상태와 감정평가 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외 다수의 제한구역에 포함되어 있으므로 향후 증·개축이나 토지 활용을 계획한다면 해당 제한 내용을 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 최신 변경사항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 사건은 권리만 놓고 보면 방향이 비교적 명확합니다. 2019.12.13 광주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 노현성도 2024.08.05 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격입니다. 최저가 318,877,000원이 감정가 650,769,000원의 49%라는 사실은 분명하지만, 실거래 시세가 없어 이 금액이 시장보다 싼지는 확인되지 않았습니다. 이미 2회 유찰됐고, 감정 이용상태는 단독주택이며, 주변 용도도 혼재하고 대중교통은 다소 불편합니다. 여기에 매수신청보증금 20%의 특별매각조건도 붙어 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 검증 전까지 보류”입니다.
