수원지방법원 2025타경52154. 경기 광주시 송정동 퀸스타운 104동 201호, 현황 다세대주택입니다. 감정가 230,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 112,700,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 윤형진으로, 2021.06.02. 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건은 통상적인 근저당 실행 경매와 달리, 기존 성남수정새마을금고 근저당이 2021.05.12. 이미 말소된 뒤 선순위 주택임차권이 존재하고, 2025.05.09. 강제경매개시결정이 말소기준이 된 구조입니다.

핵심은 두 임차관계를 서로 섞어 보면 안 된다는 점입니다. 조세구의 230,000,000원 임차보증금은 전입 2021.05.10., 점유개시 2021.05.12., 확정일자 2021.04.19.로 말소기준보다 앞서고, 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 선순위 대항력 임차권입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약 때문에 이 임차권의 실질 인수위험은 해소됩니다. 반면 엄미숙은 2024.08.09. 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

2017.01.26. 설정된 성남수정새마을금고 근저당권 182,000,000원은 2021.05.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.05.09. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2023.05.24. 조세구의 주택임차권등기는 원칙상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 경매개시 이후 설정된 오케이저축은행 가압류 8,957,035원과 제이비우리캐피탈 가압류 8,382,639원은 매각으로 소멸합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 “양도전: 임차인 조세구”로 표시된 조세구 보증금 관련 권리의 양수인으로, 별도의 세 번째 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 조세구·엄미숙 2명으로 봅니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지

현재 최저매각가격 112,700,000원은 감정가 230,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에서 확인되는 금액만으로 최근 실거래 시세와 직접 비교할 수 없기 때문에, 단순 할인율을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다. 특히 이 물건은 권리관계가 단순한 공실형 매물이 아니라 선순위 임차권과 미상 점유자 문제가 결합돼 있어, 감정가 대비 낙폭 자체보다 인수위험 확인이 우선입니다.

퀸스타운 104동은 2017.01.24. 사용승인된 9세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 33.33%입니다. 현재 물건 역시 두 차례 유찰됐고, 앞선 매수인의 대금미납으로 재매각되는 사건이므로 최저가 하락만을 매수 신호로 보는 접근은 보수적으로 제한해야 합니다.

* 조세구 관련 확약만 반영한 값입니다. 엄미숙의 보증금·대항력·배당관계는 별도 확인이 필요하며, 위 0원 처리에 포함되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

현재 최저가 기준 매각대금은 집행비용 2,377,800원을 제외하면 모두 조세구 보증금 우선변제에 사용되는 계산입니다. 조세구 보증금 부족분은 119,677,800원으로 산출되지만, 2026.04.20. 확약에 의해 해당 미변제분에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 현황 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 제104동 제2층 제201호입니다. 사용승인은 2017.01.24.입니다.
• 입지. 경기광주우체국 서측 인근으로 다세대주택 단지·단독주택·일부 근린생활시설이 혼재한 주택지역이며, 주거환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 행정타운로 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
• 도로. 건물 북동측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로에 접하고 이를 통해 공도와 연결됩니다.
• 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역 등이며, 토지면적 513.0㎡, 공시지가 635,600원/㎡, 완경사 부정형 토지입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 퀸스타운 104동은 9세대 규모의 다세대로, 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 33.33%입니다. 소규모 다세대 특성상 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2026.04.20. 확약서 원문 확인. 조세구 보증금의 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건, 적용 범위를 입찰 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
• 엄미숙 임대차 확인. 보증금·계약일·확정일자·실제 점유·배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액의 상한을 정할 수 있습니다.
• 재매각 특별조건. 대금미납으로 인한 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 10% 보증금 사건으로 착각하면 안 됩니다.
• 최저가 49% 착시 경계. 최근 실거래 금액과 직접 비교할 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 마십시오.
• 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 이후 조세구 관련 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 점유자가 누구인지, 엄미숙과 조세구의 현재 점유관계가 어떻게 정리돼 있는지 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 완전히 반영되지 않는 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 대조하십시오.

맺으며 — “주된 위험은 풀렸지만, 아직 완전히 닫힌 사건은 아니다”

이 사건을 겉으로만 보면 감정가 230,000,000원짜리 다세대가 두 차례 유찰돼 112,700,000원까지 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 하지만 원래 구조는 보증금 230,000,000원의 선순위 임차권이 최저가를 넘어서는 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가도 조세구 미배당 인수액이 119,677,800원에서 152,930,020원, 176,171,014원으로 커지는 구조죠.

다만 2026.04.20. 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 조세구 관련 미배당 보증금은 실질 인수 0원*으로 처리할 수 있다는 점이 이 사건의 가장 큰 전환점입니다. 그렇다고 전체 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 확약 대상 밖에 있는 엄미숙은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다.

따라서 결론은 “조세구 리스크는 확약으로 해소, 엄미숙 리스크는 미해소”입니다. 게다가 대금미납 재매각으로 매수신청보증금이 20%이고, 9세대 소규모 다세대이며, 최근 실거래 금액을 근거로 최저가가 시세보다 낮다고 확인할 수도 없습니다. 권리와 가격을 모두 보수적으로 보면 C등급이 적절합니다. 이 물건의 입찰 전 마지막 질문은 ‘112,700,000원이 싸냐’가 아니라 ‘엄미숙의 보증금과 권리를 얼마까지 확인했느냐’입니다.