수원지방법원 2025타경52154. 경기 광주시 송정동 ‘퀸스타운’ 104동 2층 201호로, 현황은 다세대주택입니다. 이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 230,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 112,700,000원까지 내려온 구조입니다. 그러나 낙찰가만 보면 안 됩니다. 조세구의 대항력 있는 임차보증금도 230,000,000원이기 때문입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담은 약 230,000,000원 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사는 조세구로부터 양수한 임차보증금에 관해 우선변제권만 행사하고, 전액을 배당받지 못하더라도 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 2026.04.20. 제출했습니다. 이 때문에 조세구 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 하지만 엄미숙은 별개의 점유자입니다. 확약의 적용 대상이 아니며 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 사람의 인수 가능성은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 송정동 356-43 퀸스타운 제104동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 현황 다세대주택 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.01.24. · 퀸스타운 104동 총 9세대 |
| 소유자 | 윤형진 (2021.05.27. 매매, 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 112,700,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 해소, 별도 점유자는 미상
등기상 성남수정새마을금고 근저당권 182,000,000원은 2021.05.12. 해지로 말소됐고, 서울특별시 서초구 압류도 2023.03.27. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 서류상 말소기준은 2025.05.09. 강제경매개시결정입니다. 그 이후 설정된 오케이저축은행 및 제이비우리캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 조세구는 2021.04.19. 확정일자를 받고, 2021.05.10. 전입했으며 2021.05.12. 점유를 개시했습니다. 2023.05.24.에는 임차보증금 230,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 승계될 수 있지만, 주택도시보증공사의 확약으로 조세구 관련 실질 인수는 0원*입니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조세구 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2021.05.10. | 2021.04.19. | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 실질 0원* |
| 엄미숙 현황조사·매각물건명세서 | 2024.08.09. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
임차·점유 관련 인물은 조세구와 엄미숙 2명입니다. 주택도시보증공사는 조세구 보증금의 양수인으로 기재돼 있으므로 별도의 임차보증금 230,000,000원을 추가 합산하지 않습니다. * 확약서의 유효성·적용 범위 및 임차권등기 말소 이행을 전제로 한 판단입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 결론낼 수 없다
현재 최저매각가는 112,700,000원으로 감정가 230,000,000원의 49%입니다. 그러나 할인율은 시세가 아닙니다. 이 물건은 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 비교표본이 확인되지 않고, 총 9세대의 소규모 다세대입니다. 현재 소유자가 2021년 230,000,000원에 취득했다는 등기상 거래가액은 존재하지만, 이를 2026년 현재 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 조세구 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 112,700,000원 | 49% | 119,677,800원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 78,890,000원 | 34.3% | 152,930,020원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 55,223,000원 | 24.01% | 176,171,014원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 112,700,000원에서 55,223,000원까지 내려가도 조세구의 미배당 보증금이 119,677,800원에서 176,171,014원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 총부담은 보증금 230,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 이번 사건에서는 확약으로 이 공식이 조세구에게는 적용되지 않지만, 엄미숙의 보증금이 확인되지 않았으므로 최저가 112,700,000원을 최종 실질취득가로 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정 · 확약 반영 전 룰상 배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차보증금 · 조세구 | 230,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 근저당 · 성남수정새마을금고 | 182,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이저축은행 | 8,957,035원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 8,382,639원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 112,700,000원에서는 집행비용 2,377,800원을 제외한 110,322,200원이 조세구 보증금에 배당되고, 룰상 잔액 119,677,800원이 남습니다. 다만 확약에 따라 조세구 관련 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사의 230,000,000원 청구는 조세구 보증금의 양수 관계와 연결된 동일 기초채권이므로 임차보증금과 별개의 230,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 엄미숙의 보증금은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 제104동 2층 201호입니다. 사용승인일은 2017.01.24.입니다.
- 주위환경. 경기광주우체국 서측 인근으로 다세대주택 단지, 단독주택과 일부 근린생활시설이 혼재한 주택지역입니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 행정타운로 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 북동측 약 5미터 포장도로에 접하고, 토지는 완경사의 부정형 다세대주택 건부지입니다. 지목은 대, 토지면적은 513㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역이며 토지거래계약 허가구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 635,600원/㎡입니다.
- 설비·하자. 기본적인 위생·급배수시설과 도시가스 난방설비를 갖췄고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이고 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0%로 가격 검증과 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.20. 제출된 확약서의 당사자, 사건번호, 보증금, 대항력 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약 적용 대상 구분. 조세구·주택도시보증공사 관계에만 적용되는 확약입니다. 엄미숙의 임차관계까지 함께 해소된 것으로 간주하면 안 됩니다.
- 엄미숙 보증금 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 주민등록 변동, 점유 상태, 배당요구 여부를 확인해 별도 보증금과 대항력 성립 여부를 확정해야 합니다.
- 가격 상한 보류. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 다세대의 실제 거래와 현재 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 조사된 임차·점유 관련 인물이 2명이므로 실제 거주자와 인도 시점, 이사 협의 가능성, 인도명령 대상 여부를 구분해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등 이용 제한이 향후 매각과 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 체납 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 비용과 집행비용의 실제 금액을 관리주체와 법원 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 서류를 입찰 직전 다시 열람해야 합니다.
맺으며 — “주된 위험은 해소됐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 조세구 임차보증금 230,000,000원입니다. 현재 최저가에서 119,677,800원이 미배당되는 구조지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 해당 임차권의 인수는 실질 0원*입니다. 이 사실만 보면 감정가의 49%인 112,700,000원에 취득할 수 있는 물건처럼 보입니다.
그러나 결론을 막는 사람이 한 명 더 있습니다. 2024.08.09. 전입한 엄미숙은 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 조세구에 관한 확약의 적용 대상도 아닙니다. 이 점유자의 법적 지위와 보증금이 확정되지 않는 한 실질취득 총액은 112,700,000원으로 고정되지 않습니다. 여기에 최근 실거래 비교값이 없고 총 9세대의 소규모 다세대라는 환금성 제약도 겹칩니다. 조세구 위험은 해소, 엄미숙 위험은 미상, 가격 평가는 보류. 확약서와 별도 점유자의 임대차관계를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.