수원지방법원 2025타경52171. 하남시 망월동 미사역효성해링턴타워더퍼스트 1층 1059호로, 공부상 용도는 판매시설(상점)입니다. 소유자 김인배가 2018년 거래가 477,700,000원에 소유권을 취득한 뒤, 같은 날 국민은행에 채권최고액 264,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정과 말소기준 이후의 임차관계는 매각으로 소멸하거나 매수인에게 대항할 수 없습니다.
현재 점유자로 조사된 법인은 (주)서종라이팅입니다. 보증금 10,000,000원, 월차임 500,000원이며 전입일은 2024.05.08입니다. 말소기준일 2018.10.26보다 늦어 대항력이 없으므로 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부, 우선변제 여부는 미상이며, 예상배당표에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52171 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1081 미사역효성해링턴타워더퍼스트 1층 1059호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 판매시설(상점) · 29층 건물 내 1층 1059호 |
| 소유자 | 김인배 (단독소유 · 거래가 477,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 127,596,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사 / 229,627,521원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.26. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인은 인수되지 않는다
등기부상 최초 소유자는 코리아신탁주식회사였으나 해당 신탁등기는 이미 말소됐고, 김인배에게 소유권이 이전됐습니다. 직후 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 경매신청채권자는 국민은행으로부터 채권을 양수한 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)서종라이팅 | 1층 1059호 | 2024.05.08 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성은 단정할 수 없지만, 대항력이 없다는 점은 매수인 인수 여부와 별개의 핵심입니다. 배당을 받지 못한 보증금이 생기더라도 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격과 유찰 흐름 — 낮은 비율만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 372,000,000원이고 현재 최저매각가는 127,596,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰 뒤 4회 유찰 시 매각가는 89,317,200원, 5회 유찰 시에는 62,522,039원으로 내려갑니다.
그러나 확인된 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 판매시설이며, 상가는 임대료·공실기간·관리비·업종 적합성·가시성과 동선에 따라 가치 편차가 큽니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체도 시장의 가격 수용성이 낮았다는 신호로 해석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,596,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,586,344원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 264,000,000원 | 125,009,656원 |
| 근저당 미배당 | - | 138,990,344원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 125,009,656원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 138,990,344원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 근저당 채무자의 잔존채무 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 미사역 북서측 인근으로, 상업·업무용 건물과 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 상업업무지대입니다.
- 교통. 북동측 미사강변동로, 북서측 아리수로가 통과하며 인근에 버스정류장과 미사역이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30m 도로, 북서측 약 20m 도로, 남동측 약 10m 소로에 접합니다.
- 건물. 2018.09.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 29층 건물 내 1층 상점입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역 및 공공주택지구에 해당합니다.
- 현장 한계. 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인이 없어 내부를 확인하지 못했고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 보증금 10,000,000원·월차임 500,000원의 현재 계약 유지 여부와 연체, 계약기간, 부가세 조건을 확인하세요.
- 배당요구 확인. 임차인의 확정일자·배당요구·우선변제 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구종기 기록을 원본으로 대조하세요.
- 명도와 시설물. 영업 중이라면 집기·간판·인테리어의 소유관계와 철거 범위, 인도 일정을 확인하세요.
- 상가 동선. 1층이라는 사실만으로 상권이 보장되지 않습니다. 출입구·엘리베이터·주차장과 1059호 사이의 실제 유동 동선을 확인하세요.
- 관리비 확인. 상가 관리비와 공용부분 체납액, 냉난방 방식, 주차 배정 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 실거래·임대료 조사. 동일 건물과 미사역 인근 유사 상점의 최근 매매가, 보증금, 월세, 공실기간을 직접 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, (주)서종라이팅의 전입은 그보다 약 6년 뒤여서 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 미회수 여부와 관계없이 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없으며, 등기상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 투자 판단의 핵심인 가격과 수익성은 별도입니다. 감정가 372,000,000원에서 세 차례 유찰돼 127,596,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래와 유사 상가 임대수익 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 판매시설은 공실과 동선, 업종 제한, 관리비에 따라 환금성이 크게 달라집니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장조사 후 결정입니다.
