부산지방법원 2024타경104036. 부산 해운대구 반여동 센텀대림아파트 106동 5층 504호, 전용면적 126.93㎡ 아파트입니다. 소유자 김서미 씨는 2015년 5월 28일 270,000,000원에 취득했고, 2021년 1월 15일 오에스비저축은행 앞으로 채권최고액 408,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 소유권이전등기청구권을 보전하는 가처분과 여러 건의 가압류가 이어졌고, 2024년 4월 18일 임의경매가 개시됐습니다.
권리의 기본적인 선후관계는 비교적 명확합니다. 현재 경매의 기준이 되는 근저당권이 후순위 가처분·가압류보다 앞서 있어 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 매각으로 소멸하는 등기상 권리와 현장에 있는 점유자의 실제 권원은 구분해야 합니다. 감정평가 당시 폐문으로 내부확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다.
가격만 보면 사정이 다릅니다. 현재 최저가 329,000,000원은 최근 실거래 평균 455,750,000원보다 126,750,000원 낮습니다. 최근 가격 추세도 이전 기간 대비 +4.9%로 집계되어 있습니다. 다만 이 물건은 25층 건물 중 5층이고, 최신 비교 거래는 10층이므로 층·내부상태 차이를 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104036 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 선수촌로 95, 센텀대림아파트 제106동 제5층 제504호 (반여동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 126.93㎡ · 25층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김서미 (2015.05.28 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 | 470,000,000원 |
| 최저매각가 | 329,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매청구금액 | 356,799,912원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.15 · 을구 22번 · 오에스비저축은행 근저당권 · 채권최고액 408,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.05.10 · 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사 (확정채권양도) |
| 임대관계 | 미상 · 내부 및 실제 점유관계 재확인 필요 |
| 아파트 단지 | 센텀대림 · 1,500세대 · 1996.08.19 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 가처분·가압류
말소기준은 2021년 1월 15일 설정된 오에스비저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원이며, 이 근저당권 자체도 경매 매각에 따라 소멸하는 대상입니다. 이전에 설정됐던 하나은행, 제이티친애저축은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 이승천·안선아 관련 가처분과 김재형 등 선정당사자, 부산신용보증재단, 신용보증기금, 롯데캐피탈의 가압류가 존재합니다. 이 권리들은 기본적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 가처분은 단순 금전채권이 아니라 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 보전하는 등기이므로, 관련 소송과 매각물건명세서 내용을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 인수 0원 추정, 현장 확인 필수
등기 및 임차 조사상 별도로 확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가능했다고 명시되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 권원에 의한 점유자인지를 확정할 수 없습니다.
| 조사항목 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 별도 신고·등재 내역 없음 | 임차인 부존재 확정은 불가 |
| 실제 점유자 | 미확인 | 점유권원 조사 필요 |
| 대항력 여부 | 전입일·보증금·확정일자 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (배당 추정) | 실제 점유·선순위 임차권 확인 전 조건부 판단 |
배당 추정에서 산정된 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 등기상 권리와 배당 가정에 따른 값이지, 미확인 점유자의 권리까지 배제한 법적 확정액이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균의 72.2%
센텀대림아파트 전용 126.93㎡의 실거래 내역입니다. 최근 12개월에 해당하는 4건의 평균은 455,750,000원이고, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 475,000,000원입니다. 현재 최저가 329,000,000원은 두 기준 모두보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 126.93㎡ | 10 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 126.93㎡ | 14 | 473,000,000원 |
| 2026.01 | 126.93㎡ | 10 | 438,000,000원 |
| 2025.10 | 126.93㎡ | 15 | 437,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 126.93㎡ | 4건 | 455,750,000원 |
| 2025.08 | 126.93㎡ | 1 | 413,000,000원 |
| 2025.08 | 126.93㎡ | 1 | 413,000,000원 |
| 2025.08 | 126.93㎡ | 21 | 475,000,000원 |
| 2025.04 | 126.93㎡ | 21 | 420,000,000원 |
| 2025.01 | 126.93㎡ | 21 | 454,000,000원 |
| 2025.01 | 126.93㎡ | 15 | 399,000,000원 |
| 2024.10 | 126.93㎡ | 8 | 472,000,000원 |
| 2024.06 | 126.93㎡ | 25 | 430,000,000원 |
전체 12건 평균은 441,583,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 4건 평균인 455,750,000원에 더 무게를 두는 편이 적절합니다. 최근 가격이 이전 기간보다 4.9% 상승한 것으로 집계되어, 과거 전체 평균만 기준으로 삼으면 현재 가격 수준을 낮게 평가할 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,406,000원 |
| 1. 을구 22번 근저당 · 오에스비저축은행 설정분 | 408,000,000원 | 323,594,000원 |
| 2. 가압류 · 김재형 등 | 16,550,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 21,826,256원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 17,787,585원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 | 30,433,979원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 작성한 배당 추정입니다. 근저당권은 2024.05.10 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사로 이전되었으므로 실제 배당수령권자 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에서 매각된다고 가정하면, 매각대금 329,000,000원 중 5,406,000원이 집행비용으로 산정되고 나머지 323,594,000원이 을구 22번 근저당 채권에 배당되는 추정입니다. 후순위 가압류 채권자들에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.
전체 산정 채권액은 494,597,820원이고, 예상 배당액은 323,594,000원이므로 미배당 채권은 171,003,820원입니다. 다만 이 금액은 채권자들에게 미배당되는 금액이지 매수인이 그대로 인수하는 채무가 아닙니다. 확인된 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가
현재 물건은 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준입니다. 추가 유찰을 가정하면 최저가는 더 낮아지지만, 이에 따라 근저당 채권의 예상 배당액은 줄고 전체 채권 미배당액은 커집니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 329,000,000원 | 171,003,820원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 230,300,000원 | 268,322,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 161,210,000원 | 336,444,760원 | 0원 |
각 시나리오는 해당 가격에 매각된다고 가정한 산술적 배당 추정이며, 실제 추가 유찰이나 해당 가격의 매각을 예측하는 것은 아닙니다. 인수액 0원 역시 미확인 선순위 임차권 등이 없다는 조건하의 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 반여동 장산초등학교 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 센텀대림아파트는 1,500세대이며 준공일은 1996.08.19입니다. 거래 비교에 활용된 동일 면적은 126.93㎡입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 25층 건물 중 5층 504호입니다. 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 승강기 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로망이 정비되어 있으며, 서측 약 30~35m, 남측·동측 약 10~15m 내외의 도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역 관련 사항과 교육환경보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 토지 자료에는 침수위험지구 접함 사항도 있으므로 해당 필지의 구체적인 영향 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 없습니다. 그러나 내부확인이 이루어지지 않았으므로 실제 실내 상태까지 양호하다고 단정할 수 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건의 가격은 399,000,000원부터 475,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 455,750,000원이고 최근 가격 추세는 +4.9%입니다. 거래 사례는 존재하지만 층과 내부상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 감정평가상 임대관계 미상이고 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 전입세대 확인, 실제 점유자 조사, 임대차계약 및 확정일자 관계를 우선 확인해야 합니다.
- 가처분 원본 검토. 2021.01.29 접수된 소유권이전등기청구권 가처분의 피보전권리와 관련 소송·집행관계, 매각물건명세서상 인수사항을 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 2024.05.10 근저당권이 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사로 이전됐습니다. 실제 채권자, 채권계산서, 배당수령권자 관계를 대조해야 합니다.
- 내부 상태와 수리비. 현장조사 당시 내부확인이 불가능했습니다. 5층 504호의 내부 마감, 누수, 설비, 수리 필요 여부를 확인해 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 455,750,000원, 최신 거래 475,000,000원을 기준으로 하되 층·향·내부상태에 따른 차이를 반영해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 추정액 171,003,820원은 채권자 미회수액입니다. 이를 매수인 인수액과 혼동하지 말고 실제 인수 권리 존재 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 공용관리비, 실제 점유자, 인도명령 가능 여부 및 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 확인. 2026.10.27 매각기일 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리 확인은 아직 끝나지 않았다”
센텀대림아파트 106동 504호는 현재 최저가 329,000,000원으로, 동일 면적 최근 12개월 평균 실거래가 455,750,000원의 72.2%에 해당합니다. 최근 가격 추세도 +4.9%여서 단순한 과거 전체 평균 착시만으로 가격이 저렴해 보이는 물건은 아닙니다.
권리 측면에서는 오에스비저축은행이 설정한 2021년 근저당권을 기준으로 후순위 가처분·가압류가 소멸하는 구조이며, 예상 배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가처분 관련 권리관계, 근저당권 이전, 임대관계 미상 및 내부확인 불가라는 확인 과제가 남아 있습니다.
종합하면 가격 메리트는 있으나 무조건 안전하다고 단정할 수 없는 물건입니다. 실제 선순위 임차권이 없고 가처분과 점유관계가 정리되는 것이 확인된다면 현재 가격은 충분히 검토할 가치가 있습니다. 반대로 대항력 있는 선순위 임차인이 확인되어 미배당 보증금을 인수해야 한다면 낙찰가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 시세와 등급을 다시 평가해야 합니다. 최종 판단은 권리·점유 확인 후 입찰가를 결정하는 조건부 접근입니다.
